2008年的中國(guó)樓市，成交低迷、打折降價(jià)、救市甚至次貸危機(jī)、金融海嘯等字眼，對(duì)于普通老百姓而言都已不再陌生。如今，大家更為關(guān)心的是：這個(gè)“冬天”還有多長(zhǎng)？2009年是繼續(xù)“過冬”還是“春天”將至？12月19日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭在接受本報(bào)記者專訪時(shí)，對(duì)2009年樓市走勢(shì)作出預(yù)測(cè)。
成交量已經(jīng)觸底
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：11月份北京、上海等一線城市的樓市成交量有一定回升，你如何看待這個(gè)現(xiàn)象？
楊紅旭：這當(dāng)中的因素比較復(fù)雜，包括10月下旬財(cái)政部和央行有一些優(yōu)惠政策措施出臺(tái)。但是，我認(rèn)為在之前的9、10月份，很多城市的成交量出現(xiàn)了非理性下跌。比如上海10月份住宅成交量只有80萬平方米，而在比較理性的2006年，上海月均住宅成交量還能夠達(dá)到180萬平方米，相對(duì)而言今年10月份的成交量降得太低了。房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定需求的，所以11月份幾大城市成交量出現(xiàn)反彈，有點(diǎn)超跌反彈的因素。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有人認(rèn)為樓市成交量已經(jīng)見底，預(yù)測(cè)明年3月和5月會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)成交量反彈高峰，你如何判斷？
楊紅旭：我認(rèn)為2009年樓市的成交量會(huì)觸底，呈底部盤整的態(tài)勢(shì)。雖然偶爾會(huì)有小幅的反彈，但整體上是底部震蕩，走走停停。至于明年3月、5月會(huì)不會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)成交高峰，我個(gè)人沒有那么樂觀。即使出現(xiàn)了，也是類似今年11月這樣的小幅反彈，不是成交量的真正回暖。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開竣工量的縮減，2009年的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而出現(xiàn)反彈？
楊紅旭：目前國(guó)內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)仍在下行，而且下行的程度和深度目前還難以預(yù)料，而很多城市的房?jī)r(jià)泡沫尚未消除，市場(chǎng)上看空的勢(shì)力依然強(qiáng)大。所以我認(rèn)為，2009年雖然成交量會(huì)見底，但房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下行。預(yù)計(jì)從今年的第三季度到明年的第二季度，房?jī)r(jià)下行的速度會(huì)比較快。到明年下半年，房?jī)r(jià)的降速會(huì)慢慢變小，預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)會(huì)見底。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從長(zhǎng)期走勢(shì)來看，未來樓市將呈現(xiàn)一個(gè)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？
楊紅旭：我認(rèn)為目前樓市處于“量?jī)r(jià)齊跌”的第三個(gè)階段，此前“量縮價(jià)漲”的第一階段和“量縮價(jià)穩(wěn)”的第二階段已經(jīng)過去。目前所處的第三階段是從今年8月份開始的，預(yù)計(jì)要持續(xù)到明年的2月份，之后會(huì)進(jìn)入第四個(gè)階段，即“成交量觸底的同時(shí)價(jià)格也觸底”。
降價(jià)仍有較大空間
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：開發(fā)商要想“活”下去，就必須有現(xiàn)金流。臨近年底開發(fā)商面臨著更大的資金壓力，為了加快資金回籠，一些地方出現(xiàn)了降價(jià)潮。你認(rèn)為這種降價(jià)的趨勢(shì)是否會(huì)持續(xù)？
楊紅旭：成交量持續(xù)在底部徘徊，意味著開發(fā)商回籠資金的愿望就很難實(shí)現(xiàn)，因此他們不得不持續(xù)降價(jià)，未來一年降價(jià)將成為樓市的主基調(diào)。
本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住宅銷售”的意義也很明確，就是讓開發(fā)商意識(shí)到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻，不要維持暴利和高房?jī)r(jià)，應(yīng)該能降就降，能促銷就促銷。因此，我覺得2009年房?jī)r(jià)肯定要降，但是國(guó)家也會(huì)防止房?jī)r(jià)暴跌。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：那么，你認(rèn)為未來房?jī)r(jià)下行的空間還有多大？
楊紅旭：這個(gè)問題很難判斷，因?yàn)椴煌鞘杏胁煌那闆r。部分城市的降幅空間可能達(dá)到40%，比如深圳。但就全國(guó)而言，如果能下降15%的幅度就已經(jīng)很大了。今年1~10月份，全國(guó)成交均價(jià)同比只下降1%左右，雖然部分城市可能下降20%~30%，但是中國(guó)的市場(chǎng)很大，東中西部差異較大，就全國(guó)整體而言不會(huì)出現(xiàn)30%~40%的明顯降幅。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在許多開發(fā)商擔(dān)心的是，未來3年9000億元的保障房入市會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來巨大的沖擊，你如何看待這個(gè)問題？
楊紅旭：開發(fā)商必須要認(rèn)清形勢(shì)，必須要保證資金鏈的安全以防止被“凍死”。第一，應(yīng)該調(diào)整銷售策略，降價(jià)促銷，加快資金回籠；第二，放緩擴(kuò)張步伐，減少拿地，收縮戰(zhàn)線；第三，要加強(qiáng)融資，補(bǔ)充新鮮“血液”。
根據(jù)我們的測(cè)算，今后3年廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶改造將占到全國(guó)住宅供應(yīng)量的50%左右，僅是經(jīng)濟(jì)適用房可能就會(huì)占到30%。
事實(shí)上，自1998年到2007年，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)占比從來沒有超過10%，一直都在5%~6%。所以，未來3年保障房入市規(guī)模突然加大，必定會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)尤其是中低端的市場(chǎng)造成沖擊。所以，一方面開發(fā)商必須做好準(zhǔn)備，特別是中低端的住宅要盡快促銷；另一方面，開發(fā)商應(yīng)該積極地參與保障房項(xiàng)目的建設(shè)，雖然這種開發(fā)利潤(rùn)很低，但沒有風(fēng)險(xiǎn)，收益是有保障的。(蘭亞紅）
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