| 樓市博弈中小開發(fā)商“難過” 圈地局面已經(jīng)終結(jié) |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 06 月 24 日 |
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就在一年前，北京新開盤的部分項(xiàng)目還曾一度出現(xiàn)過徹夜排隊(duì)搶購的“壯觀場(chǎng)景”，開發(fā)商還在與銀行過著“你好我好大家好”的日子，而政府也在為房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱頭疼。時(shí)隔數(shù)月，房價(jià)即將崩盤的消息便甚囂塵上：銀行信貸的從緊、開發(fā)商資金困難、購房者的觀望到底、政府越來越完善的金融風(fēng)險(xiǎn)防范、房價(jià)回落、交易量萎縮……在樓市博弈中，政府、開發(fā)商、銀行、購房者，到底誰扛不住了？
銀行
提問 真的是錢袋收緊，門檻加高嗎？
真心話 其實(shí)他好我也好！
微妙，恐怕是一直以來形容銀行與政府、開發(fā)商、購房者之間關(guān)系最好的詞。
一方面，政府的信貸緊縮及放寬政策直接影響銀行的整體運(yùn)作；另一方面，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在銀行整體業(yè)務(wù)中所占比例及其帶給銀行高額的利息差，也讓銀行一度將開發(fā)商和購房者奉為上賓。央行去年底的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款總額占比超過30%。
因而長期以來，銀行都在與政府、開發(fā)商、購房者之間努力保持著一種平衡?？呻S著房價(jià)松動(dòng)、官方政策調(diào)整、開發(fā)商集體跳水等，這種平衡被打破了。
從去年下半年開始，與過去“只要手中有地,貸款找上門”的情況大相徑庭的是，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款審核開始從緊，貸款門檻越來越高。業(yè)內(nèi)人士透露，部分銀行針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸標(biāo)準(zhǔn)已從一季度的三個(gè)“三”標(biāo)準(zhǔn)提升至三個(gè)“五”標(biāo)準(zhǔn)。所謂三個(gè)“三”，即“申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達(dá)到3000萬、開發(fā)面積3萬平方米以上、貸款需求至少3000萬”，至二季度這一標(biāo)準(zhǔn)即提升至“申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達(dá)到5000萬、開發(fā)面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬”。此舉是為了限制更多的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司貸款。
對(duì)開發(fā)商從緊的同時(shí)，銀行也沒對(duì)購房者開綠燈?！岸追抠J從緊”便是很好的例證。此前，曾有消息稱深圳四大銀行二套房貸政策再次松動(dòng)。針對(duì)第二套房的確定標(biāo)準(zhǔn)采取“共同貸款”等變通措施，將第二套房算做第一套房申請(qǐng)貸款，從而獲得優(yōu)惠利率和較低的首付比例。在對(duì)北京市各大商業(yè)銀行的調(diào)查中，記者尚未發(fā)現(xiàn)二套房貸政策有松動(dòng)現(xiàn)象。
“銀行在為難開發(fā)商、購房者的同時(shí)，自己的日子并不好過。”華夏銀行北京分行的一位信貸經(jīng)理告訴記者，由于個(gè)貸的穩(wěn)定性非常高，一直以來都被視做銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，如果沒有信貸緊縮政策，即使房價(jià)大跌，有居住需求且收入正常的購房者也不會(huì)因此斷供房貸；真正的擔(dān)心是來自對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。“只要房子建好并銷售出去，貸款就不會(huì)出問題。如果因資金鏈緊張?jiān)斐煞孔游唇ǔ尚纬蔂€尾樓，銀行的損失就相對(duì)大多了?！边@位信貸經(jīng)理告訴記者，即使開發(fā)商貸款收不回來形成不良貸款，銀行也會(huì)通過拍賣處置開發(fā)商所抵押的項(xiàng)目樓盤來保全資產(chǎn)。
沒有了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款這塊“蛋糕”，銀行賴以生存的利息差收入迅速銳減。根據(jù)央行去年底的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額約18%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%，“毫無疑問，這一比例今年還要上漲”。一旦商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占總貸款余額的比例超過25%，銀行就要“挨餓”。
開發(fā)商
提問 打折賣地甩股票，資金鏈?zhǔn)欠駭嗔眩?/strong>
真心話 有人歡喜有人憂！
中小開發(fā)商“日子好難過”
“中小開發(fā)商目前的日子好難過。”在就此問題采訪業(yè)內(nèi)專家時(shí)記者獲得最為一致的答復(fù)。隨著年初萬科大張旗鼓的“降價(jià)潮”，京城樓市的觀望逐漸形成，為了刺激市場(chǎng)，“打折促銷”首先成為了中小開發(fā)商的救命稻草。先有部分新開樓盤試水般的9.5折，后有燕郊樓盤夏威夷北岸史無前例的7.5折，然而，這一切并沒有觸動(dòng)市場(chǎng)。
