雖然大家對(duì)深圳樓市的走向眾說(shuō)紛紜，但一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是：成交量的絕對(duì)數(shù)在回升。這個(gè)現(xiàn)象是深圳樓市全面回暖的征兆，還是銀行二套房貸政策松動(dòng)帶來(lái)的直接結(jié)果尚無(wú)法判斷。但可以肯定的是，成交量回升背后少不了銀行資金的支持。
銀行暗渡陳倉(cāng)
此前，曾有消息直指深圳四大銀行，認(rèn)為其二套房貸政策再次松動(dòng)。對(duì)此，日前深圳工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行均表示，在實(shí)際操作中一直嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策及相關(guān)的監(jiān)管政策，未有任何松動(dòng)。監(jiān)管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，其對(duì)深圳二套房政策一直高度關(guān)注，如果發(fā)現(xiàn)個(gè)別銀行有違規(guī)行為，將會(huì)采取措施。
然而，記者調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，雖然部分銀行的動(dòng)作有所收斂，但通過(guò)一些“技巧”繞開(kāi)二套房貸政策，仍然是“可操作的”。
所謂的“技巧”主要是針對(duì)第二套房的確定標(biāo)準(zhǔn)，采取“共同貸款”等變通措施，將第二套房算作第一套房申請(qǐng)貸款，從而獲得優(yōu)惠的利率、較低的首付比例等。據(jù)介紹，“共同貸款”是指，仍負(fù)有按揭貸款的購(gòu)房者，為了獲得首套住房按揭利率等優(yōu)惠，可以聯(lián)合一位尚無(wú)按揭記錄的人一起申請(qǐng)貸款。一般的做法是，兩者應(yīng)該是信得過(guò)的親朋好友，在交易合同中注明：所購(gòu)房產(chǎn)中，前者占有99%的權(quán)益，而后者僅占1%的權(quán)益。這樣就可以在法律上保障購(gòu)房者的權(quán)益。
有銀行工作人員表示，現(xiàn)在風(fēng)聲比較緊，銀行方面已經(jīng)對(duì)外統(tǒng)一口徑，他們的這些“技巧”都轉(zhuǎn)由中介具體操作，銀行并不參與。但兩者之間肯定會(huì)有某種默契。
中介透露的信息也印證了上述說(shuō)法。
深圳成宏地產(chǎn)按揭部的段女士稱(chēng)，只要個(gè)人名下沒(méi)有購(gòu)房，且以本人名義購(gòu)買(mǎi)，寫(xiě)一份未婚說(shuō)明即可按照首套房產(chǎn)的政策來(lái)辦理按揭貸款，90平方米以下首付兩成，90平方米以上三成，同時(shí)利率下浮15%。銀行不會(huì)去查貸款人是不是已婚，也不會(huì)去查家庭是否已有正在按揭的房產(chǎn)。
深圳中聯(lián)地產(chǎn)的物業(yè)顧問(wèn)甚至稱(chēng)，不管家庭是不是已有房產(chǎn)，只要個(gè)人名下沒(méi)有房產(chǎn)，并以本人名義辦理，都可以按照首次置業(yè)申請(qǐng)貸款，并不受面積大小限制。
對(duì)于首付比例，深圳港林地產(chǎn)人士表示，第二套房只付兩成首付沒(méi)有問(wèn)題，他們會(huì)和銀行打通關(guān)系，即使銀行不同意，也可以通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，使得實(shí)際首付只有兩成。嘉華置業(yè)人士亦稱(chēng)，自從四大銀行放松按揭貸款被曝光后，最近幾天卡緊了一些，但小銀行也許可以辦到兩成首付。
旨在拼搶客源
銀行放松二套房貸標(biāo)準(zhǔn)并非現(xiàn)在才有。早在今年三月，部分銀行就已率先行動(dòng)。如有的銀行對(duì)已還清第一套房按揭貸款再購(gòu)買(mǎi)第二套房的按揭客戶(hù)，給予第一套房同等優(yōu)惠利率；有的銀行則寄希望于452號(hào)《補(bǔ)充通知》中關(guān)于“第一套房人均面積”的規(guī)定作為突破口。
“各家銀行一直都在尋找各自的方法，試圖避開(kāi)二套房的政策規(guī)定?！庇猩钲阢y行業(yè)人士表示，受傳統(tǒng)樓市淡季、調(diào)控效力逐漸顯現(xiàn)、觀望心態(tài)日益加重等因素影響，今年一季度的房貸銳減，各家銀行都在想法拼搶原本就不多的房貸客源。
據(jù)悉，今年前5個(gè)月深圳地區(qū)房貸新增額最多的銀行是中行，但該行前5月房貸余額新增量也不過(guò)15億元。其他銀行新增額更是低于這一數(shù)字，但銀行年初制定的計(jì)劃遠(yuǎn)大于此，以深圳建行為例，年初制定的房貸計(jì)劃達(dá)到了90億元。
而深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度深圳二手樓市成交量繼續(xù)萎縮，創(chuàng)下歷史新低。全市二手商品房的成交面積為77.68萬(wàn)平方米，與上季度(112.86萬(wàn)平方米)相比減少約40萬(wàn)平方米，環(huán)比減幅為31.2%，與2007年一季度(172.49萬(wàn)平方米)相比減少約95萬(wàn)平方米，同比減幅為55%。
