大規(guī)模的門(mén)店關(guān)閉，全行業(yè)虧損，裁員自?！詮摹爸刑熘脴I(yè)事件”發(fā)生后，深圳地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)了一股中介寒流，而且大有向其他房地產(chǎn)一線城市擴(kuò)散的勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)人士呼吁，購(gòu)房者在“寒流期”應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盡量選擇資金監(jiān)管或者銀行資金托管模式進(jìn)行二手房交易的資金劃轉(zhuǎn)。
深圳中介“寒流”向全國(guó)擴(kuò)散
華強(qiáng)北商圈是深圳主要的商業(yè)區(qū)，日客流量超過(guò)50萬(wàn)人次，因此成為中介門(mén)店扎堆的地方。記者在振興路不到300米的街道上，發(fā)現(xiàn)了12家中介門(mén)店，然而其中10家已是“鐵將軍”把門(mén)，玻璃門(mén)上貼著“旺鋪招租”的廣告。剩下的兩家中介也是慘淡經(jīng)營(yíng)，幾乎沒(méi)有什么顧客上門(mén)，員工坐在一排電腦面前無(wú)所事事，有些人忙著整理客戶資料。
這就是深圳中介目前的真實(shí)場(chǎng)景。根據(jù)深圳兩大中介公司——中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)的消息，兩家公司經(jīng)營(yíng)自10月起均首次出現(xiàn)虧損，虧損額達(dá)數(shù)百萬(wàn)元。同時(shí)，10月深圳市地產(chǎn)中介已呈全行業(yè)性虧損，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳已經(jīng)有20%的房產(chǎn)中介門(mén)店關(guān)門(mén)歇業(yè)。
深圳中介寒流開(kāi)始向周邊城市擴(kuò)散。記者從珠海市多家房地產(chǎn)中介公司了解到，目前珠海很多中小型中介已開(kāi)始減少經(jīng)營(yíng)店鋪以降低成本?！吧习肽陿鞘谢鸨臅r(shí)候，公司單個(gè)門(mén)店的平均傭金收入大約在五六萬(wàn)元。現(xiàn)在成交量大幅萎縮，利潤(rùn)空間已越來(lái)越小。如果成交量再降，還有沒(méi)有利潤(rùn)就難說(shuō)了。”永信地產(chǎn)常務(wù)副總卿毅說(shuō)。
與珠海出現(xiàn)的情況相似，記者從北京多家房產(chǎn)中介了解到，今年以來(lái)，一些大的、知名房產(chǎn)中介公司“跑馬圈地”的步伐明顯放緩，同時(shí)一些房產(chǎn)中介還出現(xiàn)了關(guān)閉部分店面的情況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著部分城市樓市出現(xiàn)的新變化和相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)一步加大行業(yè)的監(jiān)督管理，房產(chǎn)中介行業(yè)可能會(huì)面臨新一輪行業(yè)大洗牌。
“中天置業(yè)事件”的兩大誘因
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“中天置業(yè)事件”暴發(fā)絕非偶然。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，中介盲目擴(kuò)張是“中天置業(yè)事件”暴發(fā)的內(nèi)部誘因。
金育松說(shuō)，今年以來(lái)，全國(guó)主要大中城市房?jī)r(jià)保持了持續(xù)快速的上漲，而深圳的漲幅尤其大。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅使投資性購(gòu)房大行其道，大量的消費(fèi)者也因恐慌而加入購(gòu)房大軍，這給中介公司提供了極好的發(fā)展機(jī)遇。在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)充滿信心的情況下，部分中介公司不顧自身財(cái)力、管理能力的限制，盲目擴(kuò)張，中天置業(yè)就是其中的典型。
“在市場(chǎng)環(huán)境良好時(shí)，中介公司還能靠成交量來(lái)維持資金庫(kù)，以繼續(xù)拓展店面或應(yīng)對(duì)客戶資金需求，拆東墻補(bǔ)西墻。而一旦政策趨緊，成交量下滑，資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂，由于根基薄弱，自身管理不善，必然無(wú)力應(yīng)付追討房款的源源不斷的客戶。最后只能鋌而走險(xiǎn)，把剩余資金卷走?！苯鹩烧f(shuō)。
