2010年，北京大量保障性住房將上市，這對(duì)價(jià)格過(guò)高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用，“屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)真正下降”。昨天，北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建中表示，目前北京的房?jī)r(jià)還處于增幅縮小階段，真實(shí)的房?jī)r(jià)其實(shí)仍在上漲。
昨天（3月31日），北京市社科院發(fā)布《北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告》、《北京文化發(fā)展報(bào)告》、《北京公共服務(wù)發(fā)展報(bào)告》、《北京城鄉(xiāng)發(fā)展報(bào)告》四本藍(lán)皮書(shū)，社科院對(duì)流動(dòng)人口、住房等問(wèn)題進(jìn)行了專項(xiàng)研究。
現(xiàn)狀
房?jī)r(jià)漲幅縮小銷量整體下降
去年1到9月的數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積同比下降49.7%，其中住宅銷售面積下降55.8%。9月份限價(jià)房集中入市后，某種程度上拉動(dòng)了住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降?！敖刂沟浇衲?月，數(shù)據(jù)顯示北京房?jī)r(jià)仍是同比上升，只是漲幅在縮小?！贝鹘ㄖ斜硎荆?jī)r(jià)的堅(jiān)挺使得不少市民放棄入市，直接導(dǎo)致銷量下降。
北京住房閑置超千萬(wàn)平方米
房?jī)r(jià)已超居民承受能力
世界銀行制定的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。我國(guó)專家通常采用的房?jī)r(jià)與家庭年收入比合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶1-6∶1。
2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元。當(dāng)年底平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶均100平米計(jì)算，則房?jī)r(jià)與收入之比為23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3∶1-6∶1的標(biāo)準(zhǔn)，也高于國(guó)內(nèi)其他大中型城市。
住房閑置率已超三成
由于房?jī)r(jià)過(guò)高，有購(gòu)買能力的有效需求遠(yuǎn)低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬(wàn)平方米，閑置率達(dá)34.04%。
藍(lán)皮書(shū)還指出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的原因是多方面的，如政府部門、企業(yè)集團(tuán)購(gòu)房造成的需求剛性；配套設(shè)施建設(shè)和拆遷成本較高；投機(jī)炒作也大行其道，一些開(kāi)發(fā)商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機(jī)者在北京置地買房等。
趨勢(shì)
保障房明年井噴房?jī)r(jià)將真降
戴建中認(rèn)為，到2009年底北京可以竣工200萬(wàn)平方米、配售5萬(wàn)套保障房；到2010年以后，大量保障性住房將上市，屆時(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。戴建中認(rèn)為到那時(shí)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。
戴建中認(rèn)為，北京商品房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)落將是市場(chǎng)規(guī)律加政府調(diào)控的必然結(jié)果，不是任何個(gè)人或利益集團(tuán)所能操控的。而房?jī)r(jià)回落到市場(chǎng)認(rèn)可的水平，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正良性運(yùn)轉(zhuǎn)，社會(huì)獲得三贏的局面：居民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件改善了居住狀況、房地產(chǎn)商得到了略高于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率的收益、政府增加稅收。
探因
地價(jià)降低新區(qū)土地供應(yīng)加大
目前地價(jià)已降了不少。藍(lán)皮書(shū)指出，適當(dāng)降低土地出讓金對(duì)于抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)很必要。因?yàn)橥恋刭?gòu)置費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中所占份額較大，約為35%左右。降低土地出讓金是政府讓利于民的重要舉措，有利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫困境。
北京中心城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的分析與對(duì)策研究指出，城市發(fā)展新區(qū)土地供應(yīng)力度在加大，從成交土地總量的區(qū)域分布看，城市發(fā)展新區(qū)，包括房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量大幅增加，2008年前9個(gè)月，城市發(fā)展新區(qū)成交土地總量615.5萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.3倍。
展望
未來(lái)幾年城中村將成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)
藍(lán)皮書(shū)還對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，裝修精致的高檔住宅將成為中心城的主流，而開(kāi)發(fā)較為低端的住宅項(xiàng)目將逐漸在中心城消失。未來(lái)幾年內(nèi)，占據(jù)著北京城市黃金地段的城中村將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。今后住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，主要還是集中在規(guī)劃中的交通線路沿線和規(guī)劃新城區(qū)域。
建言
流動(dòng)人口應(yīng)納入保障房體系
相比擁有北京戶籍的低收入者，流動(dòng)人口是更需要保障性住房的群體。昨天，北京市社科院發(fā)布的藍(lán)皮書(shū)，對(duì)流動(dòng)人口住房問(wèn)題也進(jìn)行了專項(xiàng)研究，并提出流動(dòng)人口應(yīng)與戶籍人口統(tǒng)一納入公共住房體系。
北京2008年瞬間人口已達(dá)到2100萬(wàn)，其中戶籍人口1200萬(wàn)，外來(lái)常住人口800萬(wàn)，短期過(guò)境人口100萬(wàn)人。社科院認(rèn)為社會(huì)公共服務(wù)以戶籍為限排斥農(nóng)民工，不僅有失公允，且被發(fā)展實(shí)踐證實(shí)是不能奏效的。“規(guī)劃建設(shè)流動(dòng)人口公共住宅不是施舍性的投資，可以預(yù)見(jiàn)，因?yàn)辇嫶蠓€(wěn)定的需求和可持續(xù)的支付能力，也可以獲得可觀的回報(bào)，將流動(dòng)人口納入保障性住房體系正當(dāng)時(shí)?！彼{(lán)皮書(shū)指出。(記者郭愛(ài)娣)
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