在2010年，京城的房價究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢？京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)？房產(chǎn)價格的上漲是否會長期背離其內(nèi)在投資邏輯？且看業(yè)內(nèi)人士為您分析。
中新社援引北京晚報1月10日報道，每一個人都可以列出房價上漲或者下跌的理由。不過，僅從投資角度來看，你手中的房產(chǎn)究竟還有無持有的價值？本周《財?shù)馈放c北京財商人生高級理財規(guī)劃經(jīng)理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產(chǎn)，在剝離了學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)院、交通等外在附加價值之后，為您客觀地估算住宅房產(chǎn)背后的投資價值。
我的租售比高不高？
理財經(jīng)理提示：在過去這一年中，人們身邊的資產(chǎn)變化極大。尤其是房價，從年初的持續(xù)低迷，到最近的集體上漲，其間地王不斷出現(xiàn)，使得目前房地產(chǎn)價格已經(jīng)被推至歷史高位。而與之相對的是租房市場的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態(tài)。這二者的反差也完全體現(xiàn)在房屋租售比這項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上。
“到處都在說租售比，我們小區(qū)2.7萬元的售價到底算不算高？”家住海淀區(qū)稻香園小區(qū)的劉先生向理財經(jīng)理提出了疑問。
理財規(guī)劃經(jīng)理龍飛解釋說，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
來自京城二手房經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據(jù)2009年12月本報報道，北京市目前的房屋租售比已經(jīng)高達(dá)1比525，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1比200至1比300的國際通用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400，意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購房款，遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。
目前是應(yīng)該繼續(xù)對京城樓市投資進(jìn)行關(guān)注，還是應(yīng)該高位獲利呢？與“房價還要漲”的預(yù)期不同，一些業(yè)內(nèi)人士的看法是，大城市商品房的投資價值已經(jīng)基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無道理，理財經(jīng)理龍飛將在下面的分析中為您解讀。
理財經(jīng)理首先展示了不同地區(qū)不同類型的房產(chǎn)租售比情況：這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進(jìn)行對比。針對不同類型，再選取相應(yīng)比較具有代表性的社區(qū)或者房地產(chǎn)。分別是位于北四環(huán)中關(guān)村附近的稻香園社區(qū)(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環(huán)世貿(mào)中心(商用)以及位于北三環(huán)以內(nèi)的公寓住宅韋伯豪社區(qū)(公寓)。
經(jīng)過理財經(jīng)理的詳細(xì)調(diào)查，這四處房產(chǎn)的數(shù)據(jù)如表1所示。
表1
房屋類
型 選取社區(qū) 每平方米售價 每平方米月租價格 房屋租售比
住宅 稻香園 27000元 48.33元 1比559
商住兩用 建外SOHO 26500元 100元 1比265
商用 中環(huán)世貿(mào)中心 40000元 180元 1比222
公寓 韋伯豪 26200元 55.34元 1比473
注：以上均為100平方米面積的房屋價格
由表1可以看出，目前住宅的租售比指標(biāo)明顯偏離正常值，該數(shù)值為1比559，即如果只是依靠房租的話，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。
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