近一階段，由于大盤的連續(xù)下挫，部分投資者或準(zhǔn)購房人的資金被套牢，使得部分購房需求無法實(shí)現(xiàn)，而即使選擇在此時(shí)購房，原本有全款買房的購房者也紛紛申請(qǐng)銀行貸款。記者從北京部分從事房屋貸款擔(dān)保的機(jī)構(gòu)了解到，由于資金被股市套牢，今年二季度選擇貸款購房的上漲了近20%。專家表示，股市下挫導(dǎo)致資金套牢最終影響購房者購房計(jì)劃或付款進(jìn)度的，約占整個(gè)購房比例的25%。
這使得原本堅(jiān)持北京房價(jià)仍舊堅(jiān)挺、能順利度過低迷期的開發(fā)商，在僵持了近半年后不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)：商品房成交量的大幅下滑，成交價(jià)上漲勢(shì)頭被遏制。一時(shí)間習(xí)慣于快速開發(fā)、快速銷售的中小開發(fā)商們?cè)庥隽饲八从械馁Y金回籠過慢。
而正當(dāng)部分中小開發(fā)商由于資金回籠過慢轉(zhuǎn)而想在銀行尋求貸款時(shí)，央行從今年伊始開始實(shí)行的資金緊縮政策，無疑給這些開發(fā)商的現(xiàn)狀雪上加霜。上周，央行一次性提高存款準(zhǔn)備金率100個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到了17.5%。
此時(shí)，命懸一線的中小開發(fā)商走上了借高利貸的險(xiǎn)途。寧波大紅鷹集團(tuán)以18%的年利率向小開發(fā)商放貸，這相當(dāng)于銀行貸款利率的2.4倍。暗處是越來越多的中小開發(fā)商以更高的利率向私人進(jìn)行拆借，年利率甚至高達(dá)35%。
除了借貸，為了生存，一些中小開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了自己手中閑置的土地。一位項(xiàng)目經(jīng)理向記者透露，“公司確實(shí)缺錢”。由于對(duì)未來前景的不看好，這位項(xiàng)目經(jīng)理的公司在已經(jīng)出讓了一塊土地后，正意欲出讓另外一塊土地。曾幾何時(shí)，開發(fā)商“左手圈錢，右手圈地”的局面已經(jīng)終結(jié)，中國土地一級(jí)開發(fā)網(wǎng)顯示的信息也證實(shí)了這一點(diǎn)，從6月1日至今，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的信息達(dá)到45條，在轉(zhuǎn)讓地塊中，也不乏地理位置優(yōu)越的住宅用地，這位項(xiàng)目經(jīng)理透露，這一部分地塊多為中小開發(fā)商此前“勒緊褲腰帶”高價(jià)競(jìng)拍所得。
品牌房企“不缺錢”？
與中小開發(fā)商舉步維艱相比，品牌房企的日子似乎相對(duì)好過些。
作為“降價(jià)潮”的始作俑者，萬科在其項(xiàng)目全面實(shí)行降價(jià)后，副總裁肖莉在接受記者采訪時(shí)卻表示“萬科不缺錢”。無獨(dú)有偶，品牌開發(fā)商凱德置地剛剛為自己在北京的新項(xiàng)目打出了8折的超低折扣后，其大中華區(qū)銷售總監(jiān)毛大慶僅僅將其歸結(jié)為“正常促銷”。
為了應(yīng)對(duì)頻頻出臺(tái)的緊縮銀根的政策，品牌房企紛紛走上了上市道路。日前，河南的建業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)香港上市程序，廈門的寶龍集團(tuán)也傳出上市消息。然而，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的上市之路并非一帆風(fēng)順。恒大地產(chǎn)首次公開上市(IPO)擱置事件被喻為“2008年中國房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件”，3月20日，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)行部審核三處負(fù)責(zé)人習(xí)龍生明確表示：“中國證監(jiān)會(huì)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)?！?br/>
恒大地產(chǎn)IPO擱置后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市希望渺茫，但在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動(dòng)下，不少房企仍在尋找“柳暗花明”的機(jī)會(huì)，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，緊隨恒大腳步，試圖在國際資本市場(chǎng)上市的中國房地產(chǎn)公司大約有40多家，預(yù)計(jì)募集資金達(dá)200億美元。
