振興旗幟下，房地產(chǎn)商得隴望蜀。
“房地產(chǎn)振興規(guī)劃可能不會給業(yè)界帶來太多的驚喜”，昨天有華南房地產(chǎn)商對記者表示。原本九個產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，后來多了一個房地產(chǎn)，勉強進入高層的“振興視野”，要求太多的政策傾斜似乎也不現(xiàn)實。
不管怎樣，業(yè)界對振興規(guī)劃的期望還是很高。購房退稅、土地出讓金減免、90/70政策松綁等政策面的支持大家還在不遺余力地爭取。
而在近日，發(fā)改委、統(tǒng)計局、央行、銀監(jiān)會、財政部等五部委在北京召開房地產(chǎn)形勢分析會，進一步降息和降低存款準(zhǔn)備金率是春節(jié)后可能出臺的樓市利好政策之一。
至于二套房政策，業(yè)界大多認(rèn)為已經(jīng)“名存實亡”，據(jù)測算，這將相當(dāng)于房價打了八折。
房地產(chǎn)振興規(guī)劃的市場呼聲
“到底誰瘋了？”最近北京政協(xié)委員任志強顯得很焦躁，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，他認(rèn)為北京房價降得“不合理”。
以全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長的身份，19日任志強在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室的發(fā)布會上澄清，房地產(chǎn)開發(fā)并不是一個暴利行業(yè)！實際上房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率僅在8%左右。
而同樣是開發(fā)商的北京人大代表潘石屹也在北京兩會上有兩個提案，“建議降低商業(yè)物業(yè)出租稅”和“讓土地交易市場更加透明化”。
在經(jīng)歷了2008年的市場調(diào)整之后，高層的政策上升為影響行業(yè)景氣的重要力量，房地產(chǎn)商力圖影響決策的努力更加積極。通過參政議政、行業(yè)協(xié)會的力量，結(jié)合其在經(jīng)濟中的支柱地位，房地產(chǎn)商的話還是很有分量。
十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)排在最后，廣州中原地產(chǎn)黃韜表示，這是房地產(chǎn)行業(yè)第一次有了“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”，此前只聽說過萬科的“住宅產(chǎn)業(yè)化”。由于房地產(chǎn)行業(yè)的地域特征比較明顯，國家并沒有為房地產(chǎn)量身定做未來的發(fā)展方向。
“振興規(guī)劃預(yù)計還是目前政策的延續(xù)”，華南的房地產(chǎn)商大多看淡，但這并不影響他們試圖參與決策的努力。
在連續(xù)降低利率，降低印花稅、土地增值稅和契稅，減免營業(yè)稅，對二套房貸實現(xiàn)有限制“松綁”后，開發(fā)商的“胃口”越來越大。在他們看來，這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如果銀行能夠多一點貸款、二套房限制干脆取消、保障性住房暫緩?fù)瞥?、購房施行退稅甚至補貼，對房地產(chǎn)行業(yè)的促進更大。而在事實上，上海的二套房政策已經(jīng)更加放開，各地的救市政策更加具體、有力。
近日，發(fā)改委、統(tǒng)計局、央行、銀監(jiān)會、財政部等五部委在京召開房地產(chǎn)市場形勢分析會，聽取各地樓市運行情況匯報，及專家和市場人士關(guān)于新的樓市調(diào)控政策的建議。
哪些政策可能進入決策層視野
代表利益訴求的游說開始了，但最終哪些真正可能付諸實施呢？
天相投顧研究員張旭明判斷，目前行業(yè)格局正在轉(zhuǎn)變之中，未來政府對于保障性住房的推進將是持續(xù)而長久的，“保障性住房(低端市場)+商品房(中高端市場)”的行業(yè)格局將逐漸清晰起來。
