策略三：妙用住房公積金
住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現在節(jié)省利息支出方面，還能有效降低二次置業(yè)的成本。
【案例】朱小姐即將跟男友步入婚姻殿堂，買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在上海中環(huán)線附近購置一套兩房，購房預算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元，加上兩人積攢下來的20萬元，他們總共有60萬元的購房資金?？紤]到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負擔，他們決定先領結婚證，然后共同申請住房公積金貸款，因為按照上海目前的相關政策，他們可以申請到公積金貸款80萬元。
【應對策略】在購房過程中如何用足政策，這是購房者應該認真思考的問題。如對于朱小姐而言，按照他們當前的實力，需要貸款100萬元，假設以一個人的名義購房，雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款，但相對于以夫妻名義而言，成本還是要高一些。記者計算發(fā)現，假設還款期限為20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可見，活用政策能夠有效減輕購房負擔。
策略四：換籌獲得更高回報
考慮到目前房產的長期投資回報偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。與其這樣，還不如通過“換籌”來獲取更高的回報。
【案例】張女士在房產投資方面很有經驗。近期她將手中一套在租賃市場表現差強人意的房子出手了，準備加點錢在位于靜安區(qū)的中凱城市之光買套小戶型。因為她發(fā)現出自這個小區(qū)的房子能得到更高的租金，當然，還有更讓她倚重的是高檔樓盤價格上漲空間更大，投資這類物業(yè)能獲得更高的回報。
【應對策略】投資房產講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤，其消費群體不是普通消費者，因此它的價值不僅僅只是體現在單價上，這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購房者追捧的緣故。此外，隨著市中心新盤開發(fā)量的減少，未來供應量極為有限，正所謂物以稀為貴，高檔住宅的升值空間要大一些。因此，投資高檔住宅，其實是一種更為合理的做法。
專家表示，近期通脹壓力顯現，在這種情況下，投資優(yōu)質資產如高檔住宅以求保值增值，也是很多經驗人士慣常做法。因此只要條件允許，投資者可以通過“換籌”方式，投資高檔住宅。
策略五：盲目追漲不可取
近期有不少樓盤已開始提價，二手房房東也開始跳價，在這種情況下，購房者是盲目追漲？還是隔岸觀火？專家給出的建議是學會“揀房”，挑選真正適合自己的房子。
【案例】朱先生最近碰到了一件郁悶事。他在莘莊附近某中介公司看中了一套三房，報價165萬元。而這套房子一個月前的報價為155萬元，但考慮到近期行情有所上漲，他接受了新的報價。沒想到臨近簽約時，賣家突然來電稱有人出170萬元，如果朱先生愿意接受這個價位，可優(yōu)先賣給他。
【應對策略】開發(fā)商提價、二手房賣家跳價，購房者是不是要通宵排隊搶房源？或者咬牙接受房東的“跳價”要求？專家表示完全沒有必要。當市場轉向賣方市場時，賣方會出現惜售、漲價等情況。但考慮到房地產市場經歷了近10年過程，已漸漸趨于成熟，而且市場供應也趨于多元化，因此購房者可以在新房、二手房兩個市場選擇適合自己的房源。完全沒有必要因為看到漲價而驚慌，乃至盲目追漲。
專家表示，在目前這種市場行情中，尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”，簡而言之，就是多花點功夫在市場上了解各種信息，并從中優(yōu)選出最適合自己的。這樣，方能做到理性置業(yè)。
策略六：安全置業(yè)是根本
國家出臺各種鼓勵住房消費政策，并非意味著就可以不顧自身經濟實力而“小馬拉大車”，安全置業(yè)是購房者的底線，不要因為買房而影響到自己的日常生活。
【案例】金先生最終還是放棄了一步到位打算。根據他之前的考慮，他準備在三林板塊購買一套90平方米左右的新房，預算約140萬元左右。他手上現有的資金只夠支付兩成首付，因此他還需申請110多萬元的按揭貸款，每月近7000元的還款額，讓他吃不消。因此他最后選擇購買一套面積較小的二手房作為過渡之用，等到經濟條件改善之后再換房。
【應對策略】金先生的做法合理的。對于住宅這種大宗消費來說，無法做到一步到位。如果不結合自身實際情況而盲目貪大，最終會讓自己背上沉重的經濟負擔。尤其是在當前國家鼓勵住宅消費的前提下，如首付降低至2成，銀行利率最低下浮至基準利率的0.7倍，減免部分稅費，這都降低了購房門檻，但購房者千萬不能由此而盲目樂觀，忘記了安全置業(yè)這個準則。
如何做到安全置業(yè)？專家給出一個很簡單的自檢方法：首先是自己有能力支付首付款，其次是控制每月按揭還款額不超過家庭收入的30%。只要做到這兩點，基本上就能做到安全置業(yè)。
樓市或再現拐點二手樓業(yè)主開始降價賣房
“250萬掛了2個月了還沒賣出去，中介說掛230萬立即能出手，你覺得合適不？”前日，讀者張先生致電本報表示，其想調低掛牌價出手位于世界花園的一套4房單位。
類似的情況記者近日遇到不少，因成交下降賣房開始變得困難，加之政策預測不明朗，導致不少業(yè)主也開始降低報價，二季度泛濫的反價現象也基本絕跡。
不少業(yè)主下調報價
張先生的這套房子位于世界花園海華居，148平方米，西南向可看跨海大橋和紅樹林，臥室還能看到世界之窗的煙花。6月底放盤250萬出售，“開始的一個月每天都有人看房，但最近1個月基本沒人來了?！彼f。前幾日他經過中介地鋪，看到同棟樓的15樓同戶型放盤價才240萬元，“中介告訴我說，價格調到230萬立馬能出手，現在我正打算調價?！?/p>
記者在采訪中遇到同樣的情況，有中介人員表示：“中旅國際公館2期的一套簡裝高層單位(105平方米)，上禮拜業(yè)主報價300萬，現在已變成290萬，如果有意向，這個價格還可以再談。”而記者的一個朋友在梅林香山花園的一套頂樓復式，113平方米，“原來有人出價到135萬沒賣，現在中介建議我130萬成交?！?/p>
“在南山，業(yè)主主動降價的還不太多，但議價空間明顯變大?！敝性禺a南山區(qū)總監(jiān)王良英說。她表示，最近成交量下滑劇烈，其所負責的區(qū)域截至24日，比7月份成交量已經又下滑了三成，而7月份本身已經比6月份下滑了兩成。在這種狀況下，業(yè)主的賣房心態(tài)的確出現了明顯松動。
反價現象基本絕跡
“最近二手房的成交價還沒有出現明顯變化?！笔廊A地產研究中心總監(jiān)肖小平表示，但是確實出現了不少業(yè)主下調報價的案例。她稱，改變最為明顯的是，二季度非常泛濫的反價現象，現在已經基本上不見了。
“很明顯，目前市場已經進入了買賣雙方的博弈階段，而且，短期內這種博弈還會持續(xù)。”福田一位開發(fā)商指出，不僅二手房市場出現類似變化，最近新盤也開始加大推廣力度，甚至有的開發(fā)商由開始推出特價房。
“博弈狀態(tài)至少會持續(xù)到三季度末?！毙ば∑秸J為，接下來市場繼續(xù)向上的可能性會大一些，但漲幅會變得緩和。
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