核心提示：近日，兩起事件引起人們的爭議:深圳桑泰地產(chǎn)向業(yè)主退補(bǔ)數(shù)千萬元房款，而北京一家開發(fā)商則因拒絕業(yè)主退補(bǔ)差價的要求而被告上法庭。孰是孰非？社會上對開發(fā)商及業(yè)主的行為莫衷一是。
正當(dāng)樓市處于救與不救的爭議時，近日，發(fā)生在深圳及北京的兩起事件，吸引了不少人的關(guān)注。
深圳桑泰地產(chǎn)名為丹華府的樓盤推出特惠單位，對此前購房的業(yè)主，開發(fā)商按照特惠單位的價格，全部對購房者進(jìn)行了差額補(bǔ)償，成為首個全額補(bǔ)償購房業(yè)主差額的開發(fā)商。
就在深圳桑泰地產(chǎn)對業(yè)主補(bǔ)償差價的同時，北京的涂女士卻因要求退還差價未果，憤而一紙訴狀把其房產(chǎn)開發(fā)商告上法庭討要差價。目前，法院已經(jīng)受理此案，并將在近期審理。
進(jìn)入2008年，樓市出現(xiàn)“寒流”，對于房產(chǎn)商采取降價措施后造成的價格差異，退與不退到底是誰說了算，業(yè)主因開發(fā)商降價要求補(bǔ)差價是否合理合法等問題，因這兩起事件而備受關(guān)注。中國社科院研究生院院長助理、法學(xué)博士文學(xué)國教授接受《法制周報》記者采訪時認(rèn)為，深圳桑泰地產(chǎn)同意向業(yè)主補(bǔ)償差價，這是開發(fā)商的價格調(diào)整，屬于企業(yè)行為。而業(yè)主通過施壓、法律等形式迫使開發(fā)商予以補(bǔ)償，這違背了商業(yè)契約的基本規(guī)則和市場經(jīng)濟(jì)買賣自愿原則。
開發(fā)商主動補(bǔ)差價
10月12日，正值周日。深圳的天空盡管陰沉沉的，但仍然擋不住人們看房的熱情。
深圳桑泰地產(chǎn)售樓處的工作人員，不停地招呼著前來咨詢的人們?！胺績r降下來之后，人們自然就想來買了?！鄙Ｌ┦蹣翘幰晃还ぷ魅藛T對記者說。
因為是周日，來桑泰地產(chǎn)售樓處看房的人要比平常略顯多一些。但是，大家對桑泰的關(guān)注，也許并不是針對其房價的高低或樓盤的優(yōu)劣，而是桑泰地產(chǎn)采取了一鳴驚人的舉措——向業(yè)主補(bǔ)償差價，成為全國首個全額補(bǔ)償業(yè)主房價差額的開發(fā)商。
進(jìn)入2008年，由于樓市出現(xiàn)“寒流”，一時間，上海、杭州、深圳等大城市的房價紛紛縮水，而一些業(yè)主的房子還沒到手，已遭遇大幅度縮水。
于是，在深圳出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，因部分開發(fā)商調(diào)低房價銷售樓盤，不少業(yè)主紛紛提出了退房、贈送裝修、贈送車位、減免物業(yè)費等要求，希望得到補(bǔ)償。有的業(yè)主甚至還采取了一些干擾售樓處銷售工作的極端措施，并到政府部門表達(dá)訴求。而就在深圳兩大上市地產(chǎn)公司金地、萬科分別稱將不會滿足部分業(yè)主提出的“補(bǔ)差價、退房”等要求時，桑泰地產(chǎn)卻在同一時間作出了反其道而行的全額補(bǔ)償差價的承諾。
按桑泰地產(chǎn)的承諾，對此前購房的業(yè)主，開發(fā)商將按照特惠單位的價格全部進(jìn)行差額補(bǔ)償。(法制周報新聞熱線:0731-4802117)據(jù)記者了解，桑泰地產(chǎn)的這個樓盤于去年年底開盤，均價2萬元/平方米，該樓盤推出的特惠單位，均價為1.6萬元/平方米，起價為1.3萬元/平方米，由此產(chǎn)生的差價，開發(fā)商愿意給予全部業(yè)主差額補(bǔ)償。補(bǔ)償分為兩種方式進(jìn)行：還沒有簽訂合同的業(yè)主，開發(fā)商會直接以新價格與之簽合同；已經(jīng)簽訂了購房合同的業(yè)主，開發(fā)商則以裝修款的形式退回給客戶。
