5月29日，中南控股集團有限公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼大連金牛(000961)，將中南房地產(chǎn)所持有的10項共計50.95億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式“借殼”上市。
業(yè)內(nèi)人士認為，上半年緊縮的財政政策和銷量萎縮使得房產(chǎn)商融資渠道減少，通過借殼可以較低的成本盡快進入資本市場。
借殼扎堆
5月27日，浙商集團將旗下超過45億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入SST亞華(000918)；19日，中住地產(chǎn)將通過定向增發(fā)重組SST重實(000736)實現(xiàn)中住地產(chǎn)的整體上市；6日，ST天橋(600657)向信達投資、深圳市建信投資發(fā)展有限公司、海南建信投資管理股份有限公司、正元投資和贛粵高速定向發(fā)行，收購上述公司所持有的有關(guān)房地產(chǎn)公司的股權(quán)。
而此前，常州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展(集團)總公司將房地產(chǎn)和城市建設(shè)資產(chǎn)注入黑牡丹(600510)、新洲集團將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與白貓股份(600633)全部資產(chǎn)和負債進行置換。僅5月份以來就有十多家房地產(chǎn)企業(yè)擬將資產(chǎn)注入上市公司。
房地產(chǎn)企業(yè)特別青睞ST公司。近30家公司中，有15家是ST公司，除上述列舉之外，還有華遠地產(chǎn)借殼SST幸福(600743)、紫薇地產(chǎn)借殼ST嘉瑞(000156)、四川大地實業(yè)借殼*ST創(chuàng)智(000787)等。
長城證券研究員萬知認為，一方面，ST公司尋求資產(chǎn)重組保全殼資源是他們的當(dāng)務(wù)之急；另一方面，緊縮的財政政策使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力，為獲得更多融資渠道，這些ST公司的“殼”就成了他們的最佳選擇。
資產(chǎn)負債率依然偏高
目前擬將借殼上市的地產(chǎn)公司和上市公司一樣，都存在負債率偏高的問題。SST亞華收購報告書中顯示，浙商集團的資產(chǎn)負債率逐年增高，2005年到2007年的資產(chǎn)負債率依次是79.72%、81.91%、83.16%。而SST幸福的收購報告書則顯示，華遠地產(chǎn)2004年到2006年的資產(chǎn)負債率依次是74.84%、66.87%和67.61%。借殼中關(guān)村(000931)的鵬潤控股的資產(chǎn)負債率更高，2005年到2007年的資產(chǎn)負債率為91.9%、94.3%和38.6%，其2007年的數(shù)據(jù)是剝離資產(chǎn)后的數(shù)據(jù)。
5月22日，中國房地產(chǎn)測評中心評出“2008滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力30強”，萬科(000002)、保利地產(chǎn)(600048)和招商地產(chǎn)(000024)排名前三。據(jù)統(tǒng)計，這30強公司在今年一季度的資產(chǎn)負債率均值為63.07%，與去年同期基本持平。一季度行業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況仍然沒有改觀，30強房地產(chǎn)上市公司一季度每股經(jīng)營現(xiàn)金流量均值為-0.69元，比第四季度略有增加；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-185億元，同比增長89%。
業(yè)內(nèi)專家指出，30強上市房企每股投資活動現(xiàn)金流出大于流入，說明對外新增投資大于收回的投資回報。在此情況下，房地產(chǎn)公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題；但是，一季度，國有商業(yè)銀行給房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度非常少，而資本市場大幅調(diào)整，也使得境內(nèi)外IPO和再融資受阻，進一步加劇資金緊張。
上市突圍
2005年伊始的土地儲備“大戰(zhàn)”，幾乎將所有的地產(chǎn)公司都帶入了缺錢的集體困境。而連續(xù)數(shù)月的緊縮政策，對于高速擴張的地產(chǎn)公司來講，幾乎是致命一擊。
國信房地產(chǎn)行業(yè)研究員方焱告訴記者，“這些房地產(chǎn)公司通過借殼進入資本市場，有助于打通地產(chǎn)公司的融資渠道，雖然不見得很快就能融到資金，但從長遠來看，總會有機會的。此外，上市還可以樹立良好的企業(yè)品牌，在看重品牌的房地產(chǎn)市場無疑會對企業(yè)的發(fā)展帶來好處?！?/p>
長城證券房地產(chǎn)研究員劉昆向記者表示，今年緊縮的財政政策，使得企業(yè)從銀行獲得貸款的難度增加，再加上今年以來銷量萎縮造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度放緩，融資環(huán)境的變化使房地產(chǎn)公司上市需求就尤為迫切。
也有專家認為，半年的貨幣緊縮，房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，調(diào)控的目的已經(jīng)初步達到。如果把樓價真的打下來，對整體經(jīng)濟并沒有太大好處。所以這個時候放開地產(chǎn)公司的股市通道，也很正常。
5月初，主要一線城市并沒有出現(xiàn)預(yù)計中的成交量爆發(fā)，深圳和北京的房展會也未能對成交起到預(yù)期中的刺激。成交統(tǒng)計數(shù)字顯示，除上海成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)增長，北京、深圳、廣州三城市五月初的交易量均出現(xiàn)同比下降，環(huán)比或者增加不大，或者下降。
傳統(tǒng)的交易旺季不旺，表明市場觀望情緒濃重，國海證券研究員趙鐸認為，不愿等待的自住需求在春節(jié)后已經(jīng)得到階段性集中釋放，下一次釋放可能需要更長時間的積累，壓力將越來越多地向開發(fā)商轉(zhuǎn)移。
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