主持人：本報記者任曉
嘉賓：北京大學(xué)房地產(chǎn)研究
中心主任馮科
長江證券研究員
蘇雪晶
2008年的房價會是何種走勢?調(diào)控政策將在多大程度上發(fā)揮效果?被稱為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策“最后一只靴子”的物業(yè)稅，能聚集多大的勢能?本報特邀北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任馮科和長江證券研究員蘇雪晶，請他們談?wù)剬?008年房價、調(diào)控效果和物業(yè)稅的看法。
部分地區(qū)房價適度回落
主持人：怎樣看今年房價，明年的走勢又如何?
馮科：各個地方的市場不一樣。局部市場的房地產(chǎn)銷售價格出現(xiàn)回落，但不一定是拐點。廣州、深圳等南方地區(qū)的房地產(chǎn)比較市場化，整個區(qū)域的人都相對理性，所以房價的上升滯后于上海和北京。廣州、深圳房價在2007年上半年漲幅很大，大概是50%到100%。這里面可能有外部的力量，如香港和外資的力量在炒作，我相信本地的購買力是非常有限的。房價在短期內(nèi)快速上漲必然會有一個相應(yīng)的回落，這是正常的。房地產(chǎn)也是商品，沒有永遠(yuǎn)漲價的時候。但是從結(jié)構(gòu)來看，趨勢不太好判斷，在銀行信貸收緊和改善需求的產(chǎn)品供給減少之后，房價很可能出現(xiàn)反彈。
蘇雪晶：預(yù)計在四季度后，一線房價將回歸理性狀態(tài)。由于上海和北京的實際供給仍舊偏緊，以及地價和房價的關(guān)系，我不認(rèn)為兩個城市地產(chǎn)價格會出現(xiàn)大幅下跌，深圳地區(qū)前三季上漲速度偏快，價格可能會出現(xiàn)一定調(diào)整，但幅度和時間還有待觀察。
支持房地產(chǎn)價格上漲的很多因素是長期存在的，我們對房地產(chǎn)市場趨勢長期樂觀，影響房價中期走勢最為關(guān)鍵的是政策調(diào)控因素。
調(diào)控效果會繼續(xù)顯現(xiàn)
主持人：如何看待宏觀調(diào)控的效果?
馮科：從目前的調(diào)控情況來看，對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的調(diào)控措施是信貸緊縮，其次是提高準(zhǔn)備金率，最后是加息。從目前的情況看，房地產(chǎn)信貸包括個人房貸已經(jīng)占了很多銀行信貸總額的50%以上，有些銀行甚至達(dá)到了80%。如果房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點，意味著房價進(jìn)入下降通道，這會給銀行帶來大量不良資產(chǎn)。未來調(diào)控政策除了控制信貸規(guī)模以外，還應(yīng)該利用金融創(chuàng)新拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。如果說次貸危機(jī)暴露了美國金融創(chuàng)新“過猶不及”的話，我國在金融創(chuàng)新方面還處于“過于不足”階段。
蘇雪晶：地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響是非常顯著的，任何國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。我認(rèn)為，政府調(diào)控的目的不是想打壓房價而僅僅是控制增速，抑制投資過熱。
2007年開始的調(diào)控政策，整體趨勢是針對性加強(qiáng)，操作性加強(qiáng)。政府從2003年開始對房地產(chǎn)行業(yè)出臺調(diào)控政策，曾經(jīng)嘗試過調(diào)控供給和需求，直至今年開始采取多方面相互配合的調(diào)控手段，這樣的發(fā)展態(tài)勢，必然導(dǎo)致未來調(diào)控效果越來越突出。我們分析，將來有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點不是出臺新的措施，而是如何把已有政策落到實處。
物業(yè)稅推出尚無時間表
主持人：物業(yè)稅預(yù)期何時開征，將對市場有何影響?
馮科：物業(yè)稅所要解決的問題不是簡單的房價問題，它還涉及到中央和地方政府關(guān)系，主要體現(xiàn)在財政土地出讓金上，地方政府把70年的土地出讓金收取以后，透支了幾十任市長的財政權(quán)，未來城市和政府的運營會非常困難。所以物業(yè)稅改革的重點是中央和地方的財政關(guān)系，而不是簡單的市場調(diào)節(jié)。物業(yè)稅不可能明年就一定會開征，也不太可能先收商業(yè)物業(yè)，既然要收就要全收。
蘇雪晶：我認(rèn)為物業(yè)稅政策短期內(nèi)不會大范圍出臺。從其他國家物業(yè)稅的開征情況看，物業(yè)稅推出肯定會對地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。但房價是由多種因素造成的，物業(yè)稅不一定是解決高房價的靈丹妙藥。
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