目前，桑泰地產(chǎn)已對所有的業(yè)主進(jìn)行了差價補(bǔ)償。桑泰地產(chǎn)有關(guān)人士向記者透露，由于具體的補(bǔ)償金額還在統(tǒng)計中，估計總額在2000萬元至3000萬元之間。
桑泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)蔡燦接受媒體采訪時表示：“開發(fā)商沒有義務(wù)賠償業(yè)主因為降價帶來的損失。桑泰此次行動，主要是考慮業(yè)主是真心喜歡這個樓盤，我們不想讓他們在短期內(nèi)承擔(dān)如此大的損失。從法律上說，桑泰地產(chǎn)此輪降價不需要對業(yè)主負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，但是從道義上說，業(yè)主是出于對桑泰品牌的信任和支持才購買房子，桑泰此次‘全額補(bǔ)償’是將消費者的置業(yè)損失轉(zhuǎn)移到開發(fā)商，體現(xiàn)了我們對消費者的體恤與關(guān)懷?！?br/>
質(zhì)疑和贊揚聲共存
盡管桑泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)蔡燦說差價補(bǔ)償是公司對消費者的體恤和關(guān)懷，但這仍然猶如扔進(jìn)樓市的一枚重磅炸彈，質(zhì)疑和贊揚的聲音各執(zhí)一詞，桑泰地產(chǎn)由此也被推向了輿論的風(fēng)口浪尖。
開發(fā)商的資金鏈可能面臨斷裂威脅？開發(fā)商基于一種悲傷的市場判斷？開發(fā)商的這種銷售策略是否與桑泰地產(chǎn)當(dāng)初市場定價過高有關(guān)？一時間，網(wǎng)上、社會上的各種猜測紛紛涌現(xiàn)。
對于開發(fā)商此舉，曾有網(wǎng)友認(rèn)為是“可能暴利太大，良心上過不去，或者怕以后遭報應(yīng)”。還有人認(rèn)為，這是開發(fā)商的自我炒作，是在作秀，真正目的是吸引客戶來買房。也有人認(rèn)為，無論出于房子促銷、打品牌或其他目的，開發(fā)商能夠?qū)σ咽鄢龅姆孔咏o出一些補(bǔ)償，購房者能夠享受到實實在在的購房實惠，這本是一件好事。
而當(dāng)?shù)啬痴块T對此的態(tài)度則是，開發(fā)商向業(yè)主補(bǔ)差價這個頭不能開，因為客戶不滿意的是開發(fā)商降價銷售，而降價銷售屬于開發(fā)商的權(quán)利，業(yè)主要求退房或者補(bǔ)償差價于法無據(jù)，不屬于合理訴求，一旦答應(yīng)了業(yè)主的要求，將會破壞契約和誠信原則，此頭一開，將形成不好的先例。
法律人士指出，購房者也應(yīng)該有“投資有風(fēng)險，置業(yè)須謹(jǐn)慎”的意識，房產(chǎn)的交易由業(yè)主和開發(fā)商雙方自愿完成，業(yè)主在交易完成后要求補(bǔ)償?shù)男袨榈貌坏椒芍С帧?br/>
在開發(fā)商中，桑泰地產(chǎn)的全額補(bǔ)償行為顯得特立獨行。有開發(fā)商表示，購房者提出“降價補(bǔ)償”是一種不合理的要求，開發(fā)商沒有責(zé)任和義務(wù)去承擔(dān)業(yè)主的損失。大部分地產(chǎn)商表示，桑泰地產(chǎn)的全額補(bǔ)償差價只是一種個案，并不會形成一種普遍現(xiàn)象。
10月12日，《法制周報》記者致電桑泰地產(chǎn)售樓處，對記者提出其補(bǔ)償差價的動機(jī)這個問題，桑泰地產(chǎn)的一位法律顧問解釋說，補(bǔ)償只是在房價下跌時，企業(yè)根據(jù)市場情況以及企業(yè)發(fā)展需要作出的一個自主性行為，因為降價會使購房的業(yè)主產(chǎn)生心理不平衡，也容易產(chǎn)生社會矛盾，桑泰地產(chǎn)這樣做是為防止這些現(xiàn)象的發(fā)生。對社會上的質(zhì)疑，這位人士稱，他們的補(bǔ)償行動已接近尾聲，不存在作秀。
