面對降價，有人歡喜有人憂
萬科在杭州的降價促銷，吸引了很多購房者，據(jù)我們了解，9月3日活動當(dāng)天，就實現(xiàn)銷售認(rèn)購133套，認(rèn)購金額1.08億元，9月4日，杭州萬科又拿出魅力之城和白鷺郡南共220套低總價房源加入青年置業(yè)計劃，當(dāng)天共實現(xiàn)認(rèn)購112套，認(rèn)購金額約1.05億元，開發(fā)商手中的樓盤迅速脫手，資金迅速回籠，購房者也覺得拿到了一個實惠價，可是，面對降價，卻是有人歡喜有人憂。
陳帥是在9月3日，也就是萬科在杭州進行降價促銷的當(dāng)天購買了魅力之城的二期精裝修房，原來要賣170多萬的房子，降價之后只有140多萬，這讓他們一家下定了買房的決心。
浙江萬科魅力之城業(yè)主陳帥：“肯定是劃算的，相比原先的行情跟現(xiàn)在來比的話，肯定是劃算的，大概差了30多萬元，基本上可以買輛車了?！?/p>
然而對于白小姐來說，萬科的降價促銷卻讓她在短短一個多月的時間，就損失了近20萬元，白小姐購買的也是魅力之城二期精裝修房，價格是每平方米10179元，而現(xiàn)在打折之后，比她位置好的房子才賣每平米9000多元。
浙江萬科魅力之城業(yè)主白小姐：“當(dāng)時我們真的是晴空霹靂一樣，因為相當(dāng)于這個房子說實在的真的，不是說我們自己有這個能力來買，真的是基于兩代人的心血?！?/p>
白小姐大學(xué)畢業(yè)之后留在了杭州，今年為了結(jié)婚，她和男朋友決定購買一套住房，并最終選定了萬科的魅力之城二期精裝房，在雙方家長的資助下，又把自己辛辛苦苦攢的錢湊在一起，白小姐交清了首付款。
白小姐：“5月底的樣子最終和他們簽了協(xié)議，辦完所有的手續(xù)，其實是在8月底的時候，我們是8月20號的樣子付的第一筆貸款?！?/p>
白小姐購買的是期房，要到明年6月30日才能入住，自己花費了兩代人的辛苦錢購買的房子，還沒有見過面，就貶值了20多萬，這讓她背負(fù)了一個沉重的負(fù)擔(dān)。
白小姐：“對我來說，我們的房子損失大概是在20萬左右，再加上我貸款，那我的損失大概是在40萬左右，然后每年就是不吃不喝的話，我估計我要把這些貸款都還上的話也需要花費我十年的功夫?！?/p>
姚先生是萬科白鷺郡南的業(yè)主，今年8月13日剛剛簽訂了購房合同，僅僅20天之后，白鷺郡南的房價就下降了25%，同樣的房子單價卻相差了每平方米2000元。
浙江萬科白鷺郡南業(yè)主姚先生：“我的鄰居和我相差十多天的時間，相差了30萬元，我一輩子怎么呆下去，一輩子的笑話鬧下去，被人家笑話死了。”
被杭州萬科大幅度降價降懵了的，不僅有這些老業(yè)主，還有它的那些房地產(chǎn)同行，杭州有些銷售不暢的樓盤早就暗中降價，卻被萬科光明正大的促銷打了個措手不及，有些計劃近期開盤迎接金九銀十的樓盤，不得不推遲開盤時間，避開風(fēng)頭，還有一些開發(fā)商，則是“以不變應(yīng)萬變”，已經(jīng)平淡許久的杭州樓市，因為萬科的降價促銷，而忽然間風(fēng)云再起。
我愛我家杭州有限公司總經(jīng)理陳毅剛：“因為萬科的這樣一個舉措，很明顯會在交易量上面產(chǎn)生很大的影響，也很明顯的這兩天的交易量已經(jīng)在停滯不前，或者說有一些下降?！?/p>
杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理助理張偉：“那萬科在9月初推出的置業(yè)計劃的情況下，它是相對來說是等于在一個焦灼狀態(tài)中，撕開了一條口子，它等于是把這個買房人的心理預(yù)期一次性拉到一個更低的位子上去了?！?/p>
