“七月流火”，國內(nèi)樓市持續(xù)半年“量價齊升”的態(tài)勢開始面臨轉(zhuǎn)折。北京、上海、深圳、廣州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地從高位“跌落”，其中，廣深環(huán)比降幅明顯，北京跌幅也近一成。與此同時，在房價泡沫愈吹愈大的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策由“刺激”趨向“中性”的信號逐漸釋放，商業(yè)銀行從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸或?qū)⒊蔀橄掳肽辍俺Ｒ?guī)”。
在銷量下滑和政策預(yù)警的影響下，地產(chǎn)股持續(xù)了近兩周的調(diào)整。申萬地產(chǎn)指數(shù)已數(shù)日徘徊于30日均線附近。顯然，政策動向和市場預(yù)期的變化更值得警惕。
目前，主要城市“去庫存化”基本接近尾聲，而新開工面積尚未跟上前期的銷售進(jìn)度，下半年，樓市整體供應(yīng)將持續(xù)偏緊；另一方面，房價快速上漲將導(dǎo)致雙重后果，一是遏制剛性需求釋放，二是誘發(fā)政策調(diào)整。不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計，在經(jīng)濟增長和資產(chǎn)泡沫的權(quán)衡中，管理層近期將更傾向于前者；下半年政策調(diào)整將限于局部領(lǐng)域，全面收緊的可能性很??；樓市銷量將高位震蕩，房價也將溫和上升；地產(chǎn)牛市目前處于“中場”而非“終場”。
新增供給吃緊
在北京CBD工作的李女士從4月份開始，便一直關(guān)注位于東三環(huán)邊的一處大型樓盤。但原定于5月初開盤的該項目二期部分樓座，直到目前仍尚未公開發(fā)售。而中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，這些樓座已接近封頂。
與該樓盤一樣，6月以后，北京多數(shù)熱銷樓盤開始出現(xiàn)“捂盤惜售”現(xiàn)象?！俺龅孛妗奔纯射N售的項目不斷推遲申領(lǐng)項目預(yù)售許可證的時間。而開發(fā)商進(jìn)行銷控的背后，則是后續(xù)供應(yīng)趨緊及由此帶來的漲價預(yù)期。
“7月份，主要城市商品房銷售下滑，有需求萎縮的因素，但更主要是受庫存減少和增量供應(yīng)不足的影響?！币晃环康禺a(chǎn)資深人士指出。
戴德梁行最近一份分析報告指出，去年11月以來，樓市成交量持續(xù)恢復(fù)帶動前期庫存積壓的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交測算，預(yù)計未來3個月內(nèi)，全國主要城市現(xiàn)有庫存將有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市庫存消化量已超過原有庫存的46%。
擁有價格話語權(quán)的開發(fā)商普遍認(rèn)為，前期新開工面積大幅下滑，導(dǎo)致今年下半年樓市增量供應(yīng)明顯減少，而與寬松的流動性相比，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供不應(yīng)求。
萬科(000002)首席研究員譚華杰在平安證券7月底的調(diào)研紀(jì)要中坦言，“從開工到銷售，極限情況是四到六個月，大部分要六個月以上。目前開發(fā)商在賣的房子是去年四季度開工的，今年上半年市場去存貨過程完成了，但新增量沒上來。大部分開發(fā)商從今年四五月份開始增加新開工，但這些供應(yīng)最快到十月下旬開盤，因此供應(yīng)量在十月前都是吃緊的?！?/p>
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年以來，全國整體竣工面積一直小于銷售面積，而開發(fā)商土地購置面積為銷售面積的60%，四大一線城市則在30%左右?？硕?中國)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國31個典型城市成交量達(dá)到7479.2萬平方米，同比、環(huán)比漲幅分別為110.6%和70.6%。同期商品住宅供應(yīng)總量僅為4724.8萬平方米，同比下降21.4%。
政策悄然生變
“現(xiàn)在辦房貸，已經(jīng)不像前幾個月那樣松了。”凱勝經(jīng)略按揭服務(wù)公司的經(jīng)理告訴中國證券報記者，從7月中下旬開始，銀行貸款審批時間明顯拉長，如建行的審批就長達(dá)20天左右。很多此前表示“二套房貸可享受利率7折優(yōu)惠”的銀行，也紛紛改口，稱“將視審查結(jié)果而定?！?/p>