北京業(yè)主討要降價待遇
而與深圳桑泰地產(chǎn)的做法不同的是，不少地方的開發(fā)商則是直接拒絕了業(yè)主的要求。北京的涂女士便是被開發(fā)商拒絕差價補(bǔ)償要求的業(yè)主之一。
今年5月10日，涂女士與北京方恒置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買了東恒時代家園三期的一套房屋。簽訂合同之前，她聽說開發(fā)商即將對預(yù)售樓盤進(jìn)行大規(guī)模促銷活動，因擔(dān)心購房后房屋貶值，她遂向銷售人員詢問了相關(guān)情況。當(dāng)時，銷售人員表示，即將進(jìn)行的優(yōu)惠活動只針對不好賣的朝北戶型，并保證稱，涂女士看中的朝南兩居室戶型絕對不會降價，并一再催促她簽訂合同。
于是，涂女士與開發(fā)商簽訂了購房合同，并付了60%的首付。
然而，10天后，涂女士發(fā)現(xiàn)，東恒時代家園三期的房子在搞促銷活動，戶型包括西南戶型，每平米價格降為2.1萬元?！斑@樣算下來，每平方米降1800元，按此價格計算，我的房子整整降了14.7萬元，也就是說我為此將要多付這么多錢。”涂女士同售樓人員商量，是否可以退掉房屋，重新以現(xiàn)價購買，或者退回一部分差價。但開發(fā)商一口回絕，稱此事沒有可能。
涂女士認(rèn)為，銷售人員向其隱瞞了與訂立合同有關(guān)的重要事實，使其在違背真實意思的情況下訂立了合同，給其造成重大損失。于是，一氣之下，涂女士一紙訴狀將開發(fā)商告上法院，要求變更購房合同，使自己也能享受降價待遇。涂女士要求，將合同中約定的房屋單價由套內(nèi)建筑面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬元變更為45萬余元。
據(jù)記者10月12日從朝陽法院獲悉，目前，此案已經(jīng)被受理，并將在近期審理。
記者致電北京方恒置業(yè)公司辦公室，其工作人員稱，涂女士的要求是不可能滿足的，因為合同已經(jīng)簽好?！百I房就像投資股票一樣，是有風(fēng)險的。降價是市場行為，現(xiàn)在降價了，你讓我補(bǔ)退差價，那如果房子漲價了，是不是你該退給我錢呢？”這位工作人員說。
據(jù)了解，這是繼深圳、廣州等地出現(xiàn)因房價下跌而引發(fā)業(yè)主告開發(fā)商案件后，北京發(fā)生的首起降價訴訟案。(法制周報新聞熱線:0731-4802117)對于所購房屋出現(xiàn)降價后該如何解決的問題，北京中銀律師事務(wù)所蔣青化律師表示，不管購房者選擇以哪方面的損失作為訴訟標(biāo)的，房價下跌都不能成為退房或是要求補(bǔ)償?shù)谋匾獥l件。因為根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件的司法解釋，只有當(dāng)房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，或是非主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題嚴(yán)重影響業(yè)主居住的情況下，或者合同約定的其他退房條件滿足時，業(yè)主才能退房或要求補(bǔ)償。房價下跌顯然不屬于法定的或約定的退房或補(bǔ)償條件。
“除非是在合同中就這種情況進(jìn)行了明確說明，否則，這種訴訟很難勝訴?！笔Y青化說。
權(quán)威分析