但深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒表示，自2007年下半年出現(xiàn)交易持續(xù)走低、房?jī)r(jià)回落后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛一直比較濃厚。而今年3、4月，雖然商品住房銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)出現(xiàn)較大幅度的回落，但銷(xiāo)售面積有所回升，市場(chǎng)需求開(kāi)始有所放大。
從深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可以看出，深圳全市的成交面積在1—2月逐月減少，并在2月份創(chuàng)下單月成交面積的歷史新低，全月成交面積僅14萬(wàn)平方米，但3月份成交量就出現(xiàn)了較明顯的回升。
銀行仍偏愛(ài)房貸
事實(shí)上，在銀行看來(lái)，對(duì)比其他的貸款而言，房貸仍是優(yōu)質(zhì)貸款。據(jù)介紹，以前個(gè)人住房按揭貸款的不良率一般都在1%以下，是所有貸款業(yè)務(wù)中最低的。
有銀行人士表示，一方面，房貸都有抵押物，而且都是打折抵押，只有房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%-30%，才會(huì)對(duì)銀行構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房貸的貸款期限長(zhǎng)，即使有風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)的暴露也會(huì)有一定的時(shí)滯，在銀行普遍實(shí)行短期化考核的機(jī)制下，銀行尤其是基層支行就更傾向于投放房貸。
從二套房貸來(lái)看，有能力購(gòu)買(mǎi)第二套房的人，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力其實(shí)要遠(yuǎn)高于真正的首次置業(yè)者。退一步講，房?jī)r(jià)下跌后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度的釋放，此時(shí)銀行介入的風(fēng)險(xiǎn)就更小了。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的曖昧態(tài)度，似乎讓銀行放松二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的底氣更足。
今年4月份，深圳市召開(kāi)全市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議，就下一階段的房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行了部署。會(huì)議公布的信息顯示，下一階段全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，一方面注重市場(chǎng)秩序整治，另一方面抓好住房保障。在當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回落和調(diào)整的情況下，政府在落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，將把握好調(diào)控的節(jié)奏，以保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
銀行人士據(jù)此分析稱(chēng)，今后，隨著價(jià)格的繼續(xù)調(diào)整，中低價(jià)位中小套型普通住房的大量入市，以及市場(chǎng)自住需求逐步放大，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有望較快的完成調(diào)整并穩(wěn)定發(fā)展。
值得注意的是，在房貸增量萎縮的同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，存量房貸的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。僅今年以來(lái)，深圳的房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)20%。這意味著去年下半年發(fā)放的按揭貸款已經(jīng)面臨風(fēng)險(xiǎn)?！斑@或許也是銀行想方設(shè)法增大房貸余額的原因之一，”上述銀行人士表示，“因?yàn)檫@樣可以把不良率降下來(lái)?！?陳勁 萬(wàn)晶)
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