11月4日上午8點30分，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布：上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準。經(jīng)過十多年的期盼，上海終于等來了迄今國內(nèi)最大的外商投資娛樂項目。上海迪士尼樂園所承載的，遠遠超過了一個主題公園，它還承載著上海市借迪士尼項目實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的宏圖。
特寫
童話照進現(xiàn)實
本報記者 孔維純
從上海浦東黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)出發(fā)，開車向東南方向行駛，在不堵車也不超速的情況下，到“布宜諾(Buena)項目”地塊，不過用了半小時。
路過A1、A2兩條高速路的交叉口，沿著A1繼續(xù)向東開約2公里，右手邊有一條小路叫唐黃路。從這里走進去有四個村，四個村都各有一部分將因為“布宜諾項目”征地而拆遷。
中國證券報記者先就近走到了金家村。一問之下，發(fā)現(xiàn)多數(shù)鄉(xiāng)親們都知道迪士尼的事了。也難怪，中國證券報記者進村時，在路口已經(jīng)碰到了兩輛寫著“新聞采訪”的車，不禁自嘲地想起趙本山的小品“公雞下蛋”——“被狗仔隊發(fā)現(xiàn)以后，全村的雞、鴨、鵝、狗、貓都知道了?！?/p>
既然來到了未來的“卡通世界”，中國證券報記者決定像“喜羊羊與灰太狼”里面一樣，先去找找德高望重的“老村長”。
中國證券報記者先后找到了金家村、學橋村、趙行村和旗桿村四個村的村委會，但只見到了一位“老村長”。據(jù)說，其他村長都去開會了，開會的內(nèi)容可能正是和迪士尼有關(guān)。唯一見到的“老村長”其實很年輕，他說，這次征地總面積是4.12平方公里，其中趙行占到一半以上。中國證券報記者碰到的其他村委會干部們則大多出言謹慎，表示沒有得到正式通知，很多事不知情。
中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，幾乎在每個村村委會的公告欄里都有一份征地公告，有的還附有征地明細。原來，早在今年8月28日，市政府就已經(jīng)批準征地，浦東新區(qū)政府隨后發(fā)布了公告。村民辦理征地補償?shù)怯浀钠谙奘墙刂?月13日?？磥?，“全村的雞、鴨、鵝、狗、貓都知道了”也不全是“狗仔隊”的功勞了。
“迪士尼，說都說了近10年，我們也不當一回事了。這回政府征地出公告了，我想總是真的了。”學橋村一位大姐說。
“總要看到人民日報、解放日報登出來，我們才覺得可以算數(shù)?！苯鸺掖宕逦瘯晃焕喜f。
那么，他們愿不愿意自己搬走，讓米老鼠唐老鴨住在自己老家的地盤上呢？
“年輕人喜歡住新房，我們老年人在這里自家房子住慣了，總不大想走的?！逼鞐U村一位正在菜地里干農(nóng)活兒的老人說。
“土地是國家的，拆遷總歸有補償?shù)?，我們不擔心?！庇腥诉@樣說。
“我在這里住了9年，拆遷我們就回老家去了?！薄袄霞以谀睦?？”“浙江?！边@是中國證券報記者在趙行村一家雜貨店門口，和一位正在洗菜的中年女子的對話。
金家村一位保安師傅很認真地在中國證券報記者帶來的地圖上畫出他認為自己要搬去的地方，“聽說就是這里，川沙路妙境路當中一塊?！?/p>
本來，中國證券報記者還試圖聊聊迪士尼動畫人物、迪士尼英語兒童教育，見到帶小孩的婦女就趕緊迎上去說說。可是，當時當?shù)?，卻沒發(fā)現(xiàn)誰對這些感興趣。當一位同行指著告示欄里一張告示咨詢一位阿婆時，阿婆搖著手說：“我不識字的?！?/p>
有關(guān)迪士尼的旅游、消費，好像并不能特別引起興奮的談資?？赡茉谀壳埃瑢Υ迕駛儊碚f，迪士尼來了的意義基本只等同于一年后拆遷，大家說得更多的是誰家先拆誰家后拆，生活質(zhì)量是不是會受到影響。
