1984年：“房地產(chǎn)”
一個時代的轉(zhuǎn)變常常是從最小的變動開始，而最初只有很少的人能感覺到。比如，1984年的時候，一些外國人不再去北京西郊動物園旁邊的老莫斯科餐廳了，而是改到長城飯店大堂慢慢品嘗牛油蛋糕。
美國《紐約時報》記者莫里斯敏銳地發(fā)現(xiàn)，過去一直看重前門、和平門和宣武門的北京，正在努力往東拱身子：“以聳立在北京東郊的長城飯店為圈子，這里聚集了與老北京胡同文化格格不入的一座座富麗堂皇的高樓?！?/p>
變化不只發(fā)生在北京。今天，如果把萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、廣州城建、浙江廣廈、華發(fā)股份、天鴻集團、宋都集團……放在一起尋找它們的共同之處，你會發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)在1984年。
這一年還有一件大事發(fā)生。1月24日下午，鄧小平的專列在南方繞了一圈之后，到達深圳。當(dāng)他站在建成不久的羅湖國際商業(yè)大廈足有22層高的樓頂，眺望著新城區(qū)在建的高樓時，一個騎自行車的年輕人途經(jīng)樓下，看到很多警車、警察和聚集的人群。他后來回憶說：“我好像感到干大事情的時候到了?！?/p>
這個年輕人就是王石，他在4個月后成立了“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”。也是在這一年，在一家僅有幾個人的小型集體企業(yè)——北京怡達公司擔(dān)任副總經(jīng)理的高干子弟任志強，賣了3年油條之后，被上級單位沒收了公司的經(jīng)營權(quán)。他鼻子很靈敏，開始琢磨要修房子撈一筆。同一年秋天，浙江一個鐵匠的兒子樓忠福想方設(shè)法當(dāng)上了他所在的建筑公司的經(jīng)理，他立馬貸款160萬元，開始向房地產(chǎn)業(yè)進軍。
與他們相比，25歲的馮侖剛獲得法學(xué)碩士，并留校當(dāng)了老師，他后來去了中宣部，又進了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進。
他們在和這個時代一起進步。1984年,商品經(jīng)濟時代的魅力開始顯現(xiàn)，推行住宅商品化的思路日漸清晰。房地產(chǎn)公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業(yè)化，就始于這一年。
10月里，主管房地產(chǎn)業(yè)的中央機構(gòu)對組建房地產(chǎn)公司──那時候還叫“城市建設(shè)綜合開發(fā)公司”──作了明確規(guī)定，認定它們“具有獨立法人資格”，“實行自主經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧”。
在同一個月，起碼有3份中央發(fā)布的文件，確定了“推行住宅商品化”的思路，國務(wù)院的一個暫行規(guī)定表示“大中城市都要逐步擴大商品化住宅建設(shè)，建設(shè)周轉(zhuǎn)資金由建設(shè)銀行貸款、企事業(yè)單位集資等多種渠道解決”。
市場運作早就開始了：往前推兩年，深圳一家報紙上出現(xiàn)了全國第一個房地產(chǎn)廣告，占了足有四分之一個版面。當(dāng)然，不應(yīng)該忘記的是，作為一個行業(yè)，“房地產(chǎn)”是在1984年被命名的。國家計委、經(jīng)委、統(tǒng)計局、標(biāo)準(zhǔn)局等批準(zhǔn)頒布了《國民經(jīng)濟行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)和代碼》首次正式將房地產(chǎn)列為獨立的行業(yè)。
1987年：拍賣土地
1987年眼看就要過去之際，深圳舉行了一次拍賣會。現(xiàn)場來了不少大人物，包括中共中央政治局委員、國務(wù)院外資領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、中國人民銀行副行長以及全國17個城市的市長。此外，28位香港企業(yè)家和好幾個經(jīng)濟學(xué)家，以及60多個記者也聞風(fēng)而至。因為很多香港人不懂普通話，這次拍賣用的是“雙語”：兩名深圳當(dāng)?shù)毓賳T，一個講普通話，一個講粵語。
如果這還不足以說明這次拍賣的規(guī)格之高，那么，香港測量師協(xié)會贈送、專門從英國定制的棗紅色拍賣槌也可以用來作為佐證。槌聲一響，閃光燈閃成一片，一塊8858平方米、緊靠水庫的土地，最后以525萬元的價格成交。
那時候，人們還并不知道什么是“地王”。區(qū)區(qū)525萬元人民幣，就讓在場的人奉上了“沸騰的掌聲”。在當(dāng)時的人眼里，對一塊土地來說，這是天價。
深圳，也是全國，首塊土地的50年使用權(quán)通過拍賣的形式找到了主人。
整個拍賣過程只持續(xù)了17分鐘，不過，有人認為，這是為此后深圳“一夜崛起”速度奠定基礎(chǔ)的17分鐘，也是中國迎來土地真正成為“黃金”時代的17分鐘。人們的激動之情不難從次日報紙的頭版窺見端倪：“這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉，也標(biāo)志著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期?！?/p>
新時期是來了。第二槌在1988年的福州敲響。接著是在上海，這一次，貨幣單位換成了美元，數(shù)字也漲到了2805萬元。又過了4個月，第七屆全國人大一次會議對憲法進行了修改，將憲法中禁止出租土地的規(guī)定刪去，改為“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。緊接著，《土地管理法》也進行了修改，土地禁錮終于完全放開。
至于第一塊拍出的土地，一年以后建成了“東曉花園”，并首次采用了按揭貸款的方式出售，151套住宅，不到1個小時就全賣光了。雖然房價只有每平方米1600元,但開發(fā)公司還是憑借這筆買賣，凈賺了400萬元。
1993年：泡沫
