另外比起住宅和公寓，相對(duì)來(lái)說(shuō)商用的中環(huán)世貿(mào)中心和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項(xiàng)指標(biāo)還較為合理。由此產(chǎn)生了商用住房比住宅更具有投資價(jià)值的結(jié)論，抑或是說(shuō)目前商用房屋與住宅相比出現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象，這在一定程度上也反映了目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)實(shí)回報(bào)比不上存款？
理財(cái)經(jīng)理提示：目前投資住宅不僅低于除國(guó)債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，投資于住宅還要冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來(lái)看，目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。
理財(cái)經(jīng)理龍飛接著以稻香園社區(qū)住宅為例，合理估算對(duì)這一資產(chǎn)的投資回報(bào)，看看其年內(nèi)投資收益率為多少?！八^年內(nèi)投資收益率，是指當(dāng)年不考慮房屋價(jià)格上漲或者下跌所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，只考慮房屋出租所帶來(lái)的投資收益率?！饼堬w說(shuō)。
龍飛選取了稻香園社區(qū)一套100平方米的住房，按照每平方米出售報(bào)價(jià)2.7萬(wàn)元計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)這套住房所需270萬(wàn)元。按照目前市價(jià)，該套房屋可以租到每個(gè)月5,000元?！暗浅鲎夥课菔怯幸欢ǔ杀镜?，首先就要考慮到物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等房主的必要支出。在目前的市場(chǎng)上這些往往都不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客?！饼堬w指出。
同時(shí)，理財(cái)經(jīng)理建議，還應(yīng)將租房的個(gè)人所得稅考慮進(jìn)去，畢竟依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。再次，還需要考慮必要的中介費(fèi)用的支出，目前的地產(chǎn)中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費(fèi)用，因此也應(yīng)該考慮到租房的成本中。
最后需要考慮的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合適的房客，則這段時(shí)間是不會(huì)為房主帶來(lái)現(xiàn)金收益的，因此在此需要提一些成本費(fèi)用。綜合以上的成本，在此計(jì)提一個(gè)月房租作為成本，即5,000元。
隨后，龍飛進(jìn)行了簡(jiǎn)單的計(jì)算：出租房屋一年可以為房主帶來(lái)5000×(12-1)=55,000元，由此計(jì)算當(dāng)年的內(nèi)在投資收益率為55,000/2,700,000=2.04%。即在不考慮房?jī)r(jià)上漲或者下跌的情況下，房主當(dāng)年可以獲得的收益率為2.04%。龍飛接著又將收益率列表與目前市場(chǎng)
上較為流行的投資工具進(jìn)行比較，分別選取銀行一年期定期存款，一年期國(guó)債以及滬深300綜合指數(shù)。
表2
投資工具 投資收益率 市盈率
住宅 1.98% 50.51
一年期定期存款 2.25% 44.44
一年期國(guó)債 2.60% 38.46
滬深300 3.89% 25.31▲
注▲：該數(shù)據(jù)為2009年12月31日收盤(pán)價(jià)進(jìn)行計(jì)算的結(jié)果
龍飛點(diǎn)評(píng)說(shuō)，由表2可以看出，目前投資住宅不僅低于除國(guó)債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。
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