目前，美國金融危機的發(fā)展正在對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響，“保增長”成為經(jīng)濟工作的頭等大事。近日，國家出臺了一系列鼓勵居民購房的財稅、金融政策。人們關(guān)注：在這些措施的作用下，何時能實現(xiàn)樓市交易回暖的目標(biāo)？政策是否會演變成維持高房價的“托市”？購房者現(xiàn)在該不該出手？對各級政府而言，除了頻繁“救市”，怎樣從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展？本報記者直擊政策背后，深入不同層面，為您打開一連串問號。
——編 者
●對市場走勢有啥影響
——長期有利于激發(fā)需求，短期觀望情緒可能繼續(xù)
下手還是觀望？這是個問題。
北京的公務(wù)員徐春明去年這時就打算買房，和很多購房者一樣，這一年來他選擇了持幣待購。
10月23日晨，徐春明打開電腦，幾乎所有新聞網(wǎng)站頭條都是“中國政府救樓市”的新聞。頭天晚上國務(wù)院出臺政策，從11月1日起，下調(diào)個人首次購買90平方米及以下住房的契稅至1%，免征印花稅。購買普通自住房最低首付比例調(diào)到20%，可享受基準(zhǔn)利率最低0.7倍的優(yōu)惠利率，住房公積金利率下調(diào)……
徐春明細(xì)算了一下，如要買一套100萬元左右的房子，可省下1萬多元稅費，首付壓力可減到20萬元出頭，20年的還款利息則可省下15萬元，購房負(fù)擔(dān)的確有所減輕。
他同時算了一筆賬，如房價繼續(xù)跌，即使開發(fā)商每平方米只優(yōu)惠500元，100平方米的房子也能輕易省下5萬元，比減免1萬元的交易稅費誘惑大得多。
“我還是再看看，至少到春節(jié)吧。反正這段日子房價不可能大漲?！毙齑好髡f。
10月23日以來，新浪等知名網(wǎng)站的調(diào)查結(jié)果顯示，至少有超過50%的網(wǎng)友表示將繼續(xù)觀望。而各地的“救市”政策，迄今為止并未呈現(xiàn)明顯效果。
對房地產(chǎn)市場而言，現(xiàn)在唯一確定的是需求仍存在，但龐大的潛在需求何時能回到市場？
多數(shù)專家和業(yè)界人士認(rèn)為，國家出臺的系列新政對購房者的支持力度比此前業(yè)界預(yù)測的要大，傳遞出強烈信號：希望房市交易回暖，房價實現(xiàn)“軟著陸”。這有利于激發(fā)潛在需求，緩解觀望情緒。長期看，必將提振市場信心，有利于這輪市場調(diào)整更加穩(wěn)定健康。
但北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，相對現(xiàn)在的高房價，目前的支持力度還難以刺激購房者立刻出手。此次出臺的新政并沒時間限制，對持幣待購者而言，完全可繼續(xù)觀望一段時間。而購房者對房價將繼續(xù)下跌的預(yù)期短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變，市場何時能回暖尚需觀察。
市場供需狀況更不容樂觀。截至8月底，全國商品房空置面積已達(dá)1.3億平方米，同比增長8.7%。加之交易量的持續(xù)萎縮，市場短期內(nèi)存在較明顯的供給過剩。
年底臨近，資金鏈吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)面臨如何過“年關(guān)”的問題。雙重影響下，多數(shù)開發(fā)商還是會延續(xù)促銷降價的策略，挺過今年，等待市場回暖。
●“救”樓市究竟為了什么？
——帶動上下游回暖，促進(jìn)擴大內(nèi)需，防范金融風(fēng)險
“表面看，這些政策是針對房市的。根本上講，是要通過激活房市交易，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對拉動投資、擴大內(nèi)需的作用?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位專家說。
樓市低迷、開工減少，對整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)的影響日益明顯。
上游——建材業(yè)產(chǎn)量和工業(yè)增加值增速下滑；鋼鐵業(yè)大面積減產(chǎn)，量價齊跌；不少建筑企業(yè)早在上半年就“沒活干”，年底能否按時結(jié)到工程款仍是問題。下游——裝修、家電、家具等行業(yè)也不同程度遭到房地產(chǎn)業(yè)不景氣的沖擊。
“房地產(chǎn)業(yè)本身是資本密集型行業(yè)，而其上下游基本都是勞動密集型行業(yè)，關(guān)乎就業(yè)問題?！倍J(rèn)為，房市回暖，投資重新啟動，對緩解上下游行業(yè)的就業(yè)壓力將起到一定作用。
