二手房交易營業(yè)稅的調(diào)整，加上了“暫行一年”的前綴。一方面是為了刺激消費，緩解購房者的觀望，更重要的目的是防范可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)投機。
中央經(jīng)濟工作會議剛剛落幕，17日下午，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了旨在鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾項措施。除了再次強調(diào)加大保障性住房建設(shè)力度以外，最受關(guān)注的、也是業(yè)界最關(guān)心的兩大焦點問題——二套房貸和二手房交易營業(yè)稅的相關(guān)政策，也作出了一定調(diào)整。
調(diào)整雖是意料之中，但調(diào)整的方式和其中暗含的深意，仍令業(yè)內(nèi)人士有些意外。
二套房貸松動明確 “改善性自住房”標(biāo)準(zhǔn)
此次營業(yè)稅政策調(diào)整的受益者主要是市場上5年以內(nèi)的“次新”普通住宅。
“次新的普通住宅，恰恰是市場上最受歡迎的。因此政策調(diào)整對二手房市場是個重大利好。”鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心主任王志偉認為，營業(yè)稅在二手房交易成本中占最大一塊，縮短營業(yè)稅的免征年限，并將全額征收改為差額征收，將有效降低部分購房者的購房成本，有利于提振信心、促進市場交易量回升。
對于在上一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中起到關(guān)鍵作用的二套房貸政策，新政規(guī)定，對已貸款購買一套住房且人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通商品住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 業(yè)界人士普遍認為，這是二套房貸政策的一種松動，有利于進一步激發(fā)市場上的改善性需求，促進交易活躍。而“人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄健边@一規(guī)定，進一步明確了“改善性自住房”的標(biāo)準(zhǔn)，有利于商業(yè)銀行盡快出臺相關(guān)房貸優(yōu)惠細則，稅費減免等優(yōu)惠政策也將得以更明確地執(zhí)行。
一手鼓勵合理需求 一手防范投機再起
無論是營業(yè)稅的調(diào)整還是二套房貸政策的變化，調(diào)整幅度都沒有達到房地產(chǎn)商一直呼吁的“取消”。
“這傳遞出一個重要信號，當(dāng)前促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的所有措施，始終是在支持居民購買普通住宅、合理改善居住條件的范圍內(nèi)實施的。”社科院金融研究所研究員尹中立說。
尹中立認為，二套房貸和營業(yè)稅政策的初衷，就是為了抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。之所以沒有取消，也是為了警惕政策松動時，房地產(chǎn)市場投機之風(fēng)再起，防范樓市泡沫和金融風(fēng)險。
我愛我家相關(guān)研究人員則認為，當(dāng)前很多地方還沒有權(quán)威部門出具的“當(dāng)?shù)仄骄幼∶娣e”數(shù)據(jù)，購房人應(yīng)該到哪里、怎樣開具當(dāng)前居住狀況的證明，仍然不明確。因此二套房貸的政策調(diào)整還需要相關(guān)配套細則。
二手房交易營業(yè)稅的調(diào)整，加上了“暫行一年”的前綴。王志偉認為，這一時間限制一方面是為了刺激消費，緩解購房者的觀望，更重要的目的是防范可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)投機。如果一年里營業(yè)稅的優(yōu)惠政策沒有產(chǎn)生效果，則可以延長；如果引起了市場的投機盛行，則可以取消或再次調(diào)整。
金融支持已有安排 能否奏效看銀行細則
為了引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對市場變化，促進住房銷售，新政策提出，支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
尹中立認為，在近日出臺的一系列政策中，已經(jīng)對相關(guān)金融支持政策做出了安排。如進行房地產(chǎn)信托投資基金試點，促進貨幣信貸增長、擴大住房消費信貸市場等。有利于優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上緩解資金壓力，并促進市場的整合調(diào)整。
也有專家認為，房貸新政以來,銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的提示直接影響商業(yè)銀行的房貸態(tài)度。因此，政策調(diào)整能否真正滿足企業(yè)的正常融資需求，還將取決于商業(yè)銀行的具體執(zhí)行和實施情況，需要央行和銀監(jiān)會進一步出臺指導(dǎo)意見。
新政策優(yōu)惠有多大
政策規(guī)定，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年為例，按照此前稅費標(biāo)準(zhǔn)，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按照售房收入全額征收5.5%營業(yè)稅，即5.5萬元。政策調(diào)整以后，可節(jié)省這5.5萬元。
如果房主以80萬購買住房，不足2年以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業(yè)稅為(100萬元-80萬元)×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收的5.5萬元，節(jié)省了4.4萬元。
-聲音
效果看落實
聶梅生(全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長)：松綁二套房貸的政策，是期待已久的。去年年底出臺二套房貸從緊的政策，是在當(dāng)時經(jīng)濟過熱的情況下出臺的。在當(dāng)前經(jīng)濟的情況下，從緊政策已經(jīng)不適用了，所以需要重新制定，來保證經(jīng)濟增長，保證消費。
購房需求已經(jīng)壓縮了一年，前段時間出臺的相關(guān)政策，提出了“改善性住房”的概念，但是并沒有明確定義，一旦定義清楚，改善性住房需求將被擴大。
這是個利好政策，但還需要落實。政策出臺后，政府還需要細則以及銀行出臺解決辦法，這將對市場回暖，拉動內(nèi)需起到積極作用。
政策尚未完全放松
黃興文(北京師范大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長)：減免營業(yè)稅政策對于購房者而言是直接的利好消息，交易成本的降低將有利地鼓勵二手房交易。由于一、二手房是聯(lián)動的，勢必將對整體樓市的成交回暖有促進作用。
房地產(chǎn)交易成本將降低，預(yù)計將減少上百億的成本，從而利于二手房市場回暖，在此政策刺激下，二手房銷售量不久將會超過新房銷售量。
新政對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在量上，對房價不會產(chǎn)生影響。而二套房政策并沒有變化。如果一段時間內(nèi)調(diào)控政策不能在根本上改變樓市現(xiàn)狀時，政府將可能徹底放開“二套房”的枷鎖。(王煒）
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