迪士尼的童話來了，可大家面對的還是村里的現(xiàn)實。離開村里的時候，中國證券報記者看著成片的農(nóng)田，想象著幾年后迪士尼主題公園的樣子，頗有滄海桑田之感。和上海很多大型項目所經(jīng)歷的一樣，村民們的生活將被城市發(fā)展所改寫，與此同時，他們也成了這個城市發(fā)展史的見證者。
公司漸次受益 上海板塊迎來長期利好
本報記者 朱茵 上海報道
隨著上海市宣布上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準，4日界龍實業(yè)和中路股份的股價在低位徘徊后漸次走穩(wěn)。去年11月7日，界龍實業(yè)和中路股份股價分別從6.01元和4.48元的最低點啟動，至今不滿一年時間內(nèi)，分別達到了18.24元和23.91元，股價翻了幾個跟斗。
業(yè)內(nèi)人士認為，迪士尼項目對于經(jīng)濟的整體影響是正面的，但是具體到各個行業(yè)，甚至同一個行業(yè)內(nèi)部不同類型的公司，受益的順序和程度不同；受迪士尼項目影響，上海本地股還會精彩紛呈。
受益行業(yè)漸變
研究機構(gòu)認為，上海迪士尼無論是旅游人數(shù)的規(guī)模還是對當?shù)亟?jīng)濟的影響都相當巨大，這種影響可能超過香港。
長江證券研究部資深分析師張凡認為，可以按照迪士尼簽約后，公司的受益順序來分析這種投資邏輯。從迪士尼簽約到開園營業(yè)，一般要持續(xù)4年以上的時間。從簽約開始，應(yīng)該是建筑商最為受益；在建設(shè)過程中迪士尼的零售業(yè)務(wù)會在內(nèi)地大規(guī)模開展，這其中主要涉及到授權(quán)經(jīng)銷商和制造商，消費領(lǐng)先于旅游啟動；在開園前1年左右，旅游酒店餐飲類的股票將開始表現(xiàn)；在開園后，則是交通運輸開始受益。東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所也認為，迪士尼行情中，地產(chǎn)基建股會先行上漲、旅游酒店后發(fā)力、交通運輸受益不明顯。
值得關(guān)注的是，在香港迪士尼開業(yè)前，各類行業(yè)都出現(xiàn)了上漲，受益程度不同，但都保持了正收益。而在香港迪士尼開業(yè)后的1個月時間內(nèi)，投資者選擇獲利離場，相關(guān)上市公司的股價出現(xiàn)了較大跌幅。在出現(xiàn)調(diào)整之后，商業(yè)地產(chǎn)由于受整體宏觀經(jīng)濟形勢向好的影響，繼續(xù)創(chuàng)出了新高，而其他股票則在相當長的時間內(nèi)未能達到前期高點。研究員指出，上海迪士尼與香港迪士尼有較大的不同點。除了園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)在未知外，預(yù)計主要設(shè)施項目沒有太大的變化，上海迪士尼項目占地面積更大，未來接納的游客數(shù)量可能更多，由此酒店、交通和百貨零售業(yè)等行業(yè)將明顯受益。
惠及上海本地股
海通證券研究所張冬云表示，投資者眼光可以放寬，迪士尼的影響面會比較廣，特別是基于對未來上海經(jīng)濟中長期發(fā)展良好預(yù)期、及對未來時間段支持泛浦東發(fā)展的政策面有望不斷超預(yù)期的樂觀預(yù)期下，未來三個月至六個月時間內(nèi)上海本地股指數(shù)仍將有望較滬深300指數(shù)實現(xiàn)超額收益。
海通證券認為，在上海迪士尼項目逐步明朗化的前提下，可以重點從以下幾條主線挖掘相關(guān)投資機會，相關(guān)上市公司旗下土地資產(chǎn)被征收帶來的一次性交易型機會；存在直接或間接參股上海迪士尼合資公司預(yù)期帶來的潛在投資機會；上海迪士尼項目一旦正式啟動后新增入滬旅客人數(shù)有望顯著增加預(yù)期下帶來的相關(guān)投資機會。
