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    4月第一周，對(duì)于炒房客張洪濤而言，在遍地芬芳的春天必須穿上厚厚的棉衣。

    張?jiān)诰┏堑墓_(kāi)身份是嘉園裝飾裝修公司的老板，實(shí)際上卻是一個(gè)不折不扣的炒房客，裝修生意也只接自己經(jīng)手的樓盤(pán)。他接受采訪(fǎng)時(shí)一再要求隱藏身份，到最后才說(shuō)：“就要撤出北京市場(chǎng)了，還怕什么？”

    近段時(shí)間鋪天蓋地的樓市回暖消息并未在張洪濤心里激起多大的漣漪，反而是4月第一周的數(shù)據(jù)讓他下了最后的決心。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)10日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(3月31日至4月6日)北京商品住宅共售出1456套，相比前一周下降近四成，樓市寒冷加劇。

    讓張感到雪上加霜的是：一邊頻頻流拍，一邊又即將迎來(lái)土地入市高峰，“開(kāi)發(fā)商對(duì)后市信心不足，地價(jià)松動(dòng)已成事實(shí)，我們還怎么玩”。

    樓市回暖假象

     3月下旬以來(lái)，市場(chǎng)關(guān)于樓市回暖的數(shù)據(jù)不斷公布，尤其是有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱(chēng)的上海，更是被冠以“量?jī)r(jià)齊升”的大標(biāo)題報(bào)道。

     4月第一周滬上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)更是唬人：商品住宅成交均價(jià)達(dá)到16405元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

    記者隨后調(diào)查得知，拉高均價(jià)的原因主要是：成交面積前10名的住宅項(xiàng)目中，別墅占4個(gè)，均價(jià)在3萬(wàn)元以上的高檔公寓有3個(gè)；與之相對(duì)應(yīng)的是，上周商品住宅成交量環(huán)比下降43%，總成交面積僅有18.31萬(wàn)平方米。

    “聽(tīng)說(shuō)北京房?jī)r(jià)也在回升？”記者采訪(fǎng)過(guò)程時(shí)常被問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題，求證結(jié)果是，京城房?jī)r(jià)回升僅限高檔別墅和二手房，后者比去年上漲兩成，比上季度上漲了3.97%，同時(shí)成交量卻環(huán)比大幅跳水33.96%；而普通住宅新房量?jī)r(jià)依然低迷。

    　“拉高出貨?！迸c張洪濤在同一戰(zhàn)線(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司目前必做功課是“房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)”。而這直接導(dǎo)致的就是二手房市場(chǎng)的回暖假象。

    朝陽(yáng)地產(chǎn)(北京)經(jīng)紀(jì)公司副總何敏告訴記者：“二手房回暖恰恰顯示的是自住為主的真實(shí)需求，而不是投資需求。”

    更讓期待樓市4月回暖渡過(guò)資金難關(guān)的開(kāi)發(fā)商感到尷尬的是，市場(chǎng)在持續(xù)低迷之后，4月的第一周仍是“開(kāi)盤(pán)冰封”。

    根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，上周(3月31日至4月6日)，北京商品住宅共售出1456套，環(huán)比下降近四成。其中，開(kāi)盤(pán)的戀日水岸、東亞三環(huán)中心、紫金新干線(xiàn)等幾個(gè)項(xiàng)目，報(bào)價(jià)均低于周邊項(xiàng)目。

    不僅如此，上周深圳、南京樓市的銷(xiāo)量依舊在低位徘徊，認(rèn)購(gòu)量比前一周均有所下滑，市場(chǎng)上的僵持氣氛仍很濃厚。

    地價(jià)頻現(xiàn)松動(dòng)

    最終可能摧垮市場(chǎng)的是連開(kāi)發(fā)商自身都沒(méi)有了信心。

     9日，上海土地交易中心，臨近拍賣(mài)時(shí)間仍只稀疏坐著幾個(gè)買(mǎi)家。上海土地首次拍賣(mài)遇“冷”，8宗地掛牌拍賣(mài)，竟有2宗無(wú)人問(wèn)津。開(kāi)發(fā)商也玩起了“持幣觀望”。

    無(wú)獨(dú)有偶。

     8日，深圳位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地再次掛牌出讓。在振業(yè)地產(chǎn)以?xún)赡昵暗膬r(jià)格水平拿下龍崗一地塊后，另外4宗繼續(xù)流拍。