此輪全球金融風(fēng)暴，也使銀行系統(tǒng)空前關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走低可能造成的金融風(fēng)險。相對于次貸危機，在我國，風(fēng)險更可能來自開發(fā)貸款。
江蘇一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，如明年4月仍無法按期償還銀行貸款，就準(zhǔn)備把房子“扔給銀行”。而現(xiàn)有市場情況下，銀行收了房子賣不出去，很可能增加壞賬。因此，刺激需求促使樓市交易回暖，對金融安全意義重大。
至于地方政府，雖然其多數(shù)對“土地財政”的提法諱莫如深，但不可否認(rèn)，隨著前幾年房價快速上漲而節(jié)節(jié)攀升的土地出讓收益，已成地方政府重要財源。
“市場冷清造成大量土地流拍，部分開發(fā)商退地，使地方政府財政收入受到影響，投入各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金也捉襟見肘?！蔽錆h市武昌區(qū)一位官員說：“某種程度上講，地方‘救市’實屬迫不得已?！?/p>
●會不會為高房價“托市”？
——支持購房者的政策本為“暖市”，部分地方舉措不利于市場正常調(diào)整
不少人擔(dān)心，密集的政策出臺會影響市場的正常調(diào)整，實際救了仍偏高的房價，救了本應(yīng)被市場淘汰的開發(fā)商。
此次出臺的財稅、金融政策，主要是通過減免稅費、降低購房門檻和還貸壓力，支持購房者買房。既無直接針對開發(fā)商的稅收減免，也無放寬繳納土地出讓金的時限，業(yè)界盼望的降低二套房首付比例、放寬銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制、取消二手房交易營業(yè)稅等，也沒提及。
“總體說，政策是溫和的，并未直接緩解開發(fā)商的資金壓力。如消費者不買賬，開發(fā)商該降價還是得降價，該破產(chǎn)還是得破產(chǎn)，市場的正常調(diào)整不會因此停滯?！苯ㄔO(shè)部專家指出：“中央政策是在新的經(jīng)濟形勢下，對過去幾年房市宏調(diào)政策的適度放松和理性回歸，稱之為‘暖市’更合適?！?/p>
部分地方政府的政策中不乏直接針對開發(fā)商的政策。江蘇某市提出，對不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，可適當(dāng)順延開、竣工時間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度情況分期或延期繳納土地出讓金。河北某市則提出，對開發(fā)商不同程度減免各種稅費。
對于此類“大膽”之舉，專家認(rèn)為，資金壓力和購房者的觀望是開發(fā)商降價銷售、市場出現(xiàn)調(diào)整的主要原因，而直接補貼開發(fā)商的政策可使開發(fā)商緩解資金壓力，可能再現(xiàn)“死扛”房價的局面。果真如此，不利于市場的正常調(diào)整和健康發(fā)展，擴大內(nèi)需的目的也無從實現(xiàn)。推出此類政策應(yīng)慎重。
●除了“救”，政府還要做什么？
——加強住房保障是當(dāng)務(wù)之急也是重中之重
人們注意到，此次系列新政再次要求各地加快廉租房建設(shè)，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。同時，《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》已由相關(guān)部門制定完畢，近日將出臺。而此項政策的完善，將為推進(jìn)住房保障工作的進(jìn)展掃清諸多障礙。
對此，專家認(rèn)為，在目前形勢下政府強化住房保障，既能通過保障性住房建設(shè)刺激內(nèi)需，又能有效改善民生，完善的住房保障有利于房價“軟著陸”和房市健康發(fā)展，可謂“一箭三雕”。相比各地的被動“救市”，搞好住房保障會使各級政府在加強和改善房市調(diào)控中更主動。
據(jù)建設(shè)部等提出的廉租房建設(shè)計劃，2008年新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶，其中實物配租戶數(shù)40萬戶。建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年各地廉租房的建設(shè)任務(wù)已完成約80%，有關(guān)部門近期將赴各地調(diào)研住房保障工作進(jìn)展。而今后一段時間，加強住房保障制度建設(shè)仍將是住房政策的重中之重。
本報記者 王 煒
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