從2004年土地“招、拍、掛制度”開始實(shí)行、房地產(chǎn)行業(yè)正式市場(chǎng)化開始，房地產(chǎn)發(fā)展至今已經(jīng)成為國(guó)家政策關(guān)注最頻繁的行業(yè)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控其實(shí)有著“雙重目標(biāo)”：既要借助房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展來提升經(jīng)濟(jì)，應(yīng)對(duì)發(fā)展難題，又要考慮通過市場(chǎng)化的手段來解決絕大部分城市居民的住房問題，平抑房?jī)r(jià)。調(diào)控政策可謂刀鋒上跳舞，一點(diǎn)疏忽不得。
2007年至2009年的3年，是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁的3年，這期間還爆發(fā)了全球金融危機(jī)，因此，這3年的樓市可說是有抑有揚(yáng)，波瀾起伏?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》希望通過回顧這3年調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，為購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)的判斷提供參考。
2007年
10個(gè)月漲幅超過7年總和
中國(guó)指數(shù)研究院提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的數(shù)據(jù)顯示，若以2000年12月的房?jī)r(jià)為基數(shù)1000點(diǎn)，2007年1月京滬穗深的房?jī)r(jià)在1500點(diǎn)到2000點(diǎn)之間，其中深圳的房?jī)r(jià)已幾乎翻番。
2007年1月，國(guó)家稅務(wù)總局下文，要求嚴(yán)格征收土地增值稅。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉是中央首次釋放出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控的信號(hào)。
同年10月，國(guó)土資源部“39號(hào)令”出臺(tái)，這一文件針對(duì)以往土地轉(zhuǎn)讓過程中的灰色地帶，叫停土地“分期付款”，是一項(xiàng)目的性極強(qiáng)的防治措施。但該政令在打擊大規(guī)模囤積土地、防止房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)壟斷方面，仍存在部分不足。
此時(shí)，北京房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)達(dá)到2189點(diǎn)，與當(dāng)年1月相比，上漲了611點(diǎn)。這意味著，2000年一套價(jià)值100萬元的住房，在2007年1月，其價(jià)格就將達(dá)到157萬元，而如果再過10個(gè)月，這套房產(chǎn)的價(jià)格將再漲61萬元，達(dá)到218萬元?？梢?，北京房?jī)r(jià)在2007年10個(gè)月的漲幅已經(jīng)超過了之前7年的總和。
抑制房?jī)r(jià)已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急，央行、銀監(jiān)會(huì)在2007年10月共同發(fā)布通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；同時(shí)，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行(資訊論壇產(chǎn)品)公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
此外，面粉貴過面包的現(xiàn)象已有顯現(xiàn)，“天價(jià)地王”對(duì)樓市的推高作用也引起了中央重視。中央開始對(duì)地方政府的“土地財(cái)政”進(jìn)行糾偏，明確要求減少、甚至停止用“拍賣”的方式供應(yīng)土地。在這一行政調(diào)控背景下，北京差不多有幾百萬平方米的住宅用地改用招標(biāo)的方式“低價(jià)”出讓。
2008年
金融危機(jī)中刀尖上的舞蹈
2007年底，房地產(chǎn)商還沉浸在牛市的喜悅當(dāng)中，而此時(shí)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已經(jīng)基本形成了一個(gè)戰(zhàn)略思路。有分析認(rèn)為，國(guó)家在這個(gè)時(shí)候的戰(zhàn)略思考是將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為由完全市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)、不完全市場(chǎng)化的（或者是有“條件的”）普通商品房市場(chǎng)以及非市場(chǎng)化的保障性住房建設(shè)共同構(gòu)成。如果這個(gè)模型能順利構(gòu)建，政府將擺脫刀尖跳舞的困擾，房地產(chǎn)調(diào)控的“雙重目標(biāo)”都可以實(shí)現(xiàn)。
2008年初，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時(shí)開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。
2008年是四大城市房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)的一年。四地房?jī)r(jià)在前三季度基本持平，而第四季度因?yàn)榻鹑谖C(jī)爆發(fā)，京穗深三地的房?jī)r(jià)較年初還有小幅回落。
為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中央的宏觀調(diào)控方向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變：在“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的大方向下，房地產(chǎn)政策多年來首次被放寬。
2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》提出以下意見：一、加大保障性住房建設(shè)力度，二、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，六、積極營(yíng)造良好的輿論氛圍。
地方政府也紛紛發(fā)布提振樓市的新政，其中主要涵蓋契稅下調(diào)、暫免征收印花稅、首付款比例及利率下調(diào)、調(diào)高公積金貸款上限等對(duì)市場(chǎng)影響比較大的政策。同時(shí)，中央也為多項(xiàng)金融政策松綁，為房企拓寬融資渠道提供政策依據(jù)，改變房企融資難的情況。
2009年
房?jī)r(jià)漲至歷史高點(diǎn)
從中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)看，2009年3月是中國(guó)樓市的復(fù)蘇拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)在持平甚至回落了一年多之后，3月環(huán)比正式轉(zhuǎn)正。從3月到11月，四地房?jī)r(jià)迅速上揚(yáng)，其中北京和深圳兩地上揚(yáng)曲線尤為陡峭。到11月底北京房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)達(dá)到2541點(diǎn)，成為歷史最高點(diǎn)。
中國(guó)指數(shù)研究院向記者提供的一項(xiàng)報(bào)告顯示，從全國(guó)整體來看，2009年商品房和商品住宅均價(jià)的絕對(duì)水平和增速均創(chuàng)歷史新高；11月，20個(gè)重點(diǎn)城市中，12個(gè)城市成交均價(jià)超過歷史最高水平，其余8個(gè)城市也已接近歷史最高水平。
2009年9月，國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求各地全面清理批而未用土地，并明確提出，在9月份對(duì)用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停對(duì)該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。
11月份CPI轉(zhuǎn)正，房?jī)r(jià)如此高企，通脹的壓力再度顯現(xiàn)。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議先后出臺(tái)多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，從7日的“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限至5年”到14日的 “抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，房地產(chǎn)業(yè)政策正從“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)為“趨緊”。
2010年
維持高位漲勢(shì)趨緩
房地產(chǎn)業(yè)政策的 “千回百折”，讓人們失去了對(duì)未來房?jī)r(jià)判斷的信心和標(biāo)準(zhǔn)。2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)到底如何？政策調(diào)控是否還有什么變化？
中國(guó)指數(shù)研究院向每經(jīng)記者指出，回顧2004年來歷史發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策“千錘百煉”，貨幣政策是關(guān)鍵，14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的四個(gè)調(diào)控方向均不是新提法，關(guān)鍵還要看相關(guān)部委的后續(xù)政策配套及地方政府的落實(shí)。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，無需過于擔(dān)心“抑制性”政策的影響。
而關(guān)于2010年房?jī)r(jià)，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)將維持高位并呈上升態(tài)勢(shì)，但漲勢(shì)會(huì)趨緩，部分成交量降幅較大的城市可能在明年四季度調(diào)整。主要原因在于：寬松的貨幣政策將至少維持到明年上半年、主要城市成交量維持在高位、房?jī)r(jià)往往滯后于貨幣政策和成交量、購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期、開發(fā)企業(yè)失去快速推盤回籠資金壓力以及部分城市商品房供不應(yīng)求。每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 田蕓 發(fā)自北京
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