主持人:關(guān)于物權(quán)法等等問題是我們大家非常關(guān)心的問題,今天我們演播室就特別請(qǐng)到了物權(quán)法的主要起草者之一,中國(guó)社科院民法研究室主任孫憲忠先生,來到我們演播室,接受我們?cè)L問。孫先生,你好。其實(shí)大家非常關(guān)心,與物權(quán)法相關(guān)的司法解釋,現(xiàn)在我們終于看到司法解釋出臺(tái)了,那么從您的研究來看,這個(gè)司法解釋現(xiàn)在出臺(tái)主要是要解決哪些問題？
孫憲忠:一個(gè)法律的制定當(dāng)然是要作用于社會(huì),來推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步。所以物權(quán)法的實(shí)施性的司法解釋,意義就很大,對(duì)我們國(guó)家來講,尤其城市居民都是居住在集合性的住宅里頭很多人住在一個(gè)樓里,在這種情況下就形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)和相關(guān)物業(yè)管理的問題。所以這個(gè)問題的解決具有普遍性的意義,不像別的國(guó)家那樣單一住宅只是對(duì)個(gè)別人可能才有作用,但是我們國(guó)家有特殊的國(guó)情,這意義就很大。在這個(gè)法律中間,從我們立法和司法過程中,司法解釋主要是解決這樣一個(gè)問題,首先誰(shuí)是業(yè)主。其實(shí)業(yè)主是兩個(gè)方面,一個(gè)是單一業(yè)主,一個(gè)是共同業(yè)主,這是兩個(gè)不同的概念。另一方面,我們業(yè)主支配對(duì)象的范圍究竟多大,單一業(yè)主支配建筑物的特定部分,特定部分之外整個(gè)支配范圍叫做共同部分或共有部分,在法律上要明確哪些建筑物是歸哪些人所支配,要從法律的調(diào)節(jié)秩序上搞清楚。
主持人:要嚴(yán)格界定。通過我們這一次來看,司法解釋已經(jīng)給了我們一個(gè)很明確的答案,下一步我們?cè)S多遇到的問題需要來解決,就可以按照這個(gè)司法解釋,給我們界定的答案來解決?，F(xiàn)在我們遇到另外一個(gè)問題,大家非常關(guān)心,我們住在一個(gè)集合性的公寓住宅里,相互之間的關(guān)系非常密切、不可分,有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)種種物業(yè)和業(yè)主之間發(fā)生糾紛,物業(yè)違反了我們簽訂的物業(yè)合同以后,這個(gè)問題該怎么處理,過去我們知道很多業(yè)主把問題交給業(yè)委會(huì),由業(yè)主委員會(huì)替他們起訴、處理問題,現(xiàn)在司法解釋出臺(tái)以后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該怎樣維權(quán)？
孫憲忠:以前就共同部分的權(quán)利,以前到底怎么維護(hù)、怎么行使確實(shí)在法律上不是太明確,到底是單一業(yè)主的權(quán)利,還是共同業(yè)主的權(quán)利,這個(gè)很難說。比如在建筑物的房頂上做廣告,在建筑物的外墻上做廣告,從法律來說,當(dāng)然建筑物的墻壁和房頂是大家共同所擁有的,但是做廣告的人有時(shí)候是和政府去協(xié)商,有時(shí)候是和業(yè)主委員會(huì)去協(xié)商。
主持人:或者跟物業(yè)管理公司協(xié)商。
孫憲忠:有時(shí)候是跟個(gè)別的業(yè)主,比如跟房頂上的業(yè)主協(xié)商,但是他忽視了一個(gè)最基本的問題,實(shí)際建筑物的整體從法律上來說是連接在一起的。
主持人:不可分的。
孫憲忠:是不可分的,所以所有全體業(yè)主共同的權(quán)利實(shí)際支配到權(quán)利共同的部分,所以建筑的房頂也罷,外墻也罷,都是全體業(yè)主共同權(quán)利支配的對(duì)象。
主持人:所以出售出租都應(yīng)當(dāng)交由全體業(yè)主共同決定。
孫憲忠:而不是一個(gè)單一的業(yè)主,或者是政府,甚至有時(shí)候是物業(yè)公司、物業(yè)管理,現(xiàn)在法律明確,應(yīng)該更多稱為物業(yè)服務(wù)公司,因?yàn)槟阒饕欠?wù)的,管理的色彩應(yīng)該淡化一些。
主持人:大家關(guān)心的還有一個(gè)問題,比如小區(qū)的物業(yè)費(fèi)究竟這個(gè)價(jià)格怎么定,未來價(jià)格是漲還是降應(yīng)該怎么調(diào)整,物業(yè)管理費(fèi)用收取額度應(yīng)該怎么收,還有小區(qū)停車位的問題是大家非常關(guān)心的問題,停車位究竟應(yīng)該怎么出售出租,要滿足小區(qū)業(yè)主,還是可以向外出售,這個(gè)問題未來將怎么解決？
孫憲忠:這是兩個(gè)方面的問題,首先是物業(yè)公司服務(wù)收費(fèi)問題,現(xiàn)在法律已經(jīng)明確,只能是跟單一個(gè)人所取得的實(shí)際支配面積相聯(lián)系,也就是說共同面積大家有分擔(dān)的義務(wù),究竟在這個(gè)共同居住范圍里你享受多大的權(quán)利,然后你就承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這是一個(gè)方面的問題。另一方面的問題,物業(yè)管理公司如果說在這個(gè)方面有私自的漲價(jià)或者變價(jià)的行為,那政府也會(huì)審查他的,同時(shí)業(yè)主委員會(huì)也可以和他們解除服務(wù)管理的契約,這樣一個(gè)法律主張也會(huì)得到法院的支持。
主持人:關(guān)于這次出臺(tái)的司法解釋,確實(shí)讓我們大家看到了,物權(quán)法不僅僅是一部法律懸在半空中,它已經(jīng)踏踏實(shí)實(shí)落在地上,落在我們每一個(gè)業(yè)主身邊,這樣我們大家在以后,在維護(hù)自己權(quán)利的時(shí)候就有了很清晰的法律界限。
孫憲忠:是的。
主持人:我想這兩部司法解釋的出臺(tái),會(huì)為我們未來創(chuàng)造和諧社區(qū)和社會(huì)做出一定的貢獻(xiàn)。非常感謝您接受我們的采訪。
孫憲忠:謝謝。
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