北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng) 中新社發(fā) 張宇 攝
●問(wèn)：目前北京普通商品房存量接近2000萬(wàn)平方米，同時(shí)今年又將有850萬(wàn)平方米的保障性住房開(kāi)工建設(shè)，政策房的大量入市是否會(huì)對(duì)普通商品房市場(chǎng)造成影響？這兩者間的關(guān)系該如何處理？
任志強(qiáng)觀點(diǎn)：兩限房的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)探索新路
兩限房的開(kāi)發(fā)在目前的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，的確還有很多地方需要進(jìn)一步完善。從北京市政協(xié)前一段時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的調(diào)查反饋來(lái)看，像龍湖、萬(wàn)科、金隅、保利、北辰這些品牌房企承建的兩限房，目前的銷(xiāo)售形勢(shì)都不容樂(lè)觀。由于政府對(duì)兩限房銷(xiāo)售3%利潤(rùn)率的嚴(yán)格控制，同時(shí)一年多來(lái)市場(chǎng)風(fēng)向的突變，讓開(kāi)發(fā)商們措手不及，再加上開(kāi)發(fā)建筑成本的逐年上漲，導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商抱怨蓋兩限房甚至變成了虧本買(mǎi)賣(mài)。
兩限房銷(xiāo)售不暢背后有很多原因，除了政策限制及對(duì)購(gòu)買(mǎi)資格“門(mén)檻高”之外，兩限房的價(jià)格制定上缺乏差異化也是一個(gè)主要原因，同一項(xiàng)目?jī)?nèi)不同房型產(chǎn)品，最高價(jià)和最低價(jià)差異限制在5%以?xún)?nèi)，這就使得大量戶(hù)型、朝向不好或者是全背陰的房子陷入無(wú)人問(wèn)津的尷尬，導(dǎo)致了大批房源的積壓。此外，還有不少符合兩限房購(gòu)買(mǎi)條件的買(mǎi)房人，在償還能力、貸款資格等方面難以通過(guò)銀行貸款審核而導(dǎo)致無(wú)法放貸，也只能是望房興嘆。
隨著市場(chǎng)降價(jià)的持續(xù)進(jìn)行，北京部分區(qū)域甚至已經(jīng)出現(xiàn)普通商品房?jī)r(jià)格和周邊兩限房?jī)r(jià)相差無(wú)幾的局面。兩限房以滿足相對(duì)低收入人群基本居住為主，而普通商品房則承擔(dān)了更多城市建設(shè)功能，在提升區(qū)域配套、改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境、鉆研產(chǎn)品品質(zhì)等各方面投入了更多精力，其附加成本和兩限房不可同日而語(yǔ)，今年北京又將有850萬(wàn)平方米的保障性住房新開(kāi)工建設(shè)，一方面是普通商品房的滯銷(xiāo)，存量不斷積壓，另一方面是保障性住房的頻繁推出，如何來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡，讓兩限房和普通商品房市場(chǎng)涇渭分明，同時(shí)實(shí)現(xiàn)更好的相互補(bǔ)充，是政府目前必須充分考慮的問(wèn)題。
●問(wèn)：近來(lái)，“取消商品房預(yù)售制度”、“建議開(kāi)征房屋閑置稅”等問(wèn)題引發(fā)了廣泛關(guān)注。對(duì)這幾項(xiàng)意見(jiàn)您怎么看？可操作性到底有多少？
任志強(qiáng)觀點(diǎn)：“取消商品房預(yù)售制度、開(kāi)征房屋閑置稅”條件并不成熟
我個(gè)人認(rèn)為，“取消商品房預(yù)售制度”這一提法是典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)心態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力考驗(yàn)太大，很難有人能夠承受，一旦實(shí)施將對(duì)商品房流通產(chǎn)生極大限制，市場(chǎng)將被進(jìn)一步禁錮，在普遍為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁減壓的當(dāng)前時(shí)期，這一論調(diào)是和市場(chǎng)完全現(xiàn)實(shí)相悖的。事實(shí)上像美國(guó)、西歐、阿聯(lián)酋等發(fā)達(dá)國(guó)家，他們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，銀行都是按工程進(jìn)度分步放貸，“預(yù)售機(jī)制”也是更為積極而健全的，受到普遍歡迎。商品市場(chǎng)規(guī)律就應(yīng)該是以銷(xiāo)定產(chǎn)、量體裁衣，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此。因此我認(rèn)為，“取消商品房預(yù)售制度”毫無(wú)必要，但是應(yīng)該對(duì)商品房預(yù)售加強(qiáng)監(jiān)管，以防止某些項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈斷裂和爛尾的危險(xiǎn)而導(dǎo)致買(mǎi)房人合法利益受損。
“開(kāi)征房屋閑置稅”在目前看來(lái)?xiàng)l件也并不成熟，我們可以看到，世界上任何一個(gè)國(guó)家都沒(méi)有開(kāi)征房屋閑置稅的先例，事實(shí)上房屋持有和閑置過(guò)程中一定是有成本產(chǎn)生的，它的維修、折舊實(shí)際上都是一個(gè)成本的支出。我認(rèn)為，在保持現(xiàn)有稅費(fèi)不變的同時(shí)，如果再去征收房屋閑置稅，實(shí)際又成了一種變相的重復(fù)收費(fèi)，最終的轉(zhuǎn)嫁還是在買(mǎi)房人身上，無(wú)形中又增加了買(mǎi)房人的負(fù)擔(dān)。
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