深圳房價(jià)近年首次跌破萬元
本報(bào)訊 (記者/盧先兵)表面喧囂的深圳秋交會(huì)，最終以慘淡狀況收官。記者從深圳市國土房產(chǎn)局獲悉，在9月29日—10月3日這5天里，日均成交僅63套，均價(jià)也自近一年半來首次跌破萬元。記者注意到，在接下來的4日、5日，成交均價(jià)仍持續(xù)在萬元以下，至昨日才恢復(fù)到13168元/平方米。專家指出，均價(jià)破萬可能是受較多特價(jià)房成交的影響，這也說明價(jià)格降到一定程度，剛性需求才會(huì)被有效激發(fā)出來。
外地開發(fā)商冷看深圳樓市
堪稱史上最大規(guī)模的本屆秋交會(huì)，共有100多家企業(yè)和120個(gè)項(xiàng)目參展。與以往不同的是，在淡市情況下，本土品牌開發(fā)商參展比例占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，參展的120多個(gè)項(xiàng)目中，深圳項(xiàng)目約占80%，這反映出深圳樓市的嚴(yán)峻現(xiàn)狀，以及外地開發(fā)商對(duì)深圳市場(chǎng)的敬而遠(yuǎn)之。
記者連續(xù)實(shí)地走訪關(guān)內(nèi)外數(shù)個(gè)樓盤，均發(fā)現(xiàn)看房者眾，購買者少。多名看房者受訪表示，這次展會(huì)雖然各開發(fā)商也推出一些優(yōu)惠或折扣，但降價(jià)幅度太小，目前關(guān)外房價(jià)基本還在8000元—1萬元左右，關(guān)內(nèi)在1.2萬—1.5萬元，仍然沒有達(dá)到購房者的心理價(jià)位。
秋交會(huì)成交均價(jià)節(jié)節(jié)下挫
市國土房產(chǎn)局成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，秋交會(huì)5日，新房成交量分別為80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，總成交317套。這個(gè)數(shù)字，和前周(9月22日—9月28日)成交690套相比，下跌過半。成交價(jià)格也是節(jié)節(jié)下挫，均價(jià)從9月29日的15646元/平方米下滑到10月3日的8395元/平方米。
從整個(gè)黃金周時(shí)段(9月29日—10月5日)來看，全市新建商品房成交521套，平均每天成交74套，與上周(9月22日—9月28日)成交690套相比，下跌24.49%；成交面積47240平方米，與上周成交70548平方米相比，下跌33.04%；成交均價(jià)每平方米10829.17元，與上周均價(jià)12947.35元/平方米相比，下跌16.36%；全市總成交金額5.1157億元，日均成交0.7308億元，與上周成交9.1341億元相比，下跌43.99%。
特價(jià)單位集中在關(guān)外片區(qū)
分析人士指出，近一年半以來，深圳樓市首次日成交均價(jià)跌破1萬元。有參展商表示，這是樓市繼續(xù)向下的明顯信號(hào)。
市社科院專家高海燕表示，成交均價(jià)跌破萬元，是因?yàn)槌山坏拇蠖鄬儆谔貎r(jià)房，拉低了均價(jià)。經(jīng)初步計(jì)算，80%的樓盤都推出特價(jià)單位，且部分單位降幅還不小，刷新了片區(qū)房價(jià)的新低。但此次特價(jià)單位主要出現(xiàn)在關(guān)外等片區(qū)，羅湖、福田等區(qū)域的特價(jià)單位較少，而且特價(jià)幅度也不大。例如福田在售樓盤共11個(gè)，其中有6個(gè)推出特價(jià)房，還有折扣優(yōu)惠或贈(zèng)送禮品等，但沒有一個(gè)樓盤直接降價(jià)，整體價(jià)格依然堅(jiān)挺在1.5萬—1.9萬元/平方米左右。南方日?qǐng)?bào)
專家稱支撐北京樓價(jià)上漲三大因素已減弱
“十一黃金周”期間，北京期房的銷售同比下降近72%。這樣的結(jié)果超出了很多專業(yè)研究人士的預(yù)期。那么，是什么因素導(dǎo)致2005年以來北京樓市的暴漲暴跌？未來的北京樓市將如何演變？