另外一些上市房企也在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或者股權(quán)，粵宏遠(yuǎn)此前發(fā)布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司與北京萬信投資發(fā)展有限公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以500萬元的價(jià)格受讓其持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權(quán)。香港上市公司瑞安房地產(chǎn)也正計(jì)劃將旗下位于上海的瑞虹新城住宅項(xiàng)目及大連天地軟件園項(xiàng)目中的寫字樓部分引進(jìn)策略投資者。瑞安董事總經(jīng)理(商業(yè))李子尚出席在香港舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)透露，大連天地軟件園項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)引入來自印度的投資者。這已不是瑞安第一次以股權(quán)換現(xiàn)金。2008年4月發(fā)布的公司2007年年報(bào)顯示，去年公司凈利潤大增1.15倍至24.62億元，其中有8.45億元的收益是來自去年公司出售武漢天地項(xiàng)目25%股權(quán)及上海太平橋項(xiàng)目116地段的49%股權(quán)，僅這筆收益，就占公司凈利潤的34%以上。
然而，在部分地產(chǎn)商紛紛謀求上市時(shí)，內(nèi)地上市公司的表現(xiàn)卻不盡如人意。近期，A股市場(chǎng)創(chuàng)下本輪調(diào)整以來的新低，兩市地產(chǎn)股亦緊跟大盤連續(xù)下挫，部分地產(chǎn)股的跌幅甚至達(dá)到了20%。截至昨日，萬科收盤9.01元，跌幅50%；保利地產(chǎn)收盤12.62元，跌幅30%；金融街收盤7.65元，跌幅25%；招商地產(chǎn)在最高時(shí)達(dá)到102元，如今只剩14.88元。與其他“難兄難弟”相比，地產(chǎn)股毫無疑問屬于重災(zāi)區(qū)。
政府
提問 地產(chǎn)緊縮政策還能走多遠(yuǎn)？
真心話 樓市不能過熱或過冷！
從去年的限外令到今年第16次提高準(zhǔn)備金利率，一年來，各種政策的出臺(tái)，無一不在透露一個(gè)信息：“對(duì)于房地產(chǎn)，政府要將緊縮政策進(jìn)行到底?！倍现艿囊粋€(gè)中央工作會(huì)議卻對(duì)此有了改變。
上周，中央工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管，促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。此次中央會(huì)議內(nèi)容被市場(chǎng)普遍解讀為：美國次貸危機(jī)和越南經(jīng)濟(jì)危機(jī)大背景下，防范國內(nèi)樓市危局即將引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，“很明顯這是一個(gè)信號(hào)”。
年初以來，隨著新開樓盤進(jìn)入“8折時(shí)代”，業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)房地產(chǎn)泡沫即將被擠破?！皹鞘写蟮⒉皇呛檬??！比珖ど搪?lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生談到目前樓市行情時(shí)不無擔(dān)憂。和聶梅生持同樣觀點(diǎn)的還有清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉。
“房價(jià)下跌看似有利于老百姓，實(shí)則不然。”劉洪玉告訴記者，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)作為信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分散機(jī)制，當(dāng)住房價(jià)格持續(xù)快速上漲后進(jìn)入下降軌道時(shí)，金融市場(chǎng)可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。不但眾多沒及時(shí)“逃跑”的炒房者以及高價(jià)位購房者會(huì)被套牢，連銀行也將會(huì)被緊緊套牢，甚至?xí)霈F(xiàn)一定程度的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難，日本便是一個(gè)很好的例子。上世紀(jì)90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，房價(jià)下跌50%，使日本遭遇了長達(dá)10多年的經(jīng)濟(jì)低迷。
“對(duì)中國來說，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引發(fā)一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難?！庇捎谀壳爸袊毡閷?shí)行20%-30%房地產(chǎn)貸款首付標(biāo)準(zhǔn)，一旦房價(jià)下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹預(yù)言：“樓市大跌，將讓中國產(chǎn)生一大批負(fù)資產(chǎn)家庭?！?br/>
“無論是政府還是開發(fā)商，目前安全第一，因此相關(guān)的政策可能會(huì)微調(diào)?！甭櫭飞硎?，盡管央行上調(diào)了準(zhǔn)備金利率，而銀行在信貸方面違規(guī)被捉后，緊縮異常，官方透露出來的信息似乎仍在強(qiáng)調(diào)“一切從緊”，然而，中央工作會(huì)議后一周來的實(shí)際行動(dòng)卻暗示：新的定位開始了。
先有商務(wù)部準(zhǔn)備下放外商直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的備案權(quán)，自2007年開始的限外令開始松動(dòng)；后有房貸松動(dòng)可循的效仿案例——北京住房公積金管理中心發(fā)布貸款新政，第一項(xiàng)優(yōu)惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房，購房人申請(qǐng)公積金貸款，首付款將降到購房款的10%。