在一些機構(gòu)投資者看來，近期上海本地股還會精彩紛呈，未來上海市可能就“金融中心”與“航運中心”建設(shè)出臺進一步的具體優(yōu)惠政策或措施，能給相關(guān)板塊股票帶來潛在投資機會。
虛火旺燒 迪士尼概念地拍出天價
本報記者 李良 上海報道
上海市政府4日清晨宣布迪士尼項目獲批的消息，顯然大大吊高了開發(fā)商的胃口。4日上午10點，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙A08-03地塊進行現(xiàn)場競標，結(jié)果短短15分鐘，上海象嶼置業(yè)就以11.9億元的天價阻嚇了競爭者，一舉奪下了該地塊。這個價格有多高？一個數(shù)據(jù)可見一斑：264%的溢價水平已經(jīng)超過了今年上海溢價率最高的地王——趙巷10號地塊的水平。
對于“迪士尼地塊”的天價，業(yè)內(nèi)褒貶不一。一些開發(fā)商認為，該地塊樓板價已經(jīng)超出當?shù)匦卤P銷售的價格，運作會有一定的困難。而一些分析師則表示，受迪士尼項目獲批的刺激，該地區(qū)土地拍賣熱將會持續(xù)相當長一段時間。
面粉貴過面包
除了較高的溢價水平外，上海川沙A08-03地塊拍賣結(jié)果震動業(yè)內(nèi)的還有另一個數(shù)據(jù)：14024元/平方米的樓板價。而目前，川沙地區(qū)在售樓盤中，價格最高的均價不過14000元/平方米，一些普通的樓盤每平方米均價甚至不超過萬元。無怪乎在競拍現(xiàn)場，有開發(fā)商搖搖頭說：“價格高得離譜?！?/p>
有關(guān)資料顯示，川沙新鎮(zhèn)由原川沙鎮(zhèn)和機場鎮(zhèn)合并而成，地處上海外郊環(huán)區(qū)域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶川沙區(qū)域后，該區(qū)域房價從均價每平米3000元扶搖直上，最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，川沙區(qū)域的房價比環(huán)線均價已高出三四成，相對已經(jīng)有些偏高了。
不過，在今年上海樓市的上漲潮中，類似川沙此次出現(xiàn)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象屢見不鮮。如金地集團耗費30.48億元攬下上海趙巷10號地塊、中海地產(chǎn)以70.06億元的價格拍下上海普陀區(qū)長風6B、7C兩幅地塊等，都出現(xiàn)了樓板價高于該區(qū)域在售樓盤均價的情況。而這些昂貴的“面粉”也很快拉動了區(qū)域內(nèi)“面包”價格的直線上漲。對此，易居中國分析師薛建雄指出，從規(guī)劃角度來看，上海川沙A08-03地塊項目未來對周邊房價的影響有限，如果周邊房價只是因為地王而過快上漲，短期內(nèi)就會出現(xiàn)泡沫。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，與上海其他區(qū)域的地王不同，川沙區(qū)域的價格暴漲絕大部分因素來自于迪士尼概念的炒做，當?shù)鼐用竦氖杖胨礁緹o法支撐這個價格水平，虛火的成份很高。不過，從世博對上海三林地區(qū)長達三四年的價格拉動來看，在迪士尼正式建成開園之前，這個概念或許能較長時間支撐該地域的價格泡沫。
理性看待概念炒做
