得益于2007年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲和特殊的會(huì)計(jì)結(jié)算制度，房地產(chǎn)企業(yè)今年的業(yè)績(jī)依然能保持高增長(zhǎng)；但是，在貨幣政策持續(xù)緊縮的背景下，行業(yè)正面臨前所未有的資金困局。
業(yè)內(nèi)專家分析，為了應(yīng)對(duì)上調(diào)燃油價(jià)格可能會(huì)加劇通貨膨脹的局面，央行可能會(huì)出臺(tái)“更有力”的貨幣政策；與此同時(shí)，資本市場(chǎng)也一蹶不振。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高。據(jù)保守估計(jì)，今年，我國(guó)房產(chǎn)業(yè)資金缺口高達(dá)7100億元，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況堪憂。
開發(fā)資金“吃緊”
“去年房地產(chǎn)行業(yè)比較亢奮，企業(yè)高價(jià)拿地、大幅圈地屢見(jiàn)不鮮，由此沉淀了大量的資金；而今年以來(lái)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷，信貸環(huán)境又進(jìn)一步趨緊，因此，地產(chǎn)商的開發(fā)資金普遍比較緊張?！币晃环康禺a(chǎn)分析人士告訴記者。
宏源證券最新的行業(yè)研究報(bào)告則印證了這一點(diǎn)。2008年1-4月，全國(guó)商品房施工面積累計(jì)量已經(jīng)達(dá)到2007年全年的75.8%，同比增幅達(dá)到25.43%。而1-4月房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)資金來(lái)源僅為2007年全年的32.3%，單位新開工面積到位資金為3600元左右，單位施工面積的到位資金為600元左右，這兩個(gè)數(shù)據(jù)在2007年分別為4000元和1500多元，兩者均呈現(xiàn)下降。
具有融資便利的房地產(chǎn)上市公司，其現(xiàn)金流狀況也不容樂(lè)觀。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2008年一季度行業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況仍然沒(méi)有改觀。一季度，房地產(chǎn)上市公司每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為-0.15元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-208.58億元，比去年同期減少125.8%。
業(yè)內(nèi)專家指出，上市房企每股投資活動(dòng)現(xiàn)金流出大于流入，說(shuō)明對(duì)外新增投資大于收回的投資回報(bào)。在此情況下，房地產(chǎn)公司只能通過(guò)外部融資來(lái)解決資金緊張問(wèn)題；但是，今年以來(lái)，國(guó)有商業(yè)銀行給房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度非常少，而資本市場(chǎng)大幅調(diào)整，也使得境內(nèi)外IPO和再融資受阻，進(jìn)一步加劇資金緊張。
今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較去年基本持平。而在凈債務(wù)率方面，2007年行業(yè)在較多股權(quán)融資促進(jìn)下，這一指標(biāo)明顯下降，但是在今年一季度又出現(xiàn)較大幅度上升，這也說(shuō)明目前行業(yè)整體資金緊張進(jìn)一步加劇，償債壓力加大。
根據(jù)國(guó)泰君安的研究報(bào)告，假設(shè)2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比既不增長(zhǎng)也不下降，開發(fā)商自有資金同比增長(zhǎng)36%，則2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口7100億元。其中，萬(wàn)科在今年拿地支出和商品房銷售額同比下降10%和銷售市場(chǎng)占有率為3%的假設(shè)下，即便順利發(fā)行59億元公司債，今年預(yù)測(cè)概算資金也還會(huì)出現(xiàn)缺口。
籌資欲望強(qiáng)烈
面對(duì)資金壓力，地產(chǎn)公司的籌資欲望也十分強(qiáng)烈。今年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)定向增發(fā)、借殼上市、民間融資以及IPO等嘗試頻頻出現(xiàn)。
統(tǒng)計(jì)顯示，2008年以來(lái)，已有12家房地產(chǎn)上市公司再融資獲得批準(zhǔn)。其中，棲霞建設(shè)和冠城大通以公開增發(fā)的方式分別融資33億元和20億元。蘇寧環(huán)球、臥龍地產(chǎn)、首開股份、上實(shí)發(fā)展、中天城投以定向增發(fā)的方式分別募集100億元、12億元、59.4億元、36.5億元和11億元。張江高科和華發(fā)股份以配股的方式募集38.9億元和26.64億元。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)和新湖中寶以發(fā)公司債的方式計(jì)劃籌資59億元、43億元和14億元，其中新湖中寶的公司債利率為9%。
除此之外，目前正在等待審核的房地產(chǎn)公司還有三家，分別是泛海建設(shè)、招商地產(chǎn)和世茂股份，計(jì)劃通過(guò)公開增發(fā)和定向增發(fā)的方式擬分別融資65億元、80億元和75億元。等候?qū)徟l(fā)行公司債的重要地產(chǎn)商有中糧地產(chǎn)(000031)和北辰實(shí)業(yè)(601588)，募集資金上限分別為12億元和17億元。
另外據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有30多家地產(chǎn)公司通過(guò)資產(chǎn)重組借殼的方式進(jìn)入上市公司。但是根據(jù)規(guī)定，這些資產(chǎn)重組的公司一年內(nèi)不能進(jìn)行增發(fā)等融資活動(dòng)，因此，在近期內(nèi)這些地產(chǎn)公司資金壓力仍然存在。
除增發(fā)和借殼外，地產(chǎn)企業(yè)的目光還投向了民間資本。據(jù)了解，這種民間拆借的利率已經(jīng)超過(guò)25%。市場(chǎng)人士認(rèn)為，民間融資利率的不斷上升，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
融資門檻抬高
由于貨幣緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。從2007年1月至2008年6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，總計(jì)凍結(jié)存款44650億元。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)告訴記者，“原來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目‘四證’齊全便可獲得抵押貸款，但是今年不行，因?yàn)殂y行沒(méi)有額度?！?/p>
在IPO方面，今年初，恒大地產(chǎn)擱置160億港元IPO計(jì)劃，掀起內(nèi)地房企首輪資金鏈恐慌。此前不久，昌盛中國(guó)也在通過(guò)上市聆訊后不得不宣布擱置掛牌；其后，雖然建業(yè)地產(chǎn)成功實(shí)現(xiàn)上市，但其定價(jià)估值偏低，上市至今6個(gè)交易日已比發(fā)行價(jià)跌去近四分之一。
受IPO市場(chǎng)慘淡影響，星河灣和寶龍地產(chǎn)等多家準(zhǔn)備在香港上市的地產(chǎn)公司紛紛暫緩上市計(jì)劃，目前只有龍湖地產(chǎn)和恒盛地產(chǎn)仍然堅(jiān)持在7月赴港上市。
業(yè)內(nèi)專家指出，資本市場(chǎng)低迷抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資門檻；另一方面，即便成功上市，過(guò)低的市盈率也使得他們募集不到理想的資金額。（記者 林喆 見(jiàn)習(xí)記者 孫晶晶）
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