人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所剛剛發(fā)布的分析報(bào)告也證實(shí)了這一點(diǎn)?！秷?bào)告》預(yù)測(cè)：下半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策將進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，改變年初從緊的財(cái)政政策取向，適度擴(kuò)大支出規(guī)模，貨幣政策進(jìn)行相應(yīng)轉(zhuǎn)變。
“這并不意味著短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)之前的好行情?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，從緊大方向不可能改變，會(huì)有針對(duì)性地微調(diào)，具體到樓市，注重的還是穩(wěn)定。
購房者
提問 降到多少才是好？
真心話 沒有最多只有更多！
一邊是火焰、一邊是海水。面對(duì)開發(fā)商絞盡腦汁想出的各種促銷手段意圖救市時(shí)，購房者并沒有被真正觸動(dòng)。在某網(wǎng)站的一項(xiàng)“樓盤促銷您心動(dòng)嗎”的調(diào)查中，竟沒有一個(gè)參與調(diào)查者認(rèn)為樓盤促銷會(huì)直接增加購買，已經(jīng)趨于理性的消費(fèi)者在開發(fā)商的促銷活動(dòng)和真正適合自己的房子之間，選擇了后者。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市期房住宅日平均簽約215套，4月份的這一數(shù)字為176套，盡管有了近22%的上漲，但與去年同期相比，跌幅還是超過30%，促銷仍沒帶動(dòng)起曾經(jīng)的紅五月。在開發(fā)商不斷利用促銷來打探購房者心理底線時(shí)，現(xiàn)實(shí)對(duì)開發(fā)商顯得些許的殘酷。
對(duì)此，專家表示，盡管在房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷售回款是最有效、最直接的方式，但在當(dāng)前房地產(chǎn)局勢(shì)不明朗的狀態(tài)下，降價(jià)銷售將有可能加重購房者的觀望情緒，形成“越降越觀望”的惡性循環(huán)。而我國傳統(tǒng)百姓的消費(fèi)心理，人們大都喜歡“買漲不買跌”，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，那么人們觀望的心理會(huì)更加強(qiáng)烈(急需購房者例外)，直到樓市出現(xiàn)價(jià)格反彈，才會(huì)出現(xiàn)“追擊”的情形。在泡沫破裂后，香港房價(jià)花了幾年時(shí)間才慢慢抬升，日本樓市則花了10多年還沒有回暖。對(duì)資金緊缺的房企而言，一旦陷入這種尷尬局面，開發(fā)商恐怕要吃上盲目打折的惡果，“退房潮”便是很好的印證。
從今年4月開始，在經(jīng)歷了長達(dá)幾個(gè)月的低銷售業(yè)績之后，負(fù)債壓力、現(xiàn)金流壓力巨大的眾房企才扭頭開始討好購房者，大面積、大規(guī)模的折扣開始形成，這為大面積的退房埋下了伏筆。
呂小姐，今年年初曾以13800元/平方米的價(jià)格購得立水橋附近一處104平方米新房，僅僅3個(gè)月后，呂小姐得知和自己同一棟樓、同一單元、同一層、同面積的新房，其銷售價(jià)格居然每平方米下降了1000元，無奈之下，呂小姐選擇了犧牲一筆不菲的違約金后退掉了手中的這套新房。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)項(xiàng)目公示信息顯示，目前共有1427個(gè)樓盤存在退房記錄，其中退房次數(shù)超過百次的有12家，較突出的有韋伯時(shí)代中心，退房達(dá)403次，其中今年5月退房次數(shù)就達(dá)305次，目前該項(xiàng)目退房率達(dá)100%。“中原地產(chǎn)”總經(jīng)理李文杰介紹，該網(wǎng)站所公布的數(shù)據(jù)是網(wǎng)上簽訂退房及認(rèn)購?fù)擞?，從一定程度上反映了目前消費(fèi)者的購房心理，高撤銷率也只有在這種樓市運(yùn)轉(zhuǎn)被動(dòng)的情況下才有可能出現(xiàn)。
在二手房市場(chǎng)，“退房潮”也在逐步形成。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京市場(chǎng)部經(jīng)理齊凡透露，由于近期以來新房市場(chǎng)大幅度打折促銷以及股票市場(chǎng)的不景氣，不少此前“死扛”房價(jià)的房東均有了些許松動(dòng)。這一消息記者也在“中原地產(chǎn)”、“我愛我家”等中介機(jī)構(gòu)得到證實(shí)。“我愛我家”立水橋店的經(jīng)理向記者介紹，最近店中的6位賣房人不約而同地將此前一直堅(jiān)持?jǐn)?shù)月的報(bào)價(jià)進(jìn)行了下調(diào)，原因都是由于近一階段股票市場(chǎng)一路下跌，房東急需資金引發(fā)的。（齊琳）
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| 來源： 北京商報(bào) |
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