■明確二套房貸首付不低于40%
■房企應一次性公開所有房源
■省級政府對樓市穩(wěn)定負總責
■近期樓市成交或放緩，房價是否下降難預料
昨日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)，通知要求嚴格二套住房購房貸款管理，二套房貸款首付款比例不得低于40%，抑制投資投機性購房需求。
繼去年年底密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，“國十一條”從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度。
二套房首付不低于40%
【規(guī)定】通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。另外，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。
【解讀】二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監(jiān)會就下發(fā)通知強調(diào)，二套房貸必須首付四成、利率1.1倍的放貸標準，并重申“二套房貸”標準不得擅自放寬，但市場上確實存在商業(yè)銀行對執(zhí)行二套房利率標準上的放松，以及部分銀行將二套房按同首套房執(zhí)行優(yōu)惠利率的做法。
與此前的文件相比，本次通知的措辭發(fā)生變化，沒有提及“改善型”二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠。社科院金融所金融市場室副主任尹中立指出，這意味著，去年底出臺的這一政策“口子”可能被封上。
房企應明碼標價對外銷售
【規(guī)定】進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理，從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。
【解讀】開發(fā)商常用的捂盤銷售、排隊買房、不斷提價等營銷手段，無非是摸準了購房者“買漲不買落”的思維定式，通過制造“供不應求”的假象推高房價，實現(xiàn)利潤最大化。宏源證券宏觀分析師杜征征表示，這體現(xiàn)了國家對樓盤具體銷售事項的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)銷售過程的透明化，消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為。
地方越權(quán)減免稅要糾正
【規(guī)定】各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。
進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進行重點督查。
【解讀】一位券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，遏制高房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為了地方政府的責任。通知提出要重點督查房價上漲過快的城市和地區(qū)，強調(diào)工作責任制，這在以往國務院下發(fā)的通知中較為罕見?？梢钥闯觯醒胍呀?jīng)給了穩(wěn)定房價不作為或者積極性不高的地方城市一個明確的信號。
防止境外“熱錢”沖擊
【規(guī)定】加強房地產(chǎn)信貸風險管理。金融機構(gòu)要進一步完善房地產(chǎn)信貸風險管理制度，嚴格執(zhí)行信貸標準。要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導。有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
【解讀】SOHO中國董事長潘石屹在微博中表示，“防止境外熱錢沖擊我國市場”是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。中國很可能受到“熱錢”沖擊，到時候炒房地產(chǎn)就不止是國內(nèi)的資金了。
樓市成交速度或放緩
遏制高房價力量甚微
二套房貸首付不得低于40%的規(guī)定，對投機購房會起到一定的抑制作用？SOHO中國董事長潘石屹認為，“國十一條”中二套房貸款首付款比例不得低于40%，調(diào)控意圖明顯。據(jù)他幾年的觀察，按揭的成數(shù)和利率對房地產(chǎn)的需求影響最大?！笆赘丁币呀?jīng)成為了流行語了，常在電視劇中出現(xiàn)。大家都在湊“首付”，如果提高首付比例。大家又要多湊幾年了，購房的需求自然就降下來了。潘石屹還稱，只要政府增加土地的供應，囤地、惜售的房地產(chǎn)商會虧上血本的。
有業(yè)內(nèi)專家表示，政府重申二套房貸首付提高至40%以上，主旨是為了抑制投資性購房，支持剛性購房者。二套房貸政策的重申，會使得近期樓市的成交速度有所放緩，但對高房價進行遏制，此舉“力量”甚微。不過，由于客戶群體的需求不同，二套房貸首付提高，僅會對中小戶型及中低價商品房的投資購房起到抑制作用，但對購買高價和大戶型住宅的炒房人來說，此舉只是隔靴搔癢。記者張彬
我市銀行二套房貸
嚴格執(zhí)行相關(guān)政策
針對國務院明確二套房貸不低于40%的規(guī)定，市內(nèi)多家銀行人士表示，以前的第二套房貸政策是部委層面，此次把第二套房政策上升到了國務院層面。昨日，接受記者采訪的我市銀行業(yè)金融機構(gòu)表示，將嚴格執(zhí)行有關(guān)信貸政策和監(jiān)管規(guī)定。
在市內(nèi)某銀行人士看來，重申第二套房貸款政策，可能就是“第二套房貸款必須首付四成，在執(zhí)行過程中不準打折扣”。
市內(nèi)某銀行人士稱，國辦通知對第二套房的信貸要求，相當于對央行和銀監(jiān)會以前出臺的政策又進行了一次重申，市內(nèi)銀行現(xiàn)行的第二套房貸款政策與通知精神一致——對于已經(jīng)貸款買過房的家庭，無論以前的按揭貸款是否還清，家庭成員再貸款買房都算第二套房，首付比例必須達到四成，貸款利率要在基準利率上上浮10%。
“雖然此次國辦在通知中把未成年子女也納入到了第二套房貸限制范圍，但是實質(zhì)上在銀行操作時并不會起到任可作用?！笔袃?nèi)另一銀行人士認為，由于在商業(yè)銀行看來未成年人不具備完全民事行為能力，所以一直以來都不會對未成年人開辦個人房屋按揭貸款業(yè)務。記者張彬
網(wǎng)友評論
現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場采取措施還不晚，如不果斷采取措施，將會產(chǎn)生非常嚴重的后果?！猨dnxky
不僅要提高首付比例，還要提高限售年限，可能效果會更好。比如首付50%不受限制，首付40%兩年內(nèi)不得交易，首付30%五年內(nèi)不得交易……那樣真正需要的也不會因提高首付而無法購房。
——dong2829
過去5年，國務院出臺了無數(shù)措施，仍抑制不住房價瘋漲。即使二套房首付提高到50%、60%，那些真正有錢去炒房的人仍可以承受。沒錢人，就是在現(xiàn)有房價下降50%，也還是買不起。——究竟怎么了
現(xiàn)在的問題是某些人可以買幾十套房子，有些人一套也買不起，唯一可行的就是對擁有多套房屋的征收高稅，否則無法從根本上解決問題?！犛贶?/p>
地價越來越高，房價怎么降？
——福沒來
一些西方國家的政策還是可以借鑒的。在美國購買第一套房幾乎是免稅(90~100平方米免稅，面積大就有一定的稅)，二套或多套房征高稅。如果你賣掉現(xiàn)有唯一住房，再購買新房，即使房價漲很多，利潤部分不需繳稅，重新購買也是免稅。但如果你賣掉二套或多套房，利潤的一半必須納年收入征稅，這樣就合理地控制了投機炒房。而有錢人買大房、多套房，就需多繳稅，多做貢獻，國家稅收還會大大增加，不會讓利潤都跑進開發(fā)商口袋。——駝龍
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