央行再次捂緊錢袋。央行于上周宣布:從4月25日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。此次調(diào)整可一次性凍結(jié)資金2000億元左右。記者注意到,2007年央行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,累計凍結(jié)資金約2.02萬億元,如果加上今年的三次,央行凍結(jié)的資金是一個巨大的數(shù)字——約為2.62萬億元。
在監(jiān)管層
繼續(xù)嚴(yán)控信貸閘門的情況下,盡管京津滬開發(fā)商同樣面臨資金鏈的考驗,但三地樓市還是出現(xiàn)了不同的“表情”。
次貸危機(jī)并未影響上海
“2008年首季,上海房地產(chǎn)市場需求旺盛,尤其是在辦公樓市場。迄今為止,次貸危機(jī)并未對辦公樓需求造成影響?!敝倭柯?lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼近日評價說:“浦西辦公空間的緊缺已使當(dāng)?shù)刈饨鹚竭_(dá)到了歷史新高?!?/p>
來自仲量聯(lián)行的一季度報告顯示,盡管浦東已進(jìn)入大規(guī)模新增供應(yīng)期,但本季度浦西、浦東辦公樓租金均出現(xiàn)上漲。
仲量聯(lián)行表示,在商鋪市場方面,零售商所代表的需求來源,不僅僅是來自一個或兩個大洲,而是來自三個大洲?!斑@些零售商急于在管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè)中找到零售場所,但卻面臨諸多挑戰(zhàn)。”
由于在豪華及高檔住宅市場,本季度沒有新增供應(yīng),市場交投清淡?!霸谥蟮囊荒曛?,豪華及高檔住宅市場均有項目進(jìn)入市場預(yù)售,”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱認(rèn)為,上?!百彿啃枨髮⒁廊煌??!?/p>
跡象顯示,一季度次貸危機(jī)并未影響上海。“盡管國際經(jīng)濟(jì)的不確定性日益顯露,但在服務(wù)性行業(yè)客戶強(qiáng)勁擴(kuò)張計劃的推動下,上海辦公樓市場的需求持續(xù)強(qiáng)勁?!敝倭柯?lián)行指出,雖然有一些金融業(yè)租戶的擴(kuò)張勢頭有所放緩,但大部分客戶仍希望擴(kuò)大其在上海的規(guī)模,并實現(xiàn)在中國市場的業(yè)務(wù)增長。
據(jù)介紹,合資及本土企業(yè)在這一市場扮演著同樣重要的角色,將于今年竣工的浦東辦公樓中,有約50%目前已被預(yù)租。本季度,浦西及浦東租金上漲3%。
同樣,在過去的兩年里,上海主要商鋪中餐飲租戶的平均租金幾近翻番?!皬膫鹘y(tǒng)來講,餐飲業(yè)租戶的租金水平要比時尚業(yè)租戶低得多,但如今這個組群已準(zhǔn)備接受更高的租金?!?/p>
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,在同一個商場中,餐飲租戶的營業(yè)額已能與底樓時尚業(yè)零售商持平。這就給了業(yè)主提高租金的理由。例如,恒隆廣場將逐漸開始把商場的5樓分隔為較小的空間提供給餐飲租戶,租金加倍,達(dá)到每天每平方米10.5元人民幣。
隨著貨幣政策收緊,開發(fā)商轉(zhuǎn)向其他融資方式。仲量聯(lián)行指出,本地開發(fā)商與國內(nèi)外公司合作的機(jī)會不斷升溫?!斑@些合作可為他們提供推進(jìn)項目開發(fā)亟需的資金?!?/p>
天津樓市:下滑程度明顯小于北京
之前的1月16日和3月18日,央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,調(diào)整幅度均為0.5個百分點。上調(diào)后的準(zhǔn)備金率為15.5%;加上上周一次上調(diào),存款準(zhǔn)備金率已上升至有存款準(zhǔn)備金率制度以來的最高點,為16%。在一系列調(diào)控及從緊貨幣政策組合拳出擊下,京津樓市均“應(yīng)聲”出現(xiàn)了調(diào)整。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年第一季度,北京商品住宅供應(yīng)同比基本持平,成交量下降36.1%。同期,天津商品住宅成交量同比跌13.8%。
鏈家地產(chǎn)認(rèn)為,京津樓市受整體市場觀望情緒以及金融緊縮環(huán)境的影響,成交量不可避免地均出現(xiàn)了下滑,但是天津下滑程度明顯小于北京的36.1%,“這與天津城際鐵路開通、京津冀都市圈成型等利好因素密切相關(guān)。”
去年12月,京津城際鐵路全線貫通,預(yù)計今年8月份將正式運營,這條高速鐵路開通后,京津通達(dá)將只需要半個小時,這刺激了天津市房地產(chǎn)市場開發(fā)及消費預(yù)期。另外,作為全國區(qū)域規(guī)劃編制試點的“京津冀都市圈規(guī)劃”基本成型,對于拉動天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升消費預(yù)期起到了積極的作用。
仲量聯(lián)行介紹,今年第一季度,天津房地產(chǎn)市場數(shù)個領(lǐng)域的投資和成交都相當(dāng)活躍,新的零售商正在天津?qū)で箝_店商機(jī),服務(wù)行業(yè)的發(fā)展則繼續(xù)拉動市場對天津?qū)懽謽堑男枨?,“天津市場繼續(xù)受到投資者的青睞。”
本季度,世邦魏理仕亞洲區(qū)投資公司和香港建設(shè)有限公司都對天津其他開發(fā)商的項目進(jìn)行了投資,引起了市場的矚目。與此同時,新加坡的城市發(fā)展有限公司購買了當(dāng)?shù)匚挥谟颜x路的一座寫字樓,該寫字樓目前正由一家本地開發(fā)商建設(shè)。該寫字樓是兩座塔樓中的其中一座,雅詩閣集團(tuán)計劃在另外一座塔樓中開設(shè)盛捷服務(wù)式公寓,這也是雅詩閣在天津的第二座盛捷公寓。
仲量聯(lián)行預(yù)計,接下來的幾個季度,天津的的房地產(chǎn)交易將持續(xù)活躍,并呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。
此外值得關(guān)注的是,作為全球?qū)I(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司,仲量聯(lián)行上周發(fā)布了最新一份名為《快速邁向新北京》的白皮書。該白皮書不僅分析了奧運會作為重要推進(jìn)因素如何推動北京的城市化發(fā)展,同時還分析了奧運會對北京長期持續(xù)的影響。
該白皮書提到,自2001年成功申奧后,北京在城市改造方面的總預(yù)算約410億美元,其中大部分投資用于改善環(huán)境,以及擴(kuò)建城市基礎(chǔ)設(shè)施?!斑@些投資旨在為北京帶來長期持久的積極變化,從而推動北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口持續(xù)穩(wěn)定的增長。北京已經(jīng)快步邁向適宜居住、旅游和經(jīng)商的國際化大都市行列?!?/p>
仲量聯(lián)行白皮書指出,有言論稱北京房地產(chǎn)市場在奧運后將會大幅回落,但事實上,奧運會本身和支撐北京房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動力之間并無直接的關(guān)聯(lián)。不過,奧運會的持續(xù)影響,很可能成為北京在未來十年乃至今后更長時間內(nèi)取得成功的重大因素之一。 (周雪松 鄭巧)
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