2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開局就充滿戲劇性:國家有關(guān)部門開始通過減免稅費(fèi)等手段來為房價(jià)"瘦身"。
繼國家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房等房屋出租稅收優(yōu)惠政策之后,國家發(fā)展改革委擬通過降低房地產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來減輕房價(jià)壓力的說法得到了證實(shí)。
多位房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人向記者表示,已經(jīng)獲悉國家發(fā)改委調(diào)研中介收費(fèi)的事情。房地產(chǎn)中介公司人士均表示,房地產(chǎn)中介收費(fèi)占房價(jià)比例不高,此次中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,不應(yīng)該將"降低中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來降低房價(jià)"作為收費(fèi)價(jià)格改革的參考依據(jù)。
降費(fèi)打通流通環(huán)節(jié)
雖然物業(yè)稅尚未"實(shí)轉(zhuǎn)",但打通房屋流通環(huán)節(jié),激活存量房來提高房屋供應(yīng)量,進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的一個(gè)主要方向。
今年年初,北京等多個(gè)城市都對本地區(qū)存量房市場進(jìn)行了調(diào)研,研究激活存量房供應(yīng)市場的問題。
"發(fā)達(dá)國家都是對持有環(huán)節(jié)征稅,我國是對交易環(huán)節(jié)征稅比較重,"我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉表示,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)太重,被認(rèn)為是阻礙房屋流動(dòng)的主要問題。
3月14日,國家稅務(wù)總局和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文,對個(gè)人購買、出租經(jīng)濟(jì)適用房稅收進(jìn)行了優(yōu)惠,提出個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用房契稅減半、租房收入減稅10%等政策。
但是房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收需要整體稅制改革,整合目前所有的流通環(huán)節(jié)稅收,轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)稅,而物業(yè)稅的推出,還待時(shí)日。
就在兩部門減稅政策出臺(tái)不久,即從房地產(chǎn)中介行業(yè)傳來國家發(fā)改委調(diào)研中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的消息。
一位中介公司經(jīng)理透露,目前正處于中介行業(yè)協(xié)會(huì)、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家發(fā)改委就具體問題進(jìn)行磋商的階段,此時(shí)整個(gè)中介行業(yè)不便對外發(fā)表看法。
幾乎所有的中介行業(yè)負(fù)責(zé)人對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整問題保持沉默。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位人士說,目前行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整問題處于征求意見階段,任何公司不便對政策的調(diào)整作評論。
但是從采訪多家中介公司獲得的一個(gè)消息表明:國家發(fā)改委傾向整合、規(guī)范現(xiàn)有中介行業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目,將中介收費(fèi)項(xiàng)目分門別類地公布出來,同時(shí)希望在現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上能有個(gè)整體性的降低,以降低中介費(fèi)附加在房價(jià)上的壓力。
目前北京地區(qū)通行的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3%,具體交易業(yè)務(wù)時(shí),中介公司會(huì)有適當(dāng)?shù)恼劭邸?/p>
而部分南方地區(qū)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低達(dá)千分之幾。中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在全國并不統(tǒng)一。
已經(jīng)獲得消息表明,調(diào)整后中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)"至少不會(huì)提高",并將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行分類、細(xì)化。價(jià)格主管部門想把中介收費(fèi)變成一本"明白賬"。除了降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外,還有規(guī)范市場的想法。
目前北京二手房交易量為9萬套左右,上海10多萬套,整體流通比例不到3%,而成熟市場二手房交易量占總交易量比例會(huì)達(dá)到8%,僅北京市就有高達(dá)500萬套的存量房。
從2008年至今的宏觀調(diào)控政策來看,降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi),促進(jìn)房屋流通成為穩(wěn)定房價(jià)的一個(gè)手段。在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行優(yōu)惠政策后(財(cái)政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知,個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房,在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅;廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入,免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅;對個(gè)人出租住房取得的所得減征10%的個(gè)人所得稅),附加在流通環(huán)節(jié)的各種費(fèi)用開支,就又成為主管部門調(diào)整的對象。
質(zhì)疑:有用?合理?
雖然中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是否一定降低還沒確定,但是多家中介公司負(fù)責(zé)人在謹(jǐn)慎對待行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整問題的同時(shí),都對降低行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出了質(zhì)疑。
"中介收費(fèi)只有3%,全部取消掉,能對房價(jià)有多大影響?"胡景暉說。
目前我國中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在世界上屬于比較低的水平,美國和日本為6%,香港等地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在4%-5%。
雖然規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3%,實(shí)際上中介公司在完成房屋交易時(shí),都必須給客戶打一定的折扣,整體下來,行業(yè)平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約在2.5%。
作為一種探討的觀點(diǎn),某中介行業(yè)總經(jīng)理在奇峰國際與中國林業(yè)科學(xué)院的戰(zhàn)略合作儀式上向記者表述了他的觀點(diǎn)。
這位總經(jīng)理說,目前二手房流通環(huán)節(jié)最大的成本來自稅收,各種稅收約占房價(jià)的10%,僅營業(yè)稅一項(xiàng)就達(dá)5.5%。
"降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi),應(yīng)該先取消營業(yè)稅!"一位中介公司老總毫不客氣地說。
對于國家稅務(wù)總局和財(cái)政部日前發(fā)布的租房稅收優(yōu)惠政策,上述中介公司總經(jīng)理表示"毫無作用"。
因?yàn)楸本┦袑?shí)行的稅收標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)在數(shù)年前就超過了國家稅務(wù)總局和財(cái)政部發(fā)布的二手房優(yōu)惠稅收標(biāo)準(zhǔn)。即便如此,二手房交易的稅收負(fù)擔(dān)仍然很重,而且稅種設(shè)置不合理:沒有在持有環(huán)節(jié)征稅,而是在流通環(huán)節(jié)征稅。
"在這個(gè)時(shí)候調(diào)整行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是否合時(shí)、合理?"胡景暉介紹說,受房地產(chǎn)市場整體交易量下降影響,2008年以來,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)迎來了"冬天"。先后有信一天等多家中介公司宣布倒閉。
對房地產(chǎn)的信貸緊縮政策,首先對二手房貸款和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)進(jìn)行了緊縮。據(jù)悉,目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)基本停辦,這對中介行業(yè)是個(gè)致命的打擊。
多位中介行業(yè)人士表示,此時(shí)調(diào)整中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),可能對行業(yè)的發(fā)展不利。
"中介行業(yè)好不容易完成了'房蟲——店鋪經(jīng)紀(jì)人——網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人'的轉(zhuǎn)變,這時(shí)候調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有可能使行業(yè)發(fā)展倒退回去。"一位中介公司老總說。
在10年前,中介收費(fèi)可能只有幾百元,但是"吃差價(jià)"等行業(yè)黑幕盛行。在規(guī)范行業(yè)發(fā)展和幫助穩(wěn)定房價(jià)的兩難選擇上,政府的決策令中介行業(yè)人士屏住了呼吸。
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