成交量下降不能說明房地產(chǎn)熱已在降溫，因?yàn)橥聘叻績r(jià)的根本動(dòng)力是房地產(chǎn)投機(jī)商的高預(yù)期,與供求沒有關(guān)系。真正能影響房地產(chǎn)趨勢的手段應(yīng)該是征收物業(yè)稅，但由于投資者的通脹預(yù)期高漲，物業(yè)稅的制定面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。如何既防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)升溫，又不讓它猝然爆裂，需要我們更進(jìn)一步探索合理 的解決之道。
在2007年的最后三個(gè)月里，有關(guān)房地產(chǎn)的消息似乎開始讓國人看到了這個(gè)已經(jīng)熱了5年多的泡沫即將降溫的希望。先是各主要城市房屋成交量驟降，深圳、廣州、北京、上海等房地產(chǎn)“熱島”的情況尤為明顯，成交量同比降幅為歷年之最，于是有人說這是房地產(chǎn)將走下坡路的明顯跡象；最近又有報(bào)道說廣州的樓盤開始降價(jià)了，而且一降就是30%！當(dāng)然，最重要的利好消息當(dāng)屬有關(guān)要征物業(yè)稅的傳聞，雖然現(xiàn)在還只是傳說，但這個(gè)有識(shí)之士呼吁多年的稅種終于要“亮劍”了，還是給人很多希望的遐想。
我關(guān)注房地產(chǎn)熱多年，然而面對(duì)這么多“好”消息，卻還是樂觀不起來。因?yàn)樯鲜鲂畔⒅?，除了征收物業(yè)稅在理論上還有可能起點(diǎn)作用外，其他兩條甚至根本就算不上“好”消息。就說成交量吧，房地產(chǎn)熱的表現(xiàn)是房價(jià)飛漲，不是成交量的多少，成交量下降既不能說明房地產(chǎn)熱已經(jīng)開始降溫，也不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生根本性影響，因?yàn)橥聘叻績r(jià)的根本動(dòng)力是房地產(chǎn)投機(jī)商的高預(yù)期，與供求沒有關(guān)系。
不過，反對(duì)我這種論點(diǎn)的人恐怕也不在少數(shù)。廣州房價(jià)的下跌或許是反對(duì)者最有力的佐證——先是成交量的下降，后又房價(jià)下滑。這兩件事聯(lián)系在一起，最簡單的解釋就是“購房需求的減少把房價(jià)拉下來了”。怎么能說房價(jià)和供求無關(guān)呢？其實(shí)，只要稍微深入分析一下就能發(fā)現(xiàn)，廣州房價(jià)下跌只是個(gè)表面現(xiàn)象，拋開客觀存在的“明降暗升”因素不說，單就名義房價(jià)的下降而言，最主要的原因?qū)嶋H上是個(gè)別中介商流動(dòng)性不足所致，根本就不是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的影響。
受緊縮的貨幣政策影響，商業(yè)銀行的資金頭寸受到限制，以銀行貸款為主要流動(dòng)資金來源的小型中介商和個(gè)人炒房者為了急于回籠資金，進(jìn)而被迫降價(jià)售房。但我懷疑這會(huì)帶動(dòng)全國房地產(chǎn)業(yè)從此開始降溫。理由有二：一，面臨流動(dòng)性困難的投機(jī)商主要是個(gè)人炒房者，甚至不能包括稍微像樣些的小中介商，媒體所舉的例證也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，否則就該有“大規(guī)模，大降價(jià)”的現(xiàn)象出現(xiàn)才對(duì)。而這部分投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)熱的影響系數(shù)是非常小的；二，流動(dòng)性困難對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響是短暫的，因?yàn)樗⒉桓淖兺顿Y者的長期預(yù)期，因此也就不會(huì)改變房地產(chǎn)這項(xiàng)資產(chǎn)的長期價(jià)格趨勢。