此前，有些觀點(diǎn)認(rèn)為，北京房價(jià)高漲的原因是首都因素，全國乃至全世界有錢人都到北京來買房子。這樣的分析似是而非，因?yàn)楸本┮恢笔鞘锥?，?005年前房價(jià)一直比較平穩(wěn)，尤其是2003年、2004年上海房價(jià)大漲的時(shí)候，北京房價(jià)卻沒有上漲。
根據(jù)筆者的觀察，導(dǎo)致2005年后北京房價(jià)大漲的邊際因素有以下三個(gè)：
因素之一是人民幣匯率升值。匯率改革是2005年7月底開始的，在匯率改革的刺激下，國外資金紛至沓來，北京和上海、深圳等中心城市受此影響最大，住宅及其他商業(yè)地產(chǎn)成為人民幣升值過程中外資資產(chǎn)組合的重要部分。
因素之二是石油、煤炭、有色金屬等大宗商品價(jià)格的飆升。全球大宗商品價(jià)格的上漲導(dǎo)致從事這些行業(yè)的企業(yè)和個(gè)人出現(xiàn)暴富，在這些暴富群體中，山西煤炭老板對(duì)北京的房價(jià)影響最明顯。例如，即使在2008年第二、三季度，在十分蕭條的市場(chǎng)環(huán)境下，北京SoHo在東三環(huán)的新樓盤依然有良好的銷售記錄，原因是該樓盤主要在山西營銷。這種現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京，全國各地都有類似的現(xiàn)象。
因素之三是股票市場(chǎng)的繁榮。2005年至2007年底，我國股票價(jià)格平均上漲500%多。在股權(quán)分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開始流通，相當(dāng)于在兩年的時(shí)間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關(guān)鍵在于，這些增加的財(cái)富全部是金融資產(chǎn)，是流動(dòng)性很高的金融資產(chǎn)！這些資產(chǎn)具有準(zhǔn)貨幣的功能，它極大地提高了社會(huì)的實(shí)際購買力。
2008年初以來，以上三個(gè)因素都出現(xiàn)了較大變化。
匯率升值速度減緩。進(jìn)入2008年下半年，我國外貿(mào)順差明顯減少，出口增長也明顯減速，人民幣升值雖然不能說到了盡頭，但短期內(nèi)不會(huì)有太快的升值動(dòng)力了。另外，國際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，全球房地產(chǎn)哀鴻遍野，國際資本自顧不暇，紛紛從國外市場(chǎng)回流資金，投資房地產(chǎn)的意愿明顯下降，對(duì)北京、上海樓市影響是明顯的。有些機(jī)構(gòu)還出賣在中國的不動(dòng)產(chǎn)，以補(bǔ)充流動(dòng)性。
其次，大宗商品的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度調(diào)整。在金融危機(jī)的打擊下，全球商品需求出現(xiàn)萎縮，大宗商品的牛市結(jié)束了，至少是暫時(shí)結(jié)束了。商品牛市的結(jié)束使先前暴富的群體收入的增量大幅度減少，他們對(duì)住房的需求也必然減少。
股市的大幅度下跌眾所周知，這種現(xiàn)象導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)大大縮水。
2005年至2007年，上述三個(gè)因素都在邊際上增加對(duì)北京、上海樓市的需求，而如今都向相反的方向演變，結(jié)果是顯而易見的，北京、上海的樓市需求突然出現(xiàn)了斷層！
要讓需求與供給重新匹配，需要樓價(jià)下跌和工資收入上漲來消化，如果居民收入提高較快(包括通貨膨脹的因素)也許樓價(jià)下跌的幅度不會(huì)太大，但如果收入增加緩慢，樓市下跌的幅度將超預(yù)期，尤其是四環(huán)以外的樓市影響會(huì)更大些。
□尹中立(中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任)新京報(bào)
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