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廣州一即將開盤的樓盤。黎旭陽 攝

樓市不景氣，幾年前售樓大廳那種人頭攢動的情景如今已很少見了

    廣州樓市堅挺區(qū)域再度縮小

    市區(qū)旺地樓盤暗降千元

    郊區(qū)部分樓盤平過限價房

    市中心豪宅價格依然堅挺

    下半年供應(yīng)量是現(xiàn)在近兩倍

    “秘購團”，市區(qū)旺地知名樓盤暗降千元，郊區(qū)盤再降千元平過限價房……4月份市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，開始回暖的廣州樓市面臨種種困境，降價悄然再起，價格堅挺區(qū)域越縮越小。

    廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟研究所副所長歐江波昨日認為，短期內(nèi)廣州樓市不會大跌，與前些年相比，絕大部分開發(fā)商資金狀況要好很多，但不排除個別開發(fā)商會面臨破產(chǎn)。而此前多次預(yù)測回暖時限的業(yè)內(nèi)權(quán)威人士昨日也表示，“樓市要回暖，首先股市要回暖”。

    文/記者李婧、賴偉行、陳白帆

    相比上一輪降價集中于金沙洲等郊區(qū)而言，這輪“羞羞答答”而非大張旗鼓的降價已經(jīng)深入到海珠、白云等區(qū)域。

    新降價區(qū)

    一個月售價至少降千元

    在位于寶崗大道的某知名開發(fā)商開發(fā)的××豪苑，記者了解到，打折后，朝向、景觀較好的01套和02套單元的平均售價為每平方米1.4萬~1.5萬元，面向大馬路和公交車站的04套和05套單元的平均售價大概為每平方米1萬元，總體均價在1.2萬元左右，而且淋浴器、抽油煙機、爐灶、冰箱、微波爐等都是隨樓附送，“裝修標準高達每平方米3000元左右”。而一個月前記者也曾經(jīng)走訪過這一樓盤，當(dāng)時的開盤價為13000元每平方米，事隔一個月價格已下降至少千元。

    這一暗降令現(xiàn)場的看樓客絡(luò)繹不絕，平均每個售樓經(jīng)理就要招呼兩到三撥客人，其售樓部經(jīng)理告訴記者，這個樓盤從5月份開始預(yù)售兩幢近600套的單位，一個月時間已經(jīng)賣出了170多套，已經(jīng)是“非常好賣”。

    除此以外，海珠區(qū)某樓盤開盤前預(yù)測要12000元/m2左右，正式開盤時只需9800/m2起，11000元/m2都能買到朝向、樓層不錯的單位，比對面同樣開發(fā)商起的樓盤的二手價還要便宜；海珠某江景樓盤，本來宣稱要賣30000元/m2，結(jié)果開盤時降到20000元/m2左右。

    不僅供應(yīng)量有限的海珠區(qū)樓價松動，白云區(qū)樓盤價格也早已開始松動，連某景觀盤價格也難以堅挺。去年該樓盤開盤時，曾賣出過15000元/m2(毛坯)的高價，然而，不久房貸新政出臺，導(dǎo)致該盤銷售相當(dāng)?shù)兔裕粺o奈，在春節(jié)期間改成8800元/m2銷售，足足打了個六折，結(jié)果賣得不錯，該盤以為市場回暖，又把價格提升到近10000元/m2，剛開始門庭若市的銷售中心，馬上又冷清下來；不久，該盤又把價格回調(diào)到7800元/m2起，才總算又開始慢慢有成交。

    老降價區(qū)

    一降再降平過限價房

    如今，連中心城區(qū)的房價都在下降，早已開始降價的市郊樓盤情況又如何呢？不僅增城某大型樓盤將樓價4800元/m2降到4000元/m2，部分單位更只需3800元/m2，引起軒然大波，導(dǎo)致此前業(yè)主民怨沸騰。此前降價熱點的白云區(qū)金沙洲上的熱門樓盤也在持續(xù)降價，吸引了不少看房客。

    近日，記者來到金沙洲某樓盤看到，現(xiàn)場非常火爆，中介商組織了大批看房客在現(xiàn)場參與團購，折頭有9折左右，記者現(xiàn)場估算了一下，短短一個小時內(nèi)，已經(jīng)賣出了10套左右的單元房。銷售人員鄧小姐告訴記者，在售的樓盤是A4、A6、A10三棟，未折價大約為6700~7800元/m2，均價大約7100~7300元/m2，附送1800元/m2的裝修。而此前該樓盤曾經(jīng)賣到8000元/m2，兩個月前記者對它進行現(xiàn)場調(diào)查時均價約為7000元/m2，附送1200元/m2的裝修。粗略算來，即使不打折，毛坯房每平方米的價格也下降了500元左右。

    “我們虧大了，早買幾個月，足足多花了10萬元！”此前在該樓盤買了房的業(yè)主李先生非常無奈地告訴記者。

    除此以外，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，實際上，現(xiàn)在買房最好實地去樓盤和銷售人員討價還價，往往能出乎意料地得到比報價低得多的價格，“如果你不需要他們的豪華裝修，也可以跟他們商量是否能換成簡單裝修，原來售價9000元/m2的房子，可能7000多元/m2就能買下來”。

    堅挺區(qū)

    “豪宅”價格依然居高不下

    與市中心周邊聲勢越來越大的降價潮相比，東山、西關(guān)等典型的市中心區(qū)域以及珠江新城這種買少見少的高檔住宅區(qū)域的不少樓盤，尤其是“豪宅”依然價格堅挺。

