國(guó)內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),正在出現(xiàn)由“量?jī)r(jià)齊升”轉(zhuǎn)為“量跌價(jià)漲”甚至“量?jī)r(jià)齊跌”。
樓市調(diào)整的量變
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè),福州、廈門和珠三角地區(qū)的“金九”銷售預(yù)期已經(jīng)落空。其中下降幅度最大的要數(shù)廣州,9月份,廣州樓市新建商品住宅數(shù)成交量?jī)H有4600多套,比今年6月份8000多套的簽約量下降了42.17%。
樓市調(diào)整的量變,實(shí)際上從7月份已經(jīng)開始。7月,北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市成交量首次出現(xiàn)集體性的回落。8月份以來,國(guó)內(nèi)許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)下滑,而價(jià)格依然堅(jiān)挺向上。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示,“金九”月,北京、福州等部分重點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的情況;受其監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市中,“銀十”前景尚不明朗。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為,今年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“漲情”表明,國(guó)家保增長(zhǎng)的政策效應(yīng)明顯。
金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示,今年上半年,寬信貸和低利率的政策刺激,投資性需求釋放,導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)、地價(jià)互推上漲。下半年,隨著二套房貸政策全面收緊以及嚴(yán)打“捂盤”“囤地”等措施出臺(tái),政策逐步由“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”期。如果通脹步伐加快或銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大,將直接導(dǎo)致政策迅速收緊,再次加大市場(chǎng)持幣觀望。
長(zhǎng)期制度建設(shè)不足
秦虹說,受2007年底出臺(tái)的金融調(diào)控政策影響,2008年全國(guó)商品住宅銷量同比下降了20%,東部大城市同比降幅更達(dá)40%左右。盡管如此,2008年全國(guó)商品住宅銷量仍達(dá)6億平方米,比2007年之前的任何一年都要高。這表明,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過10多年的發(fā)展后,已進(jìn)入穩(wěn)定勻速的增長(zhǎng)期。
“穩(wěn)定勻速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有長(zhǎng)期制度建設(shè)作為保障,但是,目前我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期制度建設(shè)方面不足?！鼻睾缯J(rèn)為。
秦虹、福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠等專家認(rèn)為,維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)期制度建設(shè)須包含的主要內(nèi)容為:完善住房保障制度,使低收入家庭免受市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn);完善調(diào)控市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段;完善房地產(chǎn)金融制度,控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制等。
須建立成熟理性的定價(jià)機(jī)制
專家建議,為確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展,當(dāng)前應(yīng)亟待推進(jìn)長(zhǎng)期制度建設(shè)。
首先,要對(duì)住房保障政策的制定實(shí)施提供有力的制度保證。目前,各地政府在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)的實(shí)踐中,缺乏立法保障存在許多弊端;其次,完善調(diào)控市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段,特別要改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理;第三,完善房地產(chǎn)金融制度,須從房地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新做起。近年來,炒房等投機(jī)行為屢屢導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲,關(guān)鍵在于房地產(chǎn)投資缺少必要的投資金融品種;第四,建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。
破除樓市定價(jià)積弊,促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展,須建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。房地產(chǎn)行政主管部門必須要對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算,作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù),加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)督和管理。開發(fā)商在樓盤定價(jià)上必須要給后市留有余地,絕不能以追求暴利為目標(biāo),而是依靠產(chǎn)品的多元化創(chuàng)新,能在價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)間達(dá)成一個(gè)平衡,以業(yè)態(tài)的多元化換取房?jī)r(jià)持續(xù)發(fā)展的空間。(來建強(qiáng))
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