作為在杭州市場分額比較大的兩家房屋中介公司，我愛我家和杭州華幫都認(rèn)為，萬科這次推出的降價促銷，讓原本低迷的房地產(chǎn)市場，觀望氣氛更加濃厚，同時也加劇了購房者期待房價繼續(xù)下降的心理。
張偉：“這個市場可能到底它未來一個房價的趨勢是怎么樣，是跌是漲，看跌的可能量會比較大一點。”
同時萬科打折降價，也撕掉了過去開發(fā)商羞羞澀澀打暗折的面紗，而且給杭州樓市一直堅挺的價格撕開了一個口子，杭州房價只升不降的神話成為了過去，在萬科降價銷售成交量大幅上升的情況下，那些滯銷樓盤的開發(fā)商將面臨更大的壓力，那么其他的開發(fā)商會不會跟風(fēng)降價呢？
陳毅剛：“可能一線的開發(fā)商可能會考慮到，他們的樓盤與萬科比較接近的地方一些樓盤，考慮他們用什么營銷方式來應(yīng)對?！?/p>
盡管萬科降價當(dāng)天，杭州本地的開發(fā)商相繼出面表示，不會跟風(fēng)降價，但是面對萬科“日進億金”的銷售額，他們已經(jīng)無法抵擋這誘人的數(shù)字，就在萬科降價不久，先后有多個樓盤進行打折降價銷售，其中南北?西岸樓盤以“幸福安家保障計劃”推出136套房，打折降價的最高幅度已經(jīng)達(dá)到了7折，面對這場萬科降價風(fēng)波，一名網(wǎng)友在自己的博客上，錄制了這樣一段視頻。
網(wǎng)友：“萬科的房子開始降價了，大家奔走相告，我們的心情比蜜甜，這是萬科的一小步，卻是中國房地產(chǎn)發(fā)展的一大步?！?/p>
打折的樓盤到底還有多少利潤，房價還有多大下降空間？
萬科降價不僅撼動了杭州樓市一直堅挺的價格，而且推倒了杭州樓市的第一塊多米諾骨牌，之后杭州的多家房地產(chǎn)公司也祭出降價促銷的大旗，杭州錢江國際SOHO領(lǐng)寓推出7.2折特價房，并享受“無理由退房”的優(yōu)惠措施，南北?西岸更是打出了7折的優(yōu)惠，似乎杭州樓市的價格戰(zhàn)即將全面掀起，與此同時，一些專家開始為開發(fā)商打抱不平，認(rèn)為價格戰(zhàn)，將危及整個房地產(chǎn)市場，那么這些打折的樓盤到底還有多少利潤，房價還有多大下降空間？
魅力之城這塊土地，是浙江萬科在2006年5月25日拿下的，當(dāng)時的樓面價是每平方米2500元左右，而同期周圍的樓盤，開盤價格大體在每平方米5000元上下，所以在當(dāng)時，每平方米2500元的樓面價并不算便宜，到了2007年4月22日，魅力之城首期銷售的時候，這里的房價已經(jīng)上漲到了7000多元。
杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理助理張偉：“它因為是郊區(qū)的一個地塊，是2500元左右的地價，那我想另外建安的成本等等這些加進去估計它自身的一個成本，估計6000元左右。”
張偉給記者算了一筆帳，魅力之城一期是毛坯房，成本中樓面價是2500元/平方米，建安成本大概在2000元/平方米，財務(wù)、營銷、管理等綜合成本在800元/平方米，那么毛坯房的成本應(yīng)該在5300元/平方米左右，魅力之城二期是精裝修房，按照萬科的說法，魅力之城精裝修的標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平方米，那么精裝修房的成本應(yīng)該在6800元/平方米左右，而這次降價銷售的房價是每平方米8500元到9500元左右，那也就意味著，即使降價打折銷售，萬科公司仍然有20%左右的毛利率。
我愛我家杭州有限公司總經(jīng)理陳毅剛：“那我想應(yīng)該沒有人會做虧本的買賣，無非是賺多少錢，賺多賺少的問題，出于他們資金回籠的要求考慮，還是出于利潤的考慮，我想作為萬科這樣的大企業(yè)，應(yīng)該有自己的一個明確的目標(biāo)?！?/p>