    廈門(mén)在繼上次9地塊集體流拍之后進(jìn)行了第二次拍賣(mài)，10地塊又有4塊流拍，成功交易的思明區(qū)黃金地段地塊，與年前相同地塊比，價(jià)格被腰斬。昆明黃金地段兩地塊拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)竟遭遇無(wú)人出價(jià)。

    “一是開(kāi)發(fā)商確實(shí)沒(méi)錢(qián)拿地了，即使有錢(qián)，的確也有些不敢了。”何敏稱(chēng)。3月底，北京昌平一地塊16億欲拍賣(mài)時(shí)，竟由兩個(gè)開(kāi)發(fā)商的聯(lián)合體拿下，這與往日地王不可同日而語(yǔ)。

    就像炒股需要補(bǔ)倉(cāng)拉低成本一樣，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商似乎連抄底都力不從心了。

    事實(shí)上，一面是開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地需求下降，另一面卻是地塊集中入市，供過(guò)于求。

    記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心了解到，計(jì)劃二季度集中入市的地塊總數(shù)達(dá)57塊。而在一季度，就已有20余地塊沒(méi)能被開(kāi)發(fā)商消化遭遇流拍；其中，2月成交6宗，3月幾乎斷檔。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8日發(fā)布的全國(guó)企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，今年一季度企業(yè)家信心指數(shù)與上季度持平，但房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)卻回落了6.8個(gè)點(diǎn)。

    “大量購(gòu)買(mǎi)土地的前提是看好未來(lái)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榻档?，說(shuō)明他們對(duì)市場(chǎng)不是那么自信了?！痹瓏?guó)土部地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云對(duì)媒體表示，“如果按現(xiàn)在的政策繼續(xù)走下去，土地價(jià)格肯定是要降的?！?br/>
    短期炒樓無(wú)利潤(rùn)

    “手忙腳亂?！焙蚊舴Q(chēng)，她的許多代理樓盤(pán)銷(xiāo)售的同行目前主要功課是如何出貨。

    近日，武漢一家位于黃陂區(qū)的樓盤(pán)推出了“一成低首付”的活動(dòng)之后，一線(xiàn)城市廣州也無(wú)奈摸起了政策高壓：不少樓盤(pán)紛紛打出“分期首付”的促銷(xiāo)招牌，其中富力桃園對(duì)二次置業(yè)者主動(dòng)墊付首付款一成，南湖托斯卡納則“首付10%”促銷(xiāo)。

    張洪濤坦言，連開(kāi)發(fā)商都在被迫承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)力相對(duì)小些的炒房客利潤(rùn)更是岌岌可危，“目前看，至少短期炒房已無(wú)利潤(rùn)可言”。

    在負(fù)利率背景下，不炒房，資金往哪流？

    不懂股市的張洪濤透露，上個(gè)月他已拿出2000萬(wàn)交給了剛畢業(yè)的兒子去炒股。

    “股市資金會(huì)繼續(xù)留在股市，一部分炒樓資金可能正流向股市抄底?！苯?，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院院長(zhǎng)朱戈表示，下跌近3000點(diǎn)，股市已經(jīng)具備投資價(jià)值了；而樓市在政策重壓下已經(jīng)沒(méi)有短期投資價(jià)值。

    檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從去年9月開(kāi)始，溫州炒房團(tuán)和山西煤老板坐擁的大批房源就已開(kāi)始流向市場(chǎng)，目前的主要?jiǎng)幼魅允浅鲐洝?br/>
    而混淆視聽(tīng)的是目前仍有巨量外資在進(jìn)軍內(nèi)地樓市。

    港媒報(bào)道稱(chēng)，包括和黃、新鴻基地產(chǎn)、英皇及華人置業(yè)等在內(nèi)的港企，正斥資逾1000億港元進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。商務(wù)部長(zhǎng)陳德銘亦近日透露，去年有高達(dá)800億美元熱錢(qián)流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    對(duì)此，何敏和張洪濤提醒記者觀察外資進(jìn)入的區(qū)域。

    記者梳理大量案例看到：嘉里建設(shè)與香格里拉聯(lián)手在南昌拿地、英皇地產(chǎn)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)湖北，越來(lái)越多的外資目標(biāo)并非一線(xiàn)城市，而是相對(duì)洼地中西部二三線(xiàn)城市。

    “結(jié)果很可能是，諸如上海、北京等一線(xiàn)城市，尤其是珠三角等區(qū)域被資金拋棄?！睆埡闈某吠藳Q心因此更堅(jiān)定。（公培佳）