一度甚囂塵上的二套房首付比例爭(zhēng)論終于塵埃落定。國(guó)務(wù)院辦公廳昨日發(fā)布通知要求,對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
房地產(chǎn)信貸、樓市供應(yīng)等方面的調(diào)控政策也悉數(shù)出爐。專家表示,一系列樓市組合拳將抑制投資性購(gòu)房,在一定程度上抑制大中城市房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。從通知可以看出,中央的態(tài)度是通過(guò)增加供給量來(lái)平抑高房?jī)r(jià),而不是通過(guò)壓縮需求來(lái)抑制房?jī)r(jià)。而由于政策相對(duì)溫和,不會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。
二套房定義以家庭為單位
前期一系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)后,“差別化信貸政策”的表述一直被業(yè)內(nèi)解讀為二套房貸政策即將收緊。此次通知中對(duì)二套房貸政策終于有了專門表述:“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！?/p>
由此,二套房貸首付標(biāo)準(zhǔn)仍將按此前40%的規(guī)定執(zhí)行,否認(rèn)了此前市場(chǎng)上關(guān)于上調(diào)二套房貸首付比例至50%的傳言。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一表示,二套房貸政策的變化對(duì)樓市肯定會(huì)有影響,尤其對(duì)投資和投機(jī)購(gòu)房行為產(chǎn)生一定抑制,防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
對(duì)于何為二套房,通知首次進(jìn)行了明確:只要利用過(guò)貸款買房,再次貸款買房就算二套房,并將以“家庭”為單位嚴(yán)格認(rèn)定。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示,對(duì)二套房概念的明確是此次通知中的一大亮點(diǎn),“首付四成的政策其實(shí)一直沒有變過(guò),只是在實(shí)際上未被嚴(yán)格執(zhí)行,這在相當(dāng)程度上也是因?yàn)榫烤购螢槎追课幢幻鞔_”,“因此此次通知發(fā)出后,相信銀行在辦理貸款時(shí)將更容易操作”。
黎文江分析,“目前存在大量的房改房住戶,早年很多人買房也往往是一次性付清,這部分人群現(xiàn)在大都有換房意愿?！薄鞍凑胀ㄖ?只要現(xiàn)有住房未利用過(guò)貸款,再次購(gòu)房就不算二套房,因此這部分人群買房將享受到首次貸款購(gòu)房的優(yōu)惠,這將大大支持和鼓勵(lì)改善型需求。”
此外,通知對(duì)二套房貸利率政策進(jìn)行了重新調(diào)整,與此前要求二套房貸利率上浮不同,此次允許貸款利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！斑@就給了銀行很大的空間,可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自行定價(jià)。”黎文江指出,實(shí)際上在購(gòu)房中,利率比首付更關(guān)鍵,“首付畢竟是房款,總是要給的,比例高個(gè)一兩成,買房者無(wú)非就是勒緊褲腰帶先多付一些,但相應(yīng)的貸款就少了,月供壓力也會(huì)小很多；而利率如果上浮,則意味著每月的利息款高了,購(gòu)房者將付出更大的購(gòu)房成本?！?/p>
多建保障房開發(fā)商說(shuō)不妙
與二套房貸政策相比,開發(fā)商反而更擔(dān)憂通知中關(guān)于土地出讓的新規(guī)定。
通知要求各地根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。各地城市人民政府要抓緊編制2010—2012年住房建設(shè)規(guī)劃,重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模,并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃,落實(shí)到地塊,明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、住房有效供應(yīng)不足的城市,要切實(shí)擴(kuò)大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。
此外,各地被要求綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容,探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人,要限制其參與土地出讓活動(dòng)。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示,如果保障性住房和中小戶型和中低價(jià)位的住房用地大幅增加,對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)絕對(duì)不是一件好事。“目前,開發(fā)商盈利空間最大的往往是一些高端產(chǎn)品,若具體地塊都明確了住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo),這將大大壓縮開發(fā)商的操作空間?！辈贿^(guò)黎文江表示,新規(guī)對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也未必都是壞事。
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