實(shí)際上，真正能影響房地產(chǎn)趨勢的手段應(yīng)該是征收物業(yè)稅，幾年前就有有識(shí)之士提出了這個(gè)觀點(diǎn)，其中的道理也不算復(fù)雜：開征物業(yè)稅相當(dāng)于迫使房地產(chǎn)——這項(xiàng)對(duì)投機(jī)者來說是看漲期權(quán)——的標(biāo)的物變成一只不斷分紅的股票，根據(jù)現(xiàn)代資產(chǎn)定價(jià)理論，一項(xiàng)分紅股票的看漲期權(quán)的價(jià)值要低于不分紅的股票的看漲期權(quán)。所以，征收了物業(yè)稅，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降，炒房人愿意為此付出的代價(jià)也會(huì)跟著降低。應(yīng)該說，如果這項(xiàng)措施能早點(diǎn)實(shí)施的話，也許房地產(chǎn)泡沫就不會(huì)持續(xù)膨脹到今天了?？上В腿缒呈赘枨锍哪菢樱何飿I(yè)稅“來得稍晚了一些”。
如果倒退三年，開征物業(yè)稅的辦法一定是有效的。甚至夸張些說，倒退一年也會(huì)是有效的。但現(xiàn)在的情形已經(jīng)變了，首先是通脹預(yù)期把情況弄復(fù)雜了，與前些年相比，2007年投資者的通脹預(yù)期最高漲。按理說，通脹會(huì)使得把住房作為商品的購房者的需求大大降低，但正如前面說的，房價(jià)不取決于供求關(guān)系，因此通脹條件下的住房需求萎縮不會(huì)影響房價(jià)上漲。而通脹對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)商來說，情況稍微復(fù)雜一些，如果投機(jī)商認(rèn)為通脹（預(yù)期）是短暫的，那就不會(huì)影響他們的投機(jī)預(yù)期，因此也就不會(huì)影響他們的投資熱情，當(dāng)然也就不會(huì)影響房價(jià)的上漲；但如果這些人預(yù)期通脹將會(huì)持續(xù)下去，并且會(huì)愈演愈烈，那他們會(huì)采取一切手段在短時(shí)間內(nèi)推高房價(jià)，然后拋售，這樣的結(jié)果必將使房地產(chǎn)泡沫爆裂，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行產(chǎn)生嚴(yán)重影響。在這種情況下，物業(yè)稅的制定就得面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)了。如果投機(jī)者的預(yù)期是前者，理論上講只要物業(yè)稅稅率大于通脹率就可以發(fā)揮作用；但如果投機(jī)者的預(yù)期是后者，物業(yè)稅非但不會(huì)產(chǎn)生正效應(yīng)，反而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的破裂產(chǎn)生推波助瀾的作用，與這項(xiàng)政策的初衷背道而馳。問題是，投機(jī)者的預(yù)期到底是什么，誰能預(yù)料呢？
問題還不僅于此，更麻煩的是人民幣實(shí)際價(jià)值的下降，會(huì)進(jìn)一步推高當(dāng)前的房價(jià)。今年以來，雖然人民幣對(duì)美元不斷升值，但由于美元大幅度貶值，人民幣的實(shí)際價(jià)值是下降了。這種情況如果不能改善，那么未來任何以人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)相應(yīng)地提高，不可避免地，房地產(chǎn)也會(huì)受害。這個(gè)問題同樣會(huì)影響到物業(yè)稅的效果，而且，影響的程度甚至大于通脹，而三年前是不存在這些問題的。
所以我樂觀不起來，當(dāng)然也不必悲觀，畢竟這次政策制定者是在正確的道路上邁出了一步，至少方向是對(duì)的。只要我們沿著這個(gè)方向探索下去，就一定能找到合理的解決辦法，既要防止這個(gè)最有可能危及宏觀經(jīng)濟(jì)的泡沫繼續(xù)升溫，又不要讓它猝然爆裂。
（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院副教授 田 立）
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