深圳、上海、杭州、成都、武漢、東莞……房地產(chǎn)價(jià)格只剩下城市中心地段的商品房能表現(xiàn)出一些 “價(jià)值矜持”，而邊緣地段則是一地雞毛。
基于北京、呼和浩特、太原等城市本身的中心位置，以及周邊能源型產(chǎn)業(yè)區(qū)的圍合，財(cái)富群體的“慣性購(gòu)買”仍然讓這些城市房?jī)r(jià)構(gòu)成看起來較為堅(jiān)挺。
在我們的城市房?jī)r(jià)抗跌排行中，北京成為房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的城市，盡管這個(gè)城市房?jī)r(jià)也已松動(dòng)，而深圳則以33％的降幅成為房?jī)r(jià)最疲軟的城市。也許最有意思的是上海，歷經(jīng)兩輪調(diào)整，抗跌性似乎依然很強(qiáng)。
深圳：過度投資樣本
今年城市房?jī)r(jià)跌幅最大的是深圳和成都。尤其是深圳，2008年前三季度深圳房?jī)r(jià)回落。商品房銷售均價(jià)（銷售總額/銷售面積）達(dá)到12404元/平方米，同比下降10.3％，增速下降53個(gè)百分點(diǎn)。總的來看，前三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮力度較大。
這兩地房?jī)r(jià)的下跌，代表了一種類型，即過度投資導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的暴漲暴跌。作為中國(guó)改革開放的前沿城市，深圳的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直位列全國(guó)前列，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度亦明顯高于全國(guó)其他城市。然而深圳房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2005年下半年到2007年中的火爆上漲后已然出現(xiàn)了“泡沫”，自2007年10月以后，深圳房市率先出現(xiàn)調(diào)整，房?jī)r(jià)及住房成交量雙雙下跌。進(jìn)入2008年以來，深圳房市的調(diào)整幅度仍領(lǐng)先于全國(guó)其他城市，據(jù)深圳國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，深圳目前的房?jī)r(jià)水平較2007年高點(diǎn)已下跌近30％，房屋成交面積已創(chuàng)下了近幾年的新低。造成2008年房?jī)r(jià)急跌的局面跟2007年市場(chǎng)的過度投資，投機(jī)資金流動(dòng)活躍有關(guān)，使得房?jī)r(jià)被推到極高的位置。現(xiàn)如今，地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，部分房屋投資者急于套現(xiàn)離場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)大幅下降。此外，市場(chǎng)的觀望氣氛依然濃厚。雖然深圳住房均價(jià)已從去年10月份的高點(diǎn)大幅回落近30％、開發(fā)商施展了各種促銷活動(dòng)，但房市購(gòu)買力依然薄弱。今年1-7月份深圳新建住房銷售面積及二手房成交面積分別為180萬平方米及200.1萬平方米，同比銳減53.2％及69.8％，深圳2008年前7個(gè)月的總住宅銷售面積僅僅相當(dāng)于去年的1/3，約380萬平方米。在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸趨于復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)增速放緩已基本決定的前提下，房?jī)r(jià)整體向下調(diào)整的趨勢(shì)很難在短期內(nèi)改變。另外，深圳開發(fā)商資金鏈緊張的狀況可能進(jìn)一步惡化，部分房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的現(xiàn)象或?qū)⒑茈y避免。
北京特點(diǎn)：后奧運(yùn)因素
由于奧運(yùn)會(huì)的影響，使得北京房?jī)r(jià)大幅上漲，從而存在大量泡沫，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年上半年，在市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷的情況下，北京四環(huán)以內(nèi)的住宅均價(jià)達(dá)到了每平方米18398元。北京是中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是大多數(shù)國(guó)家部委的所在地，集中了全國(guó)半數(shù)以上的科研院所和著名高校，在華投資的世界500強(qiáng)企業(yè)80％以上總部都設(shè)在北京；同時(shí)，作為有著深厚歷史積淀和景觀的旅游城市，很多人都愿意在這里投資置業(yè)，促使房地產(chǎn)升值。應(yīng)該說，北京房?jī)r(jià)的上漲有其合理性，但是其中也存在著泡沫。相比一些奧運(yùn)會(huì)舉辦城市的情況，北京房?jī)r(jià)的漲幅差別很大。如洛杉磯、亞特蘭大等在申辦成功后的6、7年間，每年上漲幅度10％，一共上漲60％左右，假如這個(gè)模式搬到北京，2001年房?jī)r(jià)是5000元/平方米，2008年就該漲到8000元/平方米左右，但實(shí)際情況卻并非如此，比如王府花園從不到2000元/平方米漲到10000元/平方米，漲了400％。而從總的情況來看，近幾年北京房?jī)r(jià)漲幅也至少達(dá)到了280％。因此，奧運(yùn)后北京房?jī)r(jià)下降就成為了一種必然。然而，不同于深圳、廣州的快速、大幅下跌，奧運(yùn)之后北京房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)回落，但由于奧運(yùn)吸引更多人旅游、投資，與下跌勢(shì)頭形成對(duì)沖，因此北京房?jī)r(jià)將會(huì)慢慢跌。
