上海樓市，這個曾經(jīng)的全國樓市“領(lǐng)頭羊”，現(xiàn)今又正成為房價抗跌的“橋頭堡”。雖然今年以來上海樓市的成交量逐月下滑，一些知名樓盤的降價信息也此起彼伏，但整體成交均價依然堅挺。而在樓市下半年進一步調(diào)整，及其他一線城市房價已明降或暗降的壓力下，上海房價未來的走勢令人關(guān)注。
市場遇冷
不可否認(rèn)，上海樓市今年的交投狀態(tài)，和其他很多城市的樓市一樣“萎靡不振”。
來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月上海商品住宅(剔除配套房、動遷房)的總供應(yīng)量為618.04萬平方米，低于2006年上半年的943.84萬平方米和2007年上半年的699.79萬平方米；總成交量為525.9萬平方米，不但低于2006年上半年的851.32萬平方米，甚至比2007年上半年的1043.63萬平方米萎縮了近一半；總成交金額則為739.61億元，也低于2006年上半年的810.63億元和2007年上半年的1037.37億元。
剛過去不久的7月情況則繼續(xù)惡化，雖然商品住宅129.97萬平方米的供應(yīng)量略高于6月的129.17萬平方米，但成交量僅約71.81萬平方米，低于上半年的月均水平，比6月的104.26萬平方米下降31.12%，比去年7月的217萬平方米更是下降66.91%。
“今年以來成交量的持續(xù)收縮，直接導(dǎo)致了當(dāng)前上海樓市疲軟?！敝蟹可虾Ｖ笖?shù)辦公室的分析師直言，根據(jù)他們的統(tǒng)計，今年1-7月上海新建商品住宅的累計成交規(guī)模也同比回落逾三成。
與此同時，一些知名樓盤的降價信息也使樓市“價格戰(zhàn)”處于一觸即發(fā)的狀態(tài)。如大華某樓盤報價從最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米；又如萬科某樓盤新推房源報價下調(diào)2000元/平方米，雖然銷售方表示是因裝修標(biāo)準(zhǔn)降低而調(diào)價，但隨后萬科董事長王石在中報發(fā)布會上的“萬科做好了最壞的打算”等言論，使市場內(nèi)不少人相信房價可能進一步下調(diào)。
更引人注目的是，被市場認(rèn)為是今年上海房價“支柱”的豪宅市場也開始出現(xiàn)松動。來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，雖然6月上海樓市受豪宅市場集中供應(yīng)并熱銷拉動，當(dāng)月房價攀至16988元/平方米的今年以來最高位，但7月以來豪宅市場卻發(fā)力困難，幾大豪宅都滯銷。如最新一批房源的報價都高達42000元/平方米的仁恒河濱城和君御豪庭，實際成交的價格都只有36000元/平方米左右；又如遠中風(fēng)華園和天山河畔花園上月新推房源都是三位數(shù)，但至今成交都只有個位數(shù)?！耙恍┯懈咦饨鸹貓鬂摿Φ捻椖窟€算賣得動，其他項目現(xiàn)在看不到太大利好的話，就開始賣不動了?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄分析指出。
滯漲態(tài)勢
“當(dāng)前，無論是宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面都不支持房價繼續(xù)上漲，上海在長達近10年的房價大幅上漲之后，市場已選擇了自發(fā)性調(diào)整和回歸理性之路。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師認(rèn)為。
然而，分析師眼中上海樓市的回歸目前僅體現(xiàn)在成交的低迷上，從房價來看，依然處于高位。如上海佑威房地產(chǎn)研究中心的每月統(tǒng)計表明，上海非政策性的商品住宅均價整體基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的數(shù)據(jù)同樣說明了情況，昨天發(fā)改委公布的7月70個大中城市房價指數(shù)顯示，上月上海新建住房價格同比上漲7.3%，而此前5、6月份的同比漲幅則為9.6%和8.8%。市場人士認(rèn)為，雖然漲幅環(huán)比下降，但上海住房價格依然在高位運行。
在中國指數(shù)研究院副院長陳晟看來，這便是市場滯漲的表現(xiàn)?！俺山涣考仁鞘袌霰憩F(xiàn)的重要指標(biāo)，又是影響房價的重要因素，按一般規(guī)律，成交量和價格是正相關(guān)的。但也有特殊情況，比如成交量萎縮時房價不跌反漲，成交量提高時房價又呈現(xiàn)穩(wěn)定或盤整態(tài)勢，這些反?，F(xiàn)象往往出現(xiàn)在市場調(diào)整的過渡時期?！?/p>
新的博弈
“當(dāng)前樓市明顯處于各方觀望狀態(tài)，主要是因為原先由政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、購房者所形成的四方博弈平衡被打破后，市場按自身規(guī)律運行，而導(dǎo)致市場處于重新尋求平衡的時間階段?！鄙虾Ｖ腥鹗袌鲅芯坑邢薰究偨?jīng)理朱鋒這樣看待在持續(xù)調(diào)控中進入又一個“微妙”階段的上海樓市。
“上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了觀望，供應(yīng)量亦不大?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭指出，一手房市場的供應(yīng)受兩個因素制約，一是土地，從2005年以來上海住宅用地的供應(yīng)量持續(xù)下滑，連續(xù)3年沒能完成既定目標(biāo)，今年上半年商品住宅用地供應(yīng)也只有區(qū)區(qū)幾十萬平米，這必將造成市場后續(xù)供應(yīng)量偏小；二是開發(fā)商能控制銷售節(jié)奏，去年房價飆升期很多開發(fā)商捂盤，今年市場走勢迷離卻又有一批樓盤不敢輕易開盤，這都導(dǎo)致中期內(nèi)住宅供應(yīng)有限，購房者可選擇余地不大。而正是在這樣條件下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為上海房價也由此得到“支撐”。
但佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄又認(rèn)為，雖然今年“紅五月”不再，但此前聚集的剛性需求仍被釋放了一部分，上月一些大開發(fā)商調(diào)價推盤也搶走了一些客戶，所以，可能是一些開發(fā)商的降價使得市場忙于調(diào)整策略應(yīng)對，本月上海樓市開始推盤乏力?！安贿^，一些低總價項目的熱銷讓開發(fā)商看到了上海樓市潛在的購買能量，這也是目前大多數(shù)開發(fā)商不愿降價，只是在長期滯銷的壓力下，以低價為借口處理‘劣質(zhì)’房源，或是只給出微不足道的折扣來‘忽悠’購房者，最終的銷售業(yè)績也都不甚理想。總之，目前市場預(yù)期房價和實際房價產(chǎn)生了很大偏差，開發(fā)商想要打開滯銷困局，可能需要更大的價格調(diào)整或更長的時間等待?！?/p>
同時，薛建雄認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長的聯(lián)系比較緊密，如果經(jīng)濟面開始衰退，房價也難漲上去。
“樓市調(diào)整已經(jīng)明確，但沒有人知道將會調(diào)整到什么程度。我們只知道，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟的基本要求反映在房地產(chǎn)方面，就是要保持市場平穩(wěn)，防止大起大落，使調(diào)整在可控的范圍內(nèi)進行。重要和關(guān)鍵的措施是保持個人房貸利率的長期穩(wěn)定，雖然可能會拉長調(diào)控周期，但會減輕對社會經(jīng)濟‘基本素質(zhì)’的傷害?！敝蟹可虾Ｖ笖?shù)辦公室的分析師如此建議。(記者 李和裕)
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