    作為廣州第一CBD豪宅區(qū)，珠江新城樓價向來是廣州樓市的標桿，住宅用地已經(jīng)全部出讓，住宅買少見少，去年底推出的一些超高端項目，如凱旋新世界、譽峰等樓盤，最貴價單位價格都曾達4萬元/m2左右。目前珠江新城在售的樓盤中，均價最高的要數(shù)博雅首府和譽峰，近期均價為3.5萬~3.6萬元/m2，而其景觀單位，如博雅首府的高層大宅單位，單價甚至高達4.2萬元/m2，記者此前隨有關(guān)部門在節(jié)假日期間前往該樓盤售樓部，只見空蕩蕩沒有幾位看客，但銷售方表示價格不會松動，因為其緊鄰CBD且其大宅戶型在珠江新城極其少有，并且單位不多，只針對家產(chǎn)數(shù)千萬元以上的老板級購房者。

    雖然近期珠江新城的一些樓盤頻頻推出“一口價”或者優(yōu)惠價單位，單價低至1.6萬元/平方米到1.8萬元/m2，使之與豪宅價差高達2.6萬元/m2，令不少投資客趨之若鶩，但業(yè)內(nèi)人士對此不以為然，認為這只是該板塊產(chǎn)品的定位不同而已，并且降價的單位多屬宏觀調(diào)控后增多的小戶型單位，而擁有江景、公園景等稀缺生態(tài)資源的項目尤其是大戶型價格依然堅挺，居高不下，寧可保持堅挺價格等待后市機會。

    此外，東風(fēng)東路上某知名樓盤，雖然周邊環(huán)境一般，但其鄰近名校，好的單位依然是2萬元/m2以上，西關(guān)不少樓盤單價也依然高居萬元/m2以上。

    下半年廣州一手房

    供應(yīng)量將達5.5萬套

    雖然上半年廣州房價沒有呈現(xiàn)大幅度下降趨勢，但下半年預(yù)期的供應(yīng)量無疑給開發(fā)商再次施加壓力。經(jīng)緯地產(chǎn)日前公布了其統(tǒng)計結(jié)果，稱未來半年中，廣州一手住房供應(yīng)量將達到5.5萬套，是現(xiàn)在的近兩倍。

    陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州一手住房供應(yīng)量維持在3萬套左右。據(jù)悉，由于過去兩年廣州土地供應(yīng)量較大，而根據(jù)施工進度，多數(shù)項目將于下半年推出市場。特別是經(jīng)濟適用房、限價房等大量中小戶型將于年底前推售。有不完全統(tǒng)計顯示，僅僅在7月，就有21個樓盤推新貨。盡管目前多個盤都未對外透露開盤價，但預(yù)計開發(fā)商的定價都將趨于保守。

    開發(fā)商：后市走向心里沒底

    “自從地震后，‘五一’小長假所帶來的比較暢旺的人氣和活躍的成交，以及樓市有可能回暖的苗頭，一下子被地震給震沒了”，記者最近遇到開發(fā)商時總是聽到這樣的聲音，“后市到底怎么樣，我們心里其實也沒底，‘現(xiàn)金為王’的策略下，就是盡快出貨，回收資金”。

    有開發(fā)商開玩笑地說，現(xiàn)在誰手上有現(xiàn)錢，就是夠“牛”，要是誰手上只有地，那就比較倒霉，因為現(xiàn)在開發(fā)商手上的地，很多是在去年高峰期時高價搶來的。香港某大型開發(fā)商有關(guān)人士告訴記者，去年他們也想在內(nèi)地搶地，無奈還搶不過那些內(nèi)地的二、三線開發(fā)商，“那些人當(dāng)時拿地好像不用錢似的”，當(dāng)時拿下來的高價地，現(xiàn)在卻成了燙手山芋，因為高房價、好銷售，才能支撐得起其他高價地的開發(fā)成本，然而現(xiàn)在銷售情況不是很理想，價格又不能一味地往下降，資金壓力自然明顯增加。

    股市上圈錢，本來是開發(fā)商敢于拿高價地的最有力的支持。但如今股市暴跌，連帶多家上市房企身家大縮水，更加不知道上哪找錢了。

    在大部分企業(yè)掙扎求存時，對于少數(shù)資金還比較充裕的內(nèi)地大開發(fā)商以及香港開發(fā)商來說，倒是個趁底吸納的大好機會。比如萬科、新世界等“地產(chǎn)大鱷”，已經(jīng)在內(nèi)地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者項目合作等方式，又獲得了不少土地儲備。

    對于后市到底如何，開發(fā)商們都謹小慎微，對樓價問題避而不談，甚至反問記者后市會不會走好。連放慣大炮的“大嘴們”也輕易不說樓價是升還是跌。

    專家:

    萬元區(qū)域在縮小

    廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟研究所副所長歐江波認為，目前，廣州房地產(chǎn)價格經(jīng)過調(diào)整基本回到低位，個別大幅降價只是開發(fā)商急于回籠資金，而房地產(chǎn)行業(yè)基本健康，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不會崩盤。同時，歐江波預(yù)測，隨著宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖，從去年開始的半年多時間盤整累積了大量的正常購房需求，將會令房地產(chǎn)業(yè)迅即回復(fù)、反彈。

    合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣州樓市萬元區(qū)域正在縮小，白云大道板塊已經(jīng)降到七八千元/平方米，金沙洲也在萬元以下，目前只有天河、越秀、荔灣和海珠區(qū)個別樓盤堅守萬元以上，雖然開發(fā)商在目前觀望情緒下再次降價試探市場，但如果反應(yīng)不熱烈，也不會再有動作，除非開發(fā)商確實資金很緊張需要拋售。