上海樓市就迪士尼概念炒做正酣，但其中隱含的風險也令業(yè)內(nèi)頗為擔憂。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然迪士尼落戶上海將產(chǎn)生一定的產(chǎn)業(yè)聚積效應(yīng)，但如果過高地估計了這種效應(yīng)而盲目推高房價，可能會得不償失。
薛建雄表示，迪士尼的建設(shè)至少需要4年以上的時間，這也就意味著多數(shù)企業(yè)需要一段時間后才能體現(xiàn)收益。特別是迪士尼建設(shè)期間是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好該項目，但短期的陣痛也需要付出一定的代價。此外，迪士尼獲批和拍出地王消息的同時出現(xiàn)，必然導(dǎo)致區(qū)域房價短期的過快上漲，將需要一段較長時間的調(diào)整才能進入?yún)^(qū)域發(fā)展應(yīng)有的理性房價。而一個區(qū)域過快發(fā)展的過程中，必然會遇到各種問題而導(dǎo)致周邊房價的起幅，市場也應(yīng)該對此有足夠的認識。
楊紅旭則指出，雖然迪士尼獲批對上海樓市是一個巨大利好，但這并不意味著其足以支撐上海樓市維持當前的大牛市?！暗鲜磕犴椖恐皇且粋€影響因素之一，市場大勢才是板塊變化的主要影響因素?！睏罴t旭說。
迪士尼落滬 “米老鼠”成上海經(jīng)濟轉(zhuǎn)型新底牌
本報記者 高改芳 上海報道
11月4日上午8點30分，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布：上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準。經(jīng)過十多年的期盼，上海終于等來了迄今國內(nèi)最大的外商投資娛樂項目。上海迪士尼樂園所承載的，遠遠超過了一個主題公園，它還承載著上海市借迪士尼項目實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的宏圖。
十年等待終成行
如果僅僅是一座主題公園，上海迪士尼項目恐怕不需要等十年。
一位不愿透露姓名的分析人士介紹，上海迪士尼項目之所以經(jīng)過了長達十年的討論，可能與迪士尼在中國龐大的媒體計劃有關(guān)。迪士尼在中國的野心并不只是一個主題公園，而是以后進軍中國電影、電視、網(wǎng)絡(luò)、圖書等廣闊媒體領(lǐng)域。
迪士尼樂園官員曾表示，盡管中國人通過為數(shù)不多進入中國的電影和電視了解了米老鼠和迪士尼品牌，但他們對迪士尼樂園中講述的童話故事和眾多角色并不熟悉。
為了能更廣泛地深入中國受眾，在上海迪士尼樂園計劃中，美國迪士尼公司(Walt Disney)和上海市政府的合作中可能包括一份重要的媒體協(xié)議。這份協(xié)議允許美國迪士尼公司與當?shù)仄髽I(yè)組建合資公司，通過這家合資公司，迪士尼可以放手制作電影、電視和網(wǎng)站內(nèi)容，推廣其品牌、故事和卡通角色，以增加該公司和上海市政府聯(lián)合擁有的這家主題樂園的訪問量。該合資公司將由上海市政府控股，上海市可能有權(quán)任命總經(jīng)理和其他高管。上海市政府牽頭入股該合資公司的當?shù)仄髽I(yè)，可能包括了部分大型開發(fā)商，他們將以浦東國際機場附近的土地換取股份。
可見，上述協(xié)議可以使美國迪士尼公司避開中國對電影進口配額的限制，也不會受到夏日和假期限制措施的沖擊，同時不會受限于電視審查制度?？梢娫摵霞s將為迪士尼帶來遠遠超越美國同行的巨大優(yōu)勢。
因此，為了能與上海市政府達成最廣泛進入中國媒體市場的協(xié)議，迪士尼就在上海浦東建設(shè)一座大型主題樂園和酒店綜合建筑一事，與中國方面進行了時斷時續(xù)、前后歷經(jīng)逾10年的談判。
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