2008年前三季度北京房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，商品房銷售均價(jià)（銷售總額/銷售面積）達(dá)到13141元/平方米，同比增長(zhǎng)16.4％，增速下降25個(gè)百分點(diǎn)。
三大區(qū)域各有短長(zhǎng)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2008年9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.9％。全國(guó)房?jī)r(jià)2008年3季度漲幅增速繼續(xù)放緩。新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅較高的主要城市包括：?？?5.0％，烏魯木齊8.9％，北京8.7％，合肥8.5％。
以整體而言，目前成交量依然較為低迷，主要由于房?jī)r(jià)高、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房市預(yù)期向淡，還有觀望情緒的影響。
長(zhǎng)三角地區(qū)：上海、杭州住宅量?jī)r(jià)齊跌，成交低迷；蘇州成交量、價(jià)格與前期基本持平。
珠三角：深圳成交量環(huán)比下降，但由于去年同期成交已經(jīng)萎縮，同比仍維持高位，房?jī)r(jià)依舊處在下跌區(qū)間；惠州成交量下降；廣州、珠海量?jī)r(jià)齊跌。
環(huán)渤海：北京成交量下降，房?jī)r(jià)內(nèi)城區(qū)堅(jiān)挺，外城區(qū)降價(jià)明顯，可售房源繼續(xù)增長(zhǎng)；天津成交量與前期持平，房?jī)r(jià)繼續(xù)呈下跌趨勢(shì)。
二線核心城市：重慶下半年成交低迷，但近兩周由于房交會(huì)推出短期優(yōu)惠政策，成交集中放量；武漢成交量與前期基本持平；重慶、武漢房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。
主要城市房地產(chǎn)交易量、銷售收入在10月份（9月29日-11月2日）分別同比下降34％和41％，從而前10個(gè)月成交量、銷售收入分別同比下降45％和40％。10月份成交量、收入月環(huán)比分別增長(zhǎng)34％、20％，這主要?dú)w因于10月份的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間比9月多一周。10月份周銷售額較9月份基本持平或下降。僅有廣州和重慶兩個(gè)城市的10月份平均銷售額實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，而杭州、大連和廈門的周平均銷售額較9月份大幅下降，降幅為28％-34％。主要城市的銷售均價(jià)月環(huán)比平均下跌2％。
地價(jià)與房?jī)r(jià)
助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素之一是土地價(jià)格，比房?jī)r(jià)漲得更瘋狂的是土地的價(jià)格，而中國(guó)是一個(gè)耕地面積十分緊張的國(guó)家，國(guó)家限制土地供應(yīng)的政策似乎沒有松動(dòng)的跡象，而房地產(chǎn)用地已經(jīng)完全市場(chǎng)化，需求和供給的矛盾將日益突出，除非國(guó)家改變土地政策，否則，地價(jià)肯定越來越貴。這就引發(fā)了上市公司的“非理性”拍地，導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)的過快上漲。然而，自從今年以來，全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)三季度同比上漲6.9％，高于房?jī)r(jià)漲幅1.6個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)和房?jī)r(jià)增幅雙雙回落。
另外，2008年前三季度，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下滑2.9％，增速同比放緩20.7個(gè)百分點(diǎn)，土地開發(fā)面積同比下降1.6％，增速同比放緩12.9個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)交易出現(xiàn)萎縮。從土地成交方面來看，上海近期土地流拍情況大幅上升，8月推出近日成交的地塊中有9塊未能成交；北京9、10月土地成交量上升，住宅地價(jià)回升；深圳10月流拍土地4宗；天津土地成交基本與前期持平。地價(jià)下降導(dǎo)致的直接后果就是房?jī)r(jià)的下降。
銀行會(huì)怎樣
在城市房?jī)r(jià)普遍下降的大環(huán)境下，會(huì)對(duì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要角色的銀行產(chǎn)生什么樣的影響？銀行住宅貸款余額又會(huì)發(fā)生怎樣的變化？通過前面的數(shù)據(jù)我們可以看到，各地房?jī)r(jià)的跌幅不同，所以大部分地區(qū)沒有出現(xiàn)預(yù)期的 “斷供”現(xiàn)象。但在房?jī)r(jià)跌幅比較大的城市，比如深圳，部分購(gòu)房者選擇了 “斷供”。很大一部分原因是在2007年樓市火爆的時(shí)候深圳曾出臺(tái)零首付和首付只有一成的政策，因?yàn)橘?gòu)房者成本較低，所以在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下很容易選擇“斷供”。這對(duì)銀行的影響究竟有多大，據(jù)中國(guó)銀行深圳分行提供的一組數(shù)據(jù)顯示，它們個(gè)貸的爛賬率大概是0.5％，比去年上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。另外，隨著樓市交易量的萎縮，一直是銀行優(yōu)良品種的住宅貸款也在迅速縮小。至于以后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大面積的“斷供”現(xiàn)象，我們不得而知。（記者 馮科）
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