如果按照這種判斷，未來出臺的房地產(chǎn)振興計劃將更多地著眼于長遠(yuǎn)的居民住房計劃，而不是房地產(chǎn)商的利益。
“2008年四季度房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)了重大拐點”，東方證券房地產(chǎn)高級分析師薛和斌認(rèn)為，2009年可能有更多利好出臺，這些也是振興規(guī)劃值得期待的地方。
稅費減免還是大家期待最多的。薛和斌預(yù)計，政府會繼續(xù)大幅減免居民購房和轉(zhuǎn)手住房所要繳納的各種稅費負(fù)擔(dān)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，政府可能減免土地增值稅。如果實施，對房地產(chǎn)企業(yè)將是一個重大利好。
至于關(guān)系到購房者切身利益的購房退稅，更是各大開發(fā)商和市民關(guān)注的焦點，作為當(dāng)年啟動樓市消費的“秘密武器”，住房和建設(shè)部人士曾表示正在研究之中。重慶也開始實施，凡2008年12月1日后在市內(nèi)首次購房的個人按揭貸款本息，均可抵扣個人所得稅地方留成部分。
而在城鄉(xiāng)一體化的大背景下，戶籍制度似乎也有松動的可能。目前已經(jīng)有杭州等城市實施購房入戶政策，上海也傳出可“辦理藍(lán)印戶口”等類似消息。薛和斌認(rèn)為，北京，上海，深圳，廣州等一線城市的購房與戶籍或人才引進掛鉤的政策很值得我們期待。
對于“90/70”政策(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開發(fā)總量70%以上)，戴德梁行北亞區(qū)研究部主管紀(jì)言迅預(yù)期，刺激需求的措施可能會推出更多支持中高端房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策、鼓勵家庭購置更大的單位等。
事實上，自2009年1月1日起，南京放寬對住宅套型比例“90/70”的“嚴(yán)格控制”，調(diào)整為“鼓勵提倡”，可見這已經(jīng)不是一條紅線。
二套房政策名存實亡=房價打八折
2008年10月22日，中央推出房地產(chǎn)新政后，采用了改善型普通自住房的概念，而回避了2007年實施的二套房貸款政策。薛和斌預(yù)計，2009年二套房貸款政策可能徹底取消，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯的刺激作用。
雖然銀監(jiān)會對二套房貸政策依然比較緊，但從一些草根層面的數(shù)據(jù)來看，雖然各大銀行的房貸新政細(xì)則遲遲不肯出臺，但在實際操作過程中，業(yè)務(wù)部門在辦理第一套房貸時均按照利率下浮30%、首付兩成的規(guī)定進行操作。
而對于第二套房，部分銀行已經(jīng)有所松動，不僅不再是一刀切地上浮10%基準(zhǔn)利率。像廣州地區(qū)如果之前購買的物業(yè)人均居住面積不足30平方米，依然可以申請基準(zhǔn)利率下調(diào)15%的優(yōu)惠，其它地區(qū)還可以有更進一步的優(yōu)惠。安信證券研究員陶學(xué)明認(rèn)為，二套房貸有事實放松的趨勢。
天相投顧研究員周炯也認(rèn)為，在首套房和改善性住房可以享受優(yōu)惠利率的情況下，對于其他類型住房貸款利率的確定權(quán)交由商業(yè)銀行自身后，由于這部分購房者一般都是還款能力較強的消費者，因此，各銀行為了搶奪這部分市場份額，必定會給予客戶足夠優(yōu)惠的貸款利率。這樣，原先二套房貸款政策的徹底放松或許將成為既成事實。
根據(jù)測算，如果購房者購買第二套普通住房，按房貸100萬元、貸款期20年、1.1倍的貸款利率計算，購房者須支付利息79.4萬元左右，如果按照基準(zhǔn)利率的7折計算，購房者所支付的利息約為47.4萬元。兩者相比，7折利率可為購房者節(jié)省約32萬元的利息，相當(dāng)于房價下降約20%.（南方都市報 記者 戎明邁）
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