海航置業(yè)營銷總監(jiān)高翔宇比一年半之前明顯變得悲觀。
2007年3月，盡管樓市成交量跌到了低谷，但高翔宇仍舊相信，市場一定會在短期內(nèi)回暖。而2008年的夏天，悲觀的他覺得看不到希望。“至少在今年，銷售不會有大的起色?！备呦栌钫f。
隨著交易量下降，樓盤大面積打折，然而高翔宇卻發(fā)現(xiàn)，越打折卻越令銷售情況變得更加糟糕。他回憶，上一次大規(guī)模的打折是在2003年。從2004年開始，賣房子變成很容易的事情。他依然記得當(dāng)年一開盤就被搶購一空的情景。只是，盛景已難在。
左右人們購買行為的是消費(fèi)預(yù)期。
價(jià)格預(yù)期延緩購買行為
“今天的房地產(chǎn)市場與六個月前相比，最大的變化不是房地產(chǎn)新政，不是發(fā)展商心態(tài)，而是市場由賣方主導(dǎo)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)，消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期成為市場走向的關(guān)鍵。房價(jià)只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購成為普遍行為?！比鹗啃刨J第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬不久前撰文指出。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商品的價(jià)格最終是由供求關(guān)系所決定的，成本往往不起決定性作用。市場預(yù)期影響消費(fèi)者行為，消費(fèi)者行為又會影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，最有影響力的兩個事件是“24號文”和王石“拐點(diǎn)論”，極大程度上影響了人們的預(yù)期。
“‘24號文’(2007年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，國發(fā)〔2007〕24號)緩解了人們購房的焦慮心理，致使購買人群出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，人們都在等待住房保障措施的落實(shí)，等待限價(jià)房和廉租房的供應(yīng)?！倍獙Ρ緢?bào)記者表示。
對于影響消費(fèi)者預(yù)期的因素中，董藩和虎杰投資公司首席分析員張寅不約而同地提到了地震帶來的影響。雖然地震發(fā)生在四川，但張寅認(rèn)為不可小視地震帶來的影響。“很多人開始重新思考生命，重新認(rèn)識生活，購買行為因?yàn)榈卣鸲?，包括對商品種類的選擇也發(fā)生了變化?！睆堃硎?。
此外，加息、對收入增長預(yù)期的判斷同樣影響了購房行為。通常意義上來說，利率調(diào)整的效能一般表現(xiàn)為：利率降低時，刺激消費(fèi)與投資；利率調(diào)高時，增加儲蓄以滯緩消費(fèi)與投資?！耙淮渭酉⒁苍S影響不大，但累計(jì)起來的數(shù)次加息對人們的影響還是很大的，購房成本不斷上升，投資者基本已經(jīng)出局了?！睆堃f。
基強(qiáng)聯(lián)行北京投資部主管呂自強(qiáng)認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，令人們對收入增長的預(yù)期也感到悲觀?！皩τ诖蠖鄶?shù)人來說，個人的收入增長依賴于企業(yè)是否盈利，但是今年以來越來越高的資金使用成本令許多企業(yè)的盈利預(yù)期開始下降。”呂自強(qiáng)說。
觀望者依然受損？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家穆斯在《理性預(yù)期與波動理論》一文中，曾對理性預(yù)期作了精辟的解釋：理性預(yù)期是相對“適應(yīng)性預(yù)期”而言的，所謂適應(yīng)性預(yù)期就是運(yùn)用某經(jīng)濟(jì)變量的過去記錄預(yù)測未來，反復(fù)檢驗(yàn)和修訂，采取錯了再試的方式，使預(yù)期逐漸符合客觀的過程。而理性預(yù)期與這種適應(yīng)性預(yù)期根本不同，它是指人們預(yù)先充分掌握了一切可以利用的信息做出的預(yù)期。這種預(yù)期之所以稱為“理性的”，因?yàn)樗侨藗儏⒄者^去歷史提供的所有知識，對這種知識加以最有效利用，并經(jīng)過周密的思考之后，才做出的一種預(yù)期。
“過去房價(jià)瘋長的幾年里，很多預(yù)期房價(jià)下跌的人都吃了虧，每一次調(diào)控都伴隨著房價(jià)上漲，房價(jià)上漲的歷史經(jīng)驗(yàn)不斷刺激人們的購買預(yù)期?！倍f。數(shù)據(jù)顯示，2004年以來，全國房價(jià)漲幅兇猛。
這一次，人們似乎更強(qiáng)烈地感受到了下跌的希望。
但董藩認(rèn)為，這一次長時間的觀望，觀望者依舊會付出代價(jià)，但損失不會比前幾次嚴(yán)重。而買房事實(shí)上也是博弈行為，不僅要同賣家博弈，買者之間也要博弈。有些房子現(xiàn)在不買，就可能被其它買家獲得，觀望的買家同樣會受損。董藩同時表示，房地產(chǎn)價(jià)格下降也是一個很緩慢的過程，現(xiàn)在看到的下降，很多都是數(shù)據(jù)假象，郊區(qū)的樓盤增多了，拉低了平均房價(jià)。
另據(jù)高翔宇透露，如果交易量繼續(xù)萎靡的話，開發(fā)商將啟動新一輪的打折促銷活動。
誰將成為觀望期中的智者？
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