銀根趨緊，樓市購買力正遭遇前所未有的重創(chuàng)，以“9.27”房貸新政為主的系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳，將珠三角一度價格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。
隨著近期樓市成交量的不斷萎縮，房貸新政及物業(yè)稅的即將出臺，珠三角開發(fā)商大改往日捂盤惜售的常態(tài)，開始采取大打折扣等方式拋售。但不管是投資者還是自住者卻依然無動于衷靜待市場變化。
珠三角樓市拐點已現(xiàn)？
10月黃金周期間，廣東某大型樓盤開售，請來大明星成龍、范冰冰助陣，氣勢恢弘的廣告在各類媒體集中轟炸月余。整個廣州樓市似乎都籠罩在一片紅火氣氛當中，但其背后卻已涼意習(xí)習(xí)。
據(jù)廣州市房管局旗下的陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)，10月份廣州一手住宅簽約均價11970元/平方米，攀上歷史新高，比去年10月高出4941元/平方米，漲幅達到70%左右。但與房價攀升相對應(yīng)的是成交量的減少：今年10月份共簽約4491套，同比減少1658套，降幅近3成；今年10月份成交面積僅為55萬平方米，同比減少15萬平方米，降幅近2成。
各種久違的“折扣”開始重現(xiàn)，廣州大道北某樓盤甚至打出2004年之前都很少見的“七五折”。白云區(qū)某樓盤除打折之外，還另贈送一成房貸。
值得一提的是，12月6日，廣州市土地儲備中心出讓10幅地塊。10幅地中，有5幅直接以底價成交，10幅地塊成交樓面地價介于1482元/平方米至4241元/平方米之間。土地市場往往是房價走勢的晴雨表，高價拍地直接拉升房價，低價成交意味著房價進入下滑通道。
按照國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲了9.5%，不過，盡管從數(shù)字上看房價依然堅挺，但是，深圳市10月份新建商品房銷售面積只有9月份的一半左右，房價漲速也比9月份下降了10.35%。有人說，曾經(jīng)位居全國房價冠軍的深圳，現(xiàn)在率先感受到房地產(chǎn)市場的冬天。
進入11月以來，深圳樓市低迷依舊。來自深圳中原深港研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，最近推出的樓盤中，銷售率最好的樓盤開盤銷售率也不到四成，其他各盤開盤的銷售率基本都在兩成以下。在價格方面，新盤價格則有下滑的趨勢。
目前，珠三角樓市已開樓盤普遍明折暗降，未開樓盤預(yù)售價下滑。國慶后，東莞、惠州、中山、珠海、佛山等珠三角城市樓盤銷售量首先下滑，交易量下滑導(dǎo)致樓價開始松動。
觀望心態(tài)彌漫市場
在珠三角樓市交易量下滑的情況下，不少開發(fā)商頂不住壓力，紛紛加入打折的隊伍中。與此同時，不少地產(chǎn)巨頭也紛紛拿出特惠單位，并以額外9.7折、惠民購房大行動等一些折扣方式亮相。對此，不少開發(fā)商均表示心里沒底。有開發(fā)商擔(dān)心，樓價越降就越?jīng)]人買。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商坦言，現(xiàn)在只是拿出一些優(yōu)惠措施來試探市場，如果買家仍然沒有反應(yīng)，接下來有可能會采取進一步加大降價力度。有關(guān)專家表示，每逢年底開發(fā)商資金回籠壓力會增大，而目前又處于樓市非常時期，所以降價促銷是必然的。
剛開盤的某大盤銷售人員也表示，首批單位所有的價格優(yōu)惠今后不會再出現(xiàn)，第二期的價格肯定會上調(diào)。因此，雖然可以看出近期報價有1000-2000元/平方米左右的下調(diào)，但稱之為“雪崩”也許還為時尚早。廣州光大地產(chǎn)的一位高層稱，這是開發(fā)商和購房者的一場博弈。房價到底能降到什么程度，要看購房者能保持沉默多久，開發(fā)商能承受到什么時候。
深圳市社會科學(xué)院城市營運中心主任高海燕表示，現(xiàn)今深圳的房地產(chǎn)市場彌漫著一種微妙的氛圍，買賣雙方都在觀望和試探。迫于房地產(chǎn)市場整體的回調(diào)壓力，開發(fā)商已經(jīng)開始采取暗中打折或者送精裝的方式讓利，但購房者明顯不買賬，他們也在觀望。這種互相觀望的心態(tài)造成了深圳樓市的交易量進一步萎縮。
高海燕說，由于擔(dān)心會形成連鎖反應(yīng)，沒有開發(fā)商敢于打出降價的招牌，反正長期的獲利讓他們擁有了雄厚的資本，等下去是最好的選擇。世華地產(chǎn)關(guān)內(nèi)住宅部營業(yè)副總經(jīng)理梁文輝認為，房產(chǎn)商擔(dān)心降價會引發(fā)樓市大崩盤，因此目前正在普遍“咬緊牙關(guān)”，集體硬挺，但隨著宏觀政策收緊，房價在近期有可能出現(xiàn)下降。
調(diào)控信號將更加強烈
國家發(fā)改委經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣再度語出驚人，“最近深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)整，預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)整信號已經(jīng)釋放?！?/p>
11月下旬以來，加強樓市宏觀調(diào)控的信號頻現(xiàn)。一方面，由國務(wù)院部署的督察行動已經(jīng)展開；另一方面，房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域全面收緊。有消息表明，過快增長的房地產(chǎn)價格引起了中央的高度關(guān)注和擔(dān)憂，新的調(diào)控政策有可能在明年相繼出臺。
一場醞釀已久的高規(guī)格督察行動即將在全國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)展開。據(jù)稱，由“房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議”成員組成的督察組，于12月奔赴全國十多個城市，檢查各地落實既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況，其中房價與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將成為檢查的重點。
從銀行方面了解到，今年上半年，銀行還在開展的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)目前已基本暫停。開發(fā)商從銀行取得開發(fā)貸款的難度進一步增加，投資者面臨空前的資金壓力。據(jù)了解，銀監(jiān)會目前正在對各商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)進行調(diào)研。11月26日，各商業(yè)銀行已經(jīng)上交了有關(guān)書面報告，隨后各地監(jiān)管局將會進行現(xiàn)場調(diào)研。業(yè)內(nèi)人士稱，此次調(diào)研將會作為制定明年房貸政策的依據(jù)之一。商業(yè)銀行人士預(yù)計，監(jiān)管層明年將可能在房貸額度上進一步控制，而對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制也將更嚴格。
明年新開工的項目將面臨更加嚴格的制度規(guī)范，新的規(guī)范政策已經(jīng)先期頒布。根據(jù)國務(wù)院新發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》，從明年開始，總投資5000萬元以上的擬建項目將被要求建立管理檔案，并將信息披露公眾。這一要求意味著對于新開工項目追蹤范圍的擴大和力度的加強。(林華)
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