中行北京分行一位信貸經(jīng)理介紹，目前北京個人住房按揭貸款執(zhí)行的是今年3月份北京銀監(jiān)局的文件，即對于非改善型的二套房，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行最低四成首付比例，而貸款利率則并不硬性要求上浮10%，而是由各行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上自行確定。
中國證券報記者分別致電建行、中行和中信銀行等金融機構(gòu)，工作人員均表示，低于四成的首付、7折利率優(yōu)惠的政策只適用于首套房貸。對于有二套房貸需求的購房人，可以通過開發(fā)商與銀行的房貸部門協(xié)商。
“實際上，多數(shù)樓盤的開發(fā)商利用與銀行的密切關(guān)系和變通方法，仍可以將二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣優(yōu)惠。但從7月中旬以后，不少二套房貸的利率已經(jīng)享受不到7折了?！眲P勝經(jīng)略的按揭服務(wù)經(jīng)理透露。
交通銀行最近公布的研究報告預(yù)測，雖然宏觀經(jīng)濟和貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但已經(jīng)開始出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期。如果未來房價上漲過快，不排除政策再次收緊的可能。
更為現(xiàn)實的是，國內(nèi)商業(yè)銀行信貸規(guī)模有“前大后小”的傳統(tǒng)，即在一二季度抓緊放貸，到八九月份基本完成全年任務(wù)。社科院金融所預(yù)計，今年全年新增信貸大約為10萬億元，而上半年已完成7.37萬億，這意味著，下半年的信貸增量必然會適度收緊。
中金公司研究員白宏煒認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策可能只是房地產(chǎn)一系列緊縮政策的開始。他預(yù)計，未來國家的政策將集中在增加土地供應(yīng)、提高稅費、提升按揭比例、甚至加息等措施。
“整體而言，調(diào)控政策不會像2007年那樣嚴(yán)厲，信貸收緊也不會是全方位的。”業(yè)內(nèi)人士指出，在刺激住房消費為導(dǎo)向的前提下，未來的政策調(diào)控將更傾向于擴張有效供給。近期，北京、上海等城市加大土地儲備和供應(yīng)便是一種重要調(diào)控手段。
“縮量”卷土重來
在供給不足和政策生變雙重影響下，一線城市7月份的成交量開始集體“跳水”。與6月相比，7月份北京期房商品住宅日均成交量降9.1%，上海商品住宅成交面積降5.37%，深圳新建商品住宅銷量降17.4%，廣州新房成交降幅更是達(dá)到36%，其中，廣州和深圳已是連續(xù)第二個月出現(xiàn)成交下降。
聯(lián)合證券市場報告顯示，7月份，其跟蹤的14個重點城市中，成交量環(huán)比上升的有8個，成交量環(huán)比下降的有6個。從數(shù)量上來看，上升的城市多于下降的城市，但成交量下降的6個城市平均降幅達(dá)17%，而成交量上升的城市平均為11%。從區(qū)域結(jié)構(gòu)上來看，珠三角的三個城市無一例外出現(xiàn)了成交量的下滑，并出現(xiàn)日成交低于百套的情況。
業(yè)內(nèi)專家指出，供應(yīng)偏少、房價過快上漲的擠出效應(yīng)以及政策微調(diào)帶來預(yù)期變化，將導(dǎo)致下半年樓市持續(xù)“縮量”。
地產(chǎn)上市公司已通過增加新開工面積和施工面積來加大供應(yīng)，萬科便將今年的新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，三季度由于供應(yīng)量減少，成交將是價漲量縮的局面，四季度供應(yīng)量將會有所增加，但目前市場有比較強的信貸緊縮預(yù)期，屆時銷量能否會再度釋放還不確定。
對于房價，譚華杰認(rèn)為，“現(xiàn)在是供給決定成交量，三季度價格上漲應(yīng)該是比較確定的，不過我們擔(dān)心三季度房價漲得太多?！?/p>
7月份，聯(lián)合證券重點跟蹤城市中，深圳、天津、武漢、長沙、杭州、蘇州和廈門價格環(huán)比有上漲，僅重慶出現(xiàn)下跌。7月末，多個城市房價環(huán)比漲幅超過10%。而瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部預(yù)計，今年6月至2010年底，內(nèi)地住房價格將再升20%。
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