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盤(pán)點(diǎn)樓市一年調(diào)控政策:三月份成定調(diào)月、反彈月
中國(guó)發(fā)展門(mén)戶網(wǎng) www.chinagate.cn  2010 年 04 月 08 日 
關(guān)鍵詞: 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn) 地王 樓板價(jià) 房?jī)r(jià)過(guò)快 樓市 調(diào)控政策 成交面積 調(diào)控措施 房地產(chǎn)市場(chǎng)
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從2009年3月到2010年3月,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏,土地市場(chǎng)也是硝煙四起,地王層出不窮,圈地布局也逐漸從一線城市蔓延至二三線城市。

而每年3月,都是當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定調(diào)月”。2009年3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)從全球金融危機(jī)中快速“解凍”,創(chuàng)下連續(xù)10個(gè)月的瘋狂暴漲。今年的3月似乎也沒(méi)有逃離這一宿命,從3月下旬開(kāi)始,各地房地產(chǎn)市場(chǎng)又蠢蠢欲動(dòng)。

起:得益救市

得益于從2008年9月開(kāi)始的房地產(chǎn)救市政策,2009年3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底反彈

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年5月發(fā)布的“1-4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示,當(dāng)期全國(guó)商品房銷售面積17625萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.5%,其中,商品住宅銷售面積增長(zhǎng)18.6%。

持續(xù)放大的交易量也使房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌跡象。2009年4月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.1%,但降幅已經(jīng)比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2009年1月到4月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7290億元,同比增長(zhǎng)4.9%,增幅比1-3月提高0.8%。

隨著復(fù)蘇跡象的逐步顯現(xiàn),地王也開(kāi)始了2009年的首場(chǎng)演出。2009年4月29日,杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以7億元人民幣奪得杭州上城區(qū)南山路勾山里B地塊,樓面地價(jià)高達(dá)4.6萬(wàn)元/平方米,成為2009年樓市回暖過(guò)程中的重點(diǎn)城市首個(gè)“地王”。

2009年5月27日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》,明確保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào),從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”,這一調(diào)整有利于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是普通商品住房項(xiàng)目的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的信貸支持。

承:地王登場(chǎng)

地王這一角色,在2009年的房地產(chǎn)舞臺(tái)上尤為引人注目,那一手“面粉貴過(guò)面包”的絕活,也令人長(zhǎng)久難忘。2009年,大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地,競(jìng)價(jià)成交,地王頻現(xiàn)。

2009年6月25日,北京市土地儲(chǔ)備中心一日成交7塊土地,其中4塊是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)拍賣高溢價(jià)成交,而通州區(qū)九棵樹(shù)地塊溢價(jià)達(dá)到123%。緊接著,6月30日,11家房地產(chǎn)企業(yè)集結(jié)于北京國(guó)土資源局拍賣大廳,經(jīng)過(guò)97輪競(jìng)價(jià),價(jià)格由26.06億元到40.6億元,最終由具有國(guó)資背景的中化方興競(jìng)得。這一價(jià)格也刷新了北京公開(kāi)出讓土地的最高總價(jià)記錄。11月20日,北京大龍房地產(chǎn)有限公司以50.5億元競(jìng)得順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地,北京單價(jià)、總價(jià)新地王誕生。

在上海,2009年9月10日,中海地產(chǎn)以70.06億元奪下普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊,平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米,溢價(jià)率達(dá)129%。9月30日,上海地王記錄再次被刷新。拿下多塊“地王”的綠地集團(tuán),以72.45億元的價(jià)格拿下徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊,樓板價(jià)格27231元/平方米,溢價(jià)率111%。

同時(shí),上海商品住房均價(jià)于去年8月份達(dá)到波峰18508元/平方米,同比上漲37.04%。2009年8月8日,上海浦東星河灣開(kāi)盤(pán)創(chuàng)出“奇跡”,首日即銷售264個(gè)單位,成交金額超過(guò)40億元,開(kāi)盤(pán)共開(kāi)售322個(gè)單位,銷售均價(jià)更達(dá)到4.68萬(wàn)元。

盡管上海市商品住房?jī)r(jià)格在第三季度出現(xiàn)了小幅調(diào)整,但隨后商品住宅價(jià)格再一次呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,上海房地產(chǎn)均價(jià)從9月的16290元/平方米重新上漲至11月的18274元/平方米。而2009年11月28日,中糧海景一號(hào)又刷新了浦東星河灣的銷售記錄,開(kāi)盤(pán)2小時(shí)之內(nèi)售出了23億元。

轉(zhuǎn):調(diào)控出動(dòng)

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火辣,終于引來(lái)了各方關(guān)注,一系列調(diào)控措施在2009年第三季度后陸續(xù)出臺(tái)。

2009年9月,國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》,要求地方采取切實(shí)措施促進(jìn)建設(shè)用地的有效利用。對(duì)取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地,應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置,促進(jìn)盡快利用。

11月,國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》,規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃,中等城市不超過(guò)14公頃,大城市不能超過(guò)20公頃。此舉可有效防范土地閑置,縮短開(kāi)發(fā)商占地周期。

12月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。隨后,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,明確提出:“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”,同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。

12月17日,財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委聯(lián)合出擊,公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,將開(kāi)發(fā)商拿地首付款比例提高到五成,且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。

2010年1月,《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(“國(guó)十一條”)發(fā)布,二套房貸政策重新收緊,明確二套房首付比例必須不低于40%。3月,國(guó)土資源部網(wǎng)站掛出《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(“國(guó)19條”),被認(rèn)為是國(guó)家旨在從土地市場(chǎng)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)熱炒。

3月,國(guó)資委表示除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè),在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以打擊投機(jī)投資、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為調(diào)控主要目標(biāo),使房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年初一度陷入觀望。

合:重蹈覆轍?

2010年2月,上海臨港新城4幅土地以總價(jià)28.5億元的價(jià)格成交,樓板價(jià)最低7100元/平方米,最高7500元/平方米。上海地價(jià)一年來(lái)首次出現(xiàn)明顯回落。除一幅土地出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)之外,另外3幅均以掛牌價(jià)格成交。而就在兩個(gè)月之前,臨港新城的土地還被眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶。

數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間,北京、上海、天津等28個(gè)城市的成交量跌幅環(huán)比前一周下跌近五成以上。2月,上海樓市供求量創(chuàng)5年來(lái)新低,但上海房?jī)r(jià)并未有明顯松動(dòng)。

到了3月,一切又有了翻天覆地的變化。2010年3月,上海市商品住宅成交面積為80萬(wàn)平方米,比2月大漲150%,成交量也在連續(xù)3個(gè)月下跌后止跌反彈,商品住宅成交均價(jià)為19767元/平方米,與2009年3月相比大幅上漲了48%。

同時(shí),3月的上海又出現(xiàn)了“日光盤(pán)”。3月20日,嘉定保利家園開(kāi)盤(pán),270套房源均價(jià)1.55萬(wàn)元/平方米,一天之內(nèi)全部消化。3月27日,浦東保利林語(yǔ)溪開(kāi)盤(pán),均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的100套住宅開(kāi)盤(pán)當(dāng)日全部售出。3月15日,在北京土地市場(chǎng)接連誕生3塊“地王”,其中單價(jià)“地王”兩度被刷新。

來(lái)源: 人民網(wǎng)

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