的確，不管萬科打折降價銷售是出于什么樣目的，但是萬科通過上海、杭州等地的降價促銷，既快速回籠了資金，又仍然保有一定的高額利潤，也許這是萬科在這次降價風(fēng)波中獲取的最大收益。
萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉：“包括上海，包括杭州的銷售都應(yīng)該是相當(dāng)不錯的，上海我們賣了6個多億，杭州這邊也是80%就賣掉了，所以其實我們可以看到市場整個剛性的需求并沒有發(fā)生本質(zhì)的變化?！?/p>
作為重量級的地產(chǎn)龍頭，萬科從2007年底就開始在廣州、深圳率先刮起了降價風(fēng)，之后，這股降價風(fēng)又從華南刮到西南，再席卷至首都北京，如今又吹到了房價一直比較堅挺的長三角地區(qū)，8月30日上海萬科展開“喜迎中秋，八盤同慶”活動，進行打折銷售，截至9月7日，認(rèn)購套數(shù)337套，認(rèn)購金額達(dá)5.67億元，杭州萬科9月3日至7日五天內(nèi)認(rèn)購336套，認(rèn)購金額達(dá)到2.9億，同期推出青年置業(yè)計劃的寧波萬科也在五天內(nèi)認(rèn)購213套，達(dá)到1.8億元的認(rèn)購金額，一周之內(nèi)，三家區(qū)域公司累計認(rèn)購金額已經(jīng)接近10億元，降價能否成為房地產(chǎn)商加速資金周轉(zhuǎn)的提速器？
對于今年的杭州樓市來說，金九銀十并沒有成為現(xiàn)實，去年銷售火爆的場面在萬科打折銷售以前已經(jīng)很難看到。來自杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)字顯示，跟去年同期相比，杭州一手商品房和二手房的成交數(shù)量急劇下降。
張偉：“8月份2007年杭州市場的主城區(qū)成交了2322套左右，2008年8月份的情況只是在900套左右，那這個成交量的下滑大概有63%?！?/p>
市場的急劇萎縮，已經(jīng)讓開發(fā)商的資金越來越緊張，為了回籠資金，一些開發(fā)商早就打起了價格的主意，9折甚至是85折早就出現(xiàn)了，還有一些開發(fā)商則采取送裝修、送家電等方式暗降價格，而萬科僅僅是撕開了暗降的面紗，并且把折扣降到從來沒有聽說過的75折。
肖莉：“我們始終對這個市場是懷著一種敬畏之心的，我們是去順應(yīng)市場，而且我們從來也沒有任何的想法要去影響市場，我們就是在做我們認(rèn)為符合市場的這樣的一些事情，通過多方位的這樣一些方式來給市場一個更好的價格，市場能夠接受的價格?！?/p>
2006年到2007年，杭州一些樓盤的上漲幅度達(dá)到了100%，而上漲的房價又推高地價，地價又推高房價，不斷攀升的房價讓很多購房者望而卻步，到了2008年很多樓盤出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，開發(fā)商的資金壓力明顯加大，隨時都有斷裂的風(fēng)險，這讓許多開發(fā)商處在了生死邊緣。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬：“從全國去年的情況來看，應(yīng)該講房價過快過猛的上升脫離了很多居民的一種購房能力，這個實際上是帶有泡沫成份的，那么今年各地的房地產(chǎn)價格都在進行回落，特別是新開的樓盤，它的定價在趨于理性，我覺得這是一個房地產(chǎn)市場，健康發(fā)展的一種需要。”
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