與此同時(shí)，國(guó)家宏觀調(diào)控趨緊、成交量大幅下滑是“中天置業(yè)事件”發(fā)生的外部誘因?！叭绻麅H僅是中天置業(yè)自身盲目擴(kuò)張，管理不善，還不至于造成這家擁有上百家分行，上千名員工的企業(yè)轟然倒塌，外部宏觀調(diào)控趨緊的環(huán)境也成為‘中天置業(yè)事件’的重要誘因?！苯鹩烧f(shuō)，8月深圳市二手房交易開(kāi)始正式征收個(gè)稅，這對(duì)于投資比例較高的深圳樓市是較大的打擊，從下半年開(kāi)始，深圳二手房交易量出現(xiàn)了連續(xù)的萎縮，加上銀行今年以來(lái)數(shù)次加息，不斷緊縮房貸，特別是對(duì)第二套房提高首付款，使得投資門(mén)檻提高、投資風(fēng)險(xiǎn)放大，投資需求受到了明顯的抑制。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房成交量環(huán)比下降了24.5%?！俺山涣看蠓陆狄彩沟蒙钲诘姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)績(jī)舉步維艱，總部設(shè)在深圳的中天置業(yè)公司，由于其資金對(duì)成交量的依賴(lài)極大，一旦成交量上不去，公司的各種風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中暴發(fā)，從而引發(fā)了此次的卷款逃跑事件?！?/p>
如何在寒流期規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)
北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟告訴記者，此前政府主管部門(mén)曾出臺(tái)相關(guān)文件，明確要求二手房購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)委托予第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，但仍然有一些中介沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，購(gòu)房人期待中的強(qiáng)制性法規(guī)也遲遲沒(méi)有出現(xiàn)。由于該文件不具備實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管力度和強(qiáng)制性效力，在市場(chǎng)行情樂(lè)觀時(shí)中介公司還會(huì)執(zhí)行，但到了樓市擠壓期，很多公司挪用房款填補(bǔ)資金漏洞，這成了引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。
常淑娟說(shuō)，以北京為例，雖然政府出臺(tái)了交易資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，但執(zhí)行細(xì)則仍未出臺(tái)，大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于資金監(jiān)管的重要性并沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)，交易市場(chǎng)仍然存在著較為明顯的疏漏和灰色地帶。她認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)就資金監(jiān)管方式給出中介、客戶、銀行三方職責(zé)作出強(qiáng)制性法規(guī)，依靠法律約束力實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管的安全性。
對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。金育松說(shuō)，北京的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，最好能選擇開(kāi)設(shè)了資金監(jiān)管“專(zhuān)用賬戶”的經(jīng)紀(jì)公司，通過(guò)資金監(jiān)管來(lái)保護(hù)購(gòu)房款?！皩?zhuān)用賬戶”雖然由中介公司開(kāi)設(shè)，但是中介公司無(wú)權(quán)挪用“專(zhuān)用賬戶”下的資金，只有在買(mǎi)方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣(mài)方取得辦結(jié)單后，才能憑支取憑證到銀行劃轉(zhuǎn)資金，在整個(gè)交易過(guò)程中，中介公司無(wú)權(quán)挪用資金，這就避免了類(lèi)似“中天事件”的情況發(fā)生。
此外，購(gòu)房者還可以選擇銀行開(kāi)展的資金托管業(yè)務(wù)，比如工行的“房捷通”二手房資金監(jiān)管，這種方式也可以保證交易資金的安全。
金育松同時(shí)提醒，購(gòu)房者在交易后要及時(shí)跟進(jìn)，切忌交易后“置之不理”。他說(shuō)，由于房產(chǎn)交易不是即時(shí)的房、款交割，存在明顯的時(shí)間錯(cuò)位，這就要求購(gòu)房者在交易完成之后需要時(shí)時(shí)地跟進(jìn)自己房產(chǎn)的進(jìn)度狀況。比如現(xiàn)在北京實(shí)施的存量房(二手房)網(wǎng)上簽約，在簽約之時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以獲得一個(gè)密碼，買(mǎi)賣(mài)雙方登錄北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的網(wǎng)站，輸入成交的合同編號(hào)和密碼，就可以了解自己成交房產(chǎn)的具體狀況。同時(shí)，對(duì)于貸款購(gòu)房者，也可以在簽約之時(shí)獲取貸款銀行的聯(lián)系電話，對(duì)貸款銀行是否已經(jīng)發(fā)放貸款情況進(jìn)行跟進(jìn)，從而降低交易的風(fēng)險(xiǎn)。(李佳鵬 彭勇)
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