這一年，人們見證了房地產(chǎn)的泡泡漲大到巔峰那一瞬間，然后又眼看著它一下子破了。這一年，許多人更記住了經(jīng)濟學(xué)中的一個重要詞語——宏觀調(diào)控。從此，這個本來是對經(jīng)濟總量進行調(diào)節(jié)的概念，就與中國房地產(chǎn)結(jié)伴兒而行。
講到房地產(chǎn)泡沫，就要講到海南，就不得不回到1988年海南建省之后，?？谑心莻€著名的“三角池”。1988年，隨著新“特區(qū)”的成立，來自內(nèi)陸的人一下子擠滿了這個張貼著招聘、應(yīng)聘信息的地方。
此時已經(jīng)進入體制改革委員會工作的馮侖，頂著“中國經(jīng)濟體制改革研究所比較制度研究室副主任”的帽子，也來到了海南，其實就是下海，整天開著海南省委借給他的破面包車亂跑。
馮侖眼前的海南熱鬧異常，雜亂得像個大縣城，但他同時發(fā)現(xiàn)“每個人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光。海南不相信眼淚”。
恰好，在深圳沒有折騰出名堂的潘石屹隨老板剛剛來到海南。老板在?？诔邪艘粋€磚場，他被委以磚場廠長的“重任”，管理300多名“民工”，誰知一年多以后，磚場倒閉，磚場老板卷款離去。最失意的時候，潘石屹住在海南簡陋的招待所里，除夕夜想到值班室看看春節(jié)晚會，卻被服務(wù)員毫不客氣地拒絕了。
1989年，北京首次公開出售了商品房，盡管黃金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只賣掉了250套；天津、無錫和濟南紛紛建起了城市住宅示范小區(qū)，引得許多人參觀學(xué)習(xí)；1989年，中國第一個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司創(chuàng)辦，從此開始左右許多人的生活；到1991年，萬科已經(jīng)成為首個上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
一幕又一幕的財富大戲，顛覆了人們的致富理念。當(dāng)海南開發(fā)的熱潮剛興起時，無數(shù)懷揣夢想的人們以及幾百億的資金流入海南，房地產(chǎn)在不經(jīng)意中成了點石成金的捷徑。
1992年，鄧小平發(fā)表了“南方講話”，內(nèi)容隨后被作為當(dāng)年2號文件下發(fā)，緊跟在后面的就是中國房地產(chǎn)開發(fā)的浪潮。大批房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司仿佛一夜間冒了出來。
據(jù)統(tǒng)計，1988年，全國房地產(chǎn)公司為3124家，此后3年，全國房地產(chǎn)公司基本上維持在這個數(shù)量；1992年年底，這個數(shù)字卻一下子變成了1．2萬家，到1993年又變成了3萬多家。1992年，全國商品房的銷售額達440億元，比上一年增長了80％。
這場來勢兇猛的房地產(chǎn)狂潮首先是從海南島開始的。當(dāng)時，這座總?cè)丝诓蛔?55.8萬人的海島上，到處都掛著房地產(chǎn)公司的牌子，最多的時候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日報》講了一件事：某房地產(chǎn)公司在海口市投資的25層大廈，剛破土就被搶購一空。還有人大概算了算，發(fā)現(xiàn)人口只占全國0．6％的海南，商品房卻占到了全國總數(shù)的10％。
1993年，這一切被推到了頂峰。該年度前5個月的統(tǒng)計數(shù)字讓西方經(jīng)濟學(xué)家目瞪口呆：中國固定資產(chǎn)的投資在上一年的基礎(chǔ)上又增長了69％。
早在1992年年底，英國《經(jīng)濟學(xué)人》就警告過：1993年的某一個時候，蓬勃發(fā)展的中國經(jīng)濟將會出現(xiàn)危險的過熱勢頭。外國佬的話音未落，意猶未盡者仍在做著暴富之夢時，1993年6月23日,時任國務(wù)院副總理的朱镕基突然發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。
緊接著，第二天，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，一共16條整頓措施招招致命，一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)熱戛然而止。大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業(yè)叫苦不迭，悔之不及。數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離。
這場調(diào)控的遺產(chǎn)，是給占全國0．6％總?cè)丝诘暮Ｄ鲜×粝铝苏既珖?0％的積壓商品房。全省剩下的“爛尾樓”足足有600多棟、1600多萬平方米，閑置的土地18834公頃，積壓資金達到800億元，而在全國金融系統(tǒng)留下的壞賬就高達400多億元，是積壓房地產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)。
1985年，海南人邢詒前把他在島外挖得的“第一桶金”帶回家鄉(xiāng)，先開服裝廠，后開房地產(chǎn)公司?！澳菚r，海南土地的價格直線上躥，讓人心驚肉跳，剛到手的10畝地半年內(nèi)漲了50倍，300多萬元一畝，想不到吧？”
投身房地產(chǎn)業(yè)讓邢詒前從百萬家財?shù)姆b老板搖身一變成為億萬富翁。在事業(yè)頂峰期，他的資產(chǎn)一度達到兩億多元，擁有海口最高的樓以及10輛奔馳、皇冠、凌志等豪華進口轎車。他曾經(jīng)以為自己手里的錢一輩子也花不完了，每天往褲兜里塞進兩疊現(xiàn)金，左右兩個褲兜，一邊1萬元，唯一的念頭，就是在回家之前花個精光。
但一覺醒來，他卻一無所有了，變賣家產(chǎn)也還不清欠款。他和中國的房地產(chǎn)業(yè)一起，在起步階段就接受了這樣的一次狂風(fēng)暴雨的洗禮。
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