如一石擊水，南寧將試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度的消息，引發(fā)了輿論的普遍關(guān)注。人們據(jù)此認(rèn)為，商品房預(yù)售制度將就此走向終結(jié)。但時(shí)隔一周后，1月30日、31日相繼有媒體報(bào)道說，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部否認(rèn)要取消商品房預(yù)售制度。
今天，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，目前在南寧試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，就是要看看取消這項(xiàng)被公眾批評(píng)的制度，會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來什么樣的影響。
雖然現(xiàn)在判定這項(xiàng)制度將被取消為時(shí)尚早，但無論如何商品房預(yù)售制度已經(jīng)站在了存廢的十字路口。
商品房預(yù)售制度有哪些問題
與北京、上海、廣州、深圳這些一線城市相比，南寧在房地產(chǎn)方面并沒有多少吸引眼球的新聞。但在1月23日之后，這里卻一下成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
在1月23日召開的廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記宋繼東在工作報(bào)告中提出，將在今年選擇南寧作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。
關(guān)于這個(gè)試點(diǎn)，廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳并沒有進(jìn)一步解釋。但這條消息卻迅速成為熱點(diǎn)，有些媒體據(jù)此作出了商品房預(yù)售制度將在全國取消的判斷。
廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室的一位工作人員告訴記者，他們接到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知，要求進(jìn)行試點(diǎn)工作，現(xiàn)正與南寧市進(jìn)行相關(guān)工作的對(duì)接。
“目前還沒有確定別的地方進(jìn)行這樣的試點(diǎn)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，商品房預(yù)售制度運(yùn)行十幾年來確實(shí)存在一些問題，以致公眾認(rèn)為開發(fā)商是鉆制度的空子，空手套白狼。
這位負(fù)責(zé)人表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)制度，運(yùn)行到目前這個(gè)階段，想在一個(gè)地方做一些檢驗(yàn)，試點(diǎn)取消預(yù)售制度，看看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來什么影響。如果取消了這項(xiàng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就難以進(jìn)行，那么說明這項(xiàng)制度還沒有到取消的合適時(shí)機(jī)；如果取消對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)沒什么影響，那就應(yīng)該考慮這項(xiàng)制度是否有必要繼續(xù)存在。
在這位負(fù)責(zé)人看來，商品房預(yù)售制度與當(dāng)前公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的高房?jī)r(jià)并沒有直接關(guān)系，但開發(fā)商還沒有建好房子就開始賣，確實(shí)讓公眾覺得不舒服。
商品房預(yù)售制度始于1994年，當(dāng)年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條出現(xiàn)了“商品房預(yù)售”的字眼。
1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，新的住房制度正在醞釀形成，發(fā)展商品房市場(chǎng)是基本的思路。
“這個(gè)時(shí)期國家對(duì)商品房市場(chǎng)還沒有經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商一哄而上，但資金不足，實(shí)行預(yù)售制度就是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金難題?！敝袊嗣翊髮W(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海說。
由于這項(xiàng)制度允許開發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷售，使得開發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項(xiàng)制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。
但這項(xiàng)制度導(dǎo)致的問題也逐漸顯現(xiàn)。
從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，購房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解，即使交房時(shí)有問題多數(shù)也只能被迫接受；從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，樓盤就可能爛尾，但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購房人。
由于資金已經(jīng)通過預(yù)售回籠，開發(fā)商沒有了銷售、資金的壓力，捂盤囤房成為可能。
有人曾總結(jié)了商品房預(yù)售的若干宗罪，認(rèn)為這項(xiàng)制度對(duì)消費(fèi)者不公平，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。
“在我們接手的商品房糾紛案件中，幾乎所有糾紛都是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制?！北本┦芯┤A律師事務(wù)所律師徐斌告訴記者。
在徐斌看來，商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購房人看不到房子就交錢，一旦房子出現(xiàn)問題，往往又沒有足夠的懲罰開發(fā)商的措施。
“上海倒樓事件就是一個(gè)典型的例子，消費(fèi)者已經(jīng)買了房子，但這個(gè)房子沒有建成就倒了，購房人該怎么辦？”徐斌說，在我國目前的法律框架內(nèi)，對(duì)開發(fā)商的懲罰措施不夠，往往會(huì)因?yàn)轭A(yù)售制度出現(xiàn)一些奇怪的案件。原本30萬元的房子建成后很可能價(jià)格已漲到了80萬元，這個(gè)時(shí)候有些開發(fā)商就會(huì)違約不賣給原來的購房人，打官司最多只能獲得兩倍的賠償，開發(fā)商依然獲利。
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