美聯(lián)物業(yè)近日發(fā)布的一份關(guān)于租售比、投資比例、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)與GDP漲幅的對(duì)比數(shù)據(jù)表明，今年房?jī)r(jià)暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數(shù)全面超上海。
房產(chǎn)租售比北京領(lǐng)跑
“房產(chǎn)租售比”是國(guó)際通行用來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房?jī)r(jià)的差距。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1∶100到1∶200。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場(chǎng)研究部調(diào)查顯示，11月來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄首次突破了1∶500，達(dá)到了1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達(dá)到了25%。這還沒(méi)有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因?yàn)楸q的房?jī)r(jià)。
北京11月租賃平均價(jià)格維持在2250元左右，環(huán)比10月繼續(xù)上升，成交量更是繼續(xù)上升，主要原因是進(jìn)入取暖期，城區(qū)的租賃市場(chǎng)明顯上漲。而二手房均價(jià)則在11月達(dá)到了歷史最高，據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月北京二手房平均價(jià)格達(dá)到了13150元/平方米。而二手房的平均成交總價(jià)首次突破120萬(wàn)，達(dá)到了123萬(wàn)。二手房均價(jià)已經(jīng)比年初的8900上漲了47.8%，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了翻番的上漲幅度。
上海的租售比為1∶500。11月美聯(lián)物業(yè)(上海)住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率僅為2%，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)。由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，導(dǎo)致租金投資回報(bào)率回落速度也隨之較快。其中，長(zhǎng)寧區(qū)的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率為3.07%，居全市首位；閔行區(qū)同為2%-3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率大約在2%-2.5%；靜安、黃浦區(qū)僅為1.5-2%。換算成租售比分別為1∶350-1∶670之間，平均為1∶500。
深圳的租售比平均為1∶450。深圳美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在深圳目前一套100萬(wàn)左右的一居大約租金水平在2500元左右。租售比大概維持在1：400-480之間。
投資比北京首次超上海
美聯(lián)物業(yè)在京滬深三地各取樣2000購(gòu)房者需求的分析下顯示：北京市場(chǎng)目前投資比例首次出現(xiàn)了超過(guò)上海的現(xiàn)象。在北京的調(diào)查中顯示62%的登記購(gòu)房者表示如果手上若有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海僅為51%。
而三地市場(chǎng)的調(diào)查更顯示二手房市場(chǎng)上的非自住買(mǎi)家已經(jīng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)五成。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明在目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。大量的投資需求，使得市場(chǎng)炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。
三城市的現(xiàn)房樓盤(pán)空置比也一直居高不下，很多已經(jīng)居住兩年以上的樓盤(pán)甚至空置率依然超過(guò)30%。特別是近幾年交付的樓盤(pán)中，很多項(xiàng)目的裝修比例不足50%，大部分需求購(gòu)買(mǎi)希望依靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)投資收益，給市場(chǎng)帶來(lái)了很大的不確定性。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，全民參與“房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)”體現(xiàn)了老百姓對(duì)財(cái)富增值保值的關(guān)注，所以我們認(rèn)為從歷史發(fā)展趨勢(shì)看，現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)熱也是必經(jīng)的歷史階段。但是從另一層面來(lái)說(shuō)，政府決策層應(yīng)理性引導(dǎo)投資導(dǎo)向，合理引導(dǎo)投資，堅(jiān)決打壓投機(jī)。而非一味打壓房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)更加重視對(duì)中低收入階層保障性住房的供應(yīng)。
房?jī)r(jià)收入比均超15年
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局公布的2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計(jì)算漲幅10%，夫妻雙方年平均在10萬(wàn)左右。
購(gòu)買(mǎi)一套北京的普通5環(huán)周?chē)唐贩科骄?15平方米，平均單價(jià)在每平方米17000，總價(jià)為需要200萬(wàn)元左右。
房?jī)r(jià)收入比為20年。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)熏2008年度全市職工平均工資為39502元，2009年計(jì)算漲幅10%，夫妻雙方年平均在9萬(wàn)左右。
購(gòu)買(mǎi)一套外環(huán)普通商品房平均95平米，平均單價(jià)在每平方米18000元，總價(jià)為需要170萬(wàn)元左右。房?jī)r(jià)收入比為18年。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據(jù)南方人才市場(chǎng)、廣州人力資源管理學(xué)會(huì)、廣州市人才研究院聯(lián)合發(fā)布了《2009年度廣東地區(qū)薪酬調(diào)查報(bào)告》，結(jié)果顯示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)一套外環(huán)普通商品房總價(jià)為需要150萬(wàn)左右。房?jī)r(jià)收入比為16年。
房?jī)r(jià)漲幅均超GDP5倍
北京在2009年商品房均價(jià)上漲幅度已經(jīng)超過(guò)60%，而深圳等地也紛紛超過(guò)這一漲幅。統(tǒng)一按照上漲幅度已經(jīng)分別達(dá)到了50%以上這一低估的房?jī)r(jià)漲幅計(jì)算：三城市房?jī)r(jià)的漲幅都超過(guò)了GDP的5倍。其中上海超過(guò)7倍左右，而北京與深圳在5倍左右。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴，已經(jīng)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下隱患。如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占了GDP的6%，25%的投資也在房地產(chǎn)行業(yè)，30多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。2009年4萬(wàn)億的投資有多少進(jìn)入樓市人們不得而知，但北京、上海等大城市頻繁出現(xiàn)國(guó)企地王。社科院的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》告知，當(dāng)前有85%的中國(guó)家庭買(mǎi)不起住房。這一切都已經(jīng)提示現(xiàn)在的樓市已經(jīng)有泡沫。
近日，中國(guó)最大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在接受媒體專訪時(shí)警告，中國(guó)一些最大城市的房地產(chǎn)泡沫可能擴(kuò)散到中國(guó)其他地區(qū)，可能會(huì)給市場(chǎng)造成破壞性后果。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府決策層應(yīng)合理引導(dǎo)投資，堅(jiān)決打壓投機(jī)，應(yīng)更加重視對(duì)中低收入階層保障性住房的供應(yīng)。
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