開發(fā)商補(bǔ)與不補(bǔ)都與法律無關(guān)
退房，本身并不是一個法律術(shù)語，法律上與此對應(yīng)的詞語是“解除購房合同”。一般地說，合同既然已由雙方當(dāng)事人簽字生效，任何一方就不能隨意反悔，因此，絕對的“無條件退房”是不可能的，只有達(dá)到法律規(guī)定或者雙方事先合同約定的條件時，才允許當(dāng)事人解除合同。既如此，深圳桑泰地產(chǎn)為何同意向業(yè)主補(bǔ)償差價，而北京方恒置業(yè)公司卻拒絕業(yè)主的要求，以致被告上法庭？
中國社科院研究生院院長助理、法學(xué)博士文學(xué)國教授接受《法制周報》記者采訪時認(rèn)為，買賣房屋是屬于合同契約關(guān)系，業(yè)主要求降價退房、補(bǔ)差額這類行為不屬法定義務(wù)，降價后退不退差價，須由購房合同約定。如果合同有補(bǔ)差價的相關(guān)約定，開發(fā)商須按合同約定向業(yè)主履行補(bǔ)差價義務(wù)。除合同約定外，業(yè)主除非有足夠的理由符合法定或合同約定“退房”、“補(bǔ)差價”的情形，否則，業(yè)主提出的有關(guān)要求基本上不可能通過訴訟的方式獲得勝訴。
他認(rèn)為，深圳桑泰地產(chǎn)同意向業(yè)主補(bǔ)償差價，這是開發(fā)商作出的調(diào)價，屬于開發(fā)商的權(quán)利，也就是對降價之前的業(yè)主和降價之后的業(yè)主之間存在的價格差進(jìn)行調(diào)整，是屬于開發(fā)商自己決定的行為，不屬于法律的范疇。
文學(xué)國表示，任何買賣行為都是有價格下跌風(fēng)險的，房地產(chǎn)市場的買賣行為也是如此。房屋買賣是一種市場行為，業(yè)主購房之后價格漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險，這種風(fēng)險是隨著購房合同生效時從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)的。因此，個別企業(yè)基于其自身實際及發(fā)展需要而采取的單方面商業(yè)行為，不代表開發(fā)商具有法律或合同上的補(bǔ)差價義務(wù)，購房者不能借此主張和要求開發(fā)商補(bǔ)償差價。
“比如，我們?nèi)ド虉鲑I衣服花了500元錢，隔一段時間發(fā)現(xiàn)衣服打折了，只要250元錢，那么，其中的差價難道是要商場來補(bǔ)償？”文學(xué)國說，買衣服和買房子其實性質(zhì)是一樣的，只是房地產(chǎn)市場本身的價格波動造成的影響會比較大，所以消費者出現(xiàn)的不平衡心理也會比較明顯。
針對目前幾大城市出現(xiàn)的退房團(tuán)維權(quán)行為，文學(xué)國認(rèn)為，“這其實是濫用了消費者的權(quán)益，在買賣房屋時，合同都是雙方自愿簽訂的，“如果業(yè)主在買房時預(yù)期房價將會漲的話，為什么沒有預(yù)計它也會跌呢？其對于自身買房行為的價格風(fēng)險不可能不知曉。正所謂‘買者自負(fù)’，既然選擇了高價位購房，就理應(yīng)能夠承擔(dān)房價波動帶來的損失。”
針對目前樓市降價風(fēng)波帶來的問題，文學(xué)國認(rèn)為，首先應(yīng)該維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，做到有損失有承擔(dān)，而不是一味拒絕接受市場的結(jié)果，通過集體施壓等形式迫使開發(fā)商予以補(bǔ)償，這違背了商業(yè)契約的基本規(guī)則和市場經(jīng)濟(jì)“買賣自愿”原則。(新聞來源：湖南電視臺-etv《法制周報》記者郭薇燦) |
