| 地方政府悄然救市 或引發(fā)樓市三大風(fēng)險 |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 09 月 09 日 |
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面對當(dāng)前中國樓市形勢，有些人提出，在CPI周期上行、經(jīng)濟(jì)周期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預(yù)期的行動，也就是需要實施一些政策的微調(diào)。于是，“救市論”被一些業(yè)內(nèi)人士和一些官方機(jī)構(gòu)提出，直至如今正式“落地”地方樓市。但是業(yè)內(nèi)也指出，地方政府切莫通過“救市”，試圖掩藏樓市調(diào)控沒有解決的問題。
多項措施刺激需求
近期不少省市紛紛悄然推出有利于供應(yīng)方與需求方的地方樓市政策。
如西安市政府出臺的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，其中對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補(bǔ)貼。《意見》規(guī)定，從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額分等級給予補(bǔ)貼。其中，購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，可享受購房款總額1.5%的補(bǔ)貼；購買90-144平方米商品住房的，可享受購房款總額1%的補(bǔ)貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，可享受購房款總額0.5%的補(bǔ)貼。
“雖說分了不同檔次，補(bǔ)貼率也不算太高，但卻是‘全覆蓋’，也就是只要你來買房，就能享受補(bǔ)貼，可見地方政府很希望激活樓市交易。”有市場人士這樣看待西安此次的“救市”措施。
來自西安市房屋管理局的數(shù)據(jù)也從側(cè)面“印證”了這一點。今年以來西安樓市的交易量的確在萎縮，價格增幅則減緩。以上半年為例，新批商品房預(yù)售面積同比下降18%，商品房實際銷售面積同比下降20%，商品住房均價4340元/平方米，同比增長10.8%，增幅下降2.08%。
此外，西安也沒忘了“照顧”開發(fā)商?！兑庖姟愤€規(guī)定，對于商品房項目，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。
事實上，“救市”政策在更多地方被低調(diào)地推進(jìn)。如上月底，沈陽市政府也宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策，還將提高住房公積金貸款的年限和限額。而早在今年5月，沈陽便調(diào)整了普通住宅的價格標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至6700元/平方米，這使得大部分商品住房的交易契稅從4%降為1.5%。
河南省政府也發(fā)布了類似政策。一是購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%，最高貸款額度根據(jù)各市房價情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長至20-30年；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對商品房購買者實行房貸最優(yōu)惠利率；三是凡購買經(jīng)濟(jì)適用房的免除房地產(chǎn)交易稅，購買普通商品房的可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。
在上述政策發(fā)布前，河南省有關(guān)負(fù)責(zé)人在省經(jīng)濟(jì)運行電視電話會議上就直言，今年1月-7月，河南省商品住宅銷售面積和銷售額分別下降了9.8和4.6個百分點，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，所以準(zhǔn)備采取一系列購房優(yōu)惠措施。
還需要指出的是，這些地方仍不是最先“救市”的。如今年下半年以來，相繼有廈門、長沙等市提出包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施，以挽回樓市的頹勢。
警惕三大風(fēng)險
“這是很實在的‘救市’。”對于上述省市所頒布的措施，業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認(rèn)為。至于“救市”的動因，有人則指出，今年以來，樓市泡沫不斷破滅，地方政府既要面對民生問題，又要面對曾經(jīng)給其帶來實際利益(如土地收入)的房地產(chǎn)滑坡，終于按捺不住而出臺新政。也有人指出，地方政府最擔(dān)心的不是房價高低而是交易停滯，這會拖累很多相關(guān)行業(yè)，所以新政內(nèi)容中激活交易的措施也是最多的。
對于地方政府該不該“救市”、應(yīng)如何“救市”，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭直言，目前中央對于樓市是“態(tài)度明確、行動曖昧”。所謂“態(tài)度明確”，是中央明確提出“防止房價大起大落”；但由于現(xiàn)在房價尚未大落，也難以預(yù)料是否將會大跌，所以“行動曖昧”——中央既不提出“救市”，又未反對地方政府嘗試“救市”的行為。
SOHO中國董事長潘石屹則表示，地方政府想“根本性救市”其實沒有可能，統(tǒng)盤權(quán)力均來自中央政府。在潘石屹看來，人民幣升值導(dǎo)致出口型企業(yè)大量倒閉、內(nèi)需開始萎縮、國際經(jīng)濟(jì)形勢惡化等都在考驗中國短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)宏觀面的走勢，而如果經(jīng)濟(jì)拉動力不足，相關(guān)“救市”政策的出臺可能惠及房地產(chǎn)，比如貨幣政策和稅收政策等。
“但如果一個地方城市的GDP增長超過20%，第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，就沒有任何救市的必要。例如呼和浩特，它只要想怎樣發(fā)展就可以了?！痹诮沼诤艉秃铺嘏e行的2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動上，一位房地產(chǎn)界知名人士表示。
同時，對于地方“救市”，也有業(yè)內(nèi)人士開始提示三大風(fēng)險：其一是與中央宏觀調(diào)控意圖的偏離有可能帶來更嚴(yán)厲的緊縮；其二是與金融有關(guān)的救市可能帶來總盤的混亂，蘊(yùn)藏深層次的金融風(fēng)險；其三是“救市”政策在執(zhí)行過程中可能被弱化，反而浪費更多政府資源與工作精力。2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動上，一位開發(fā)商就向呼和浩特市副市長薄連根詢問，為什么一些地方所謂的救市政策會在執(zhí)行過程中受到諸多制約，反而造成“外松內(nèi)緊”的局面。
“如果此輪調(diào)控可以通過房價下降帶來短期陣痛性的效果，那應(yīng)該是件好事。如果地方政府千方百計力挺開發(fā)商，掩藏樓市問題，比如泡沫，那么房價會繼續(xù)上漲，泡沫會醞釀得更大。長期來看，那對中國經(jīng)濟(jì)是更嚴(yán)重的威脅?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商向記者表示。（李和裕 于兵兵） |
| 來源： 上海證券報 |
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