樓市在買賣雙方僵持、觀望中度過了國十條出臺(tái)后的第一個(gè)月。業(yè)內(nèi)外似乎都在屏息等待房地產(chǎn)業(yè)中倒下的第一塊多米諾骨牌。就目前情形看，中小房企仍將首當(dāng)其沖，一位開發(fā)商直言，“我們頂多能撐三個(gè)月，其實(shí)大家都差不多?！倍蛥^(qū)域來說，受中心城市輻射帶動(dòng)的中小城市或大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)⒙氏阮I(lǐng)跌。業(yè)內(nèi)人士坦言，部分二、三線城市房價(jià)降幅將超過30%.
⊙記者 于兵兵 潘建
房價(jià)何時(shí)開始松動(dòng)，也許歷史經(jīng)驗(yàn)可引以為鑒。2008年7月，隨著金融危機(jī)加劇，樓市成交開始直線下降，但房價(jià)仍然堅(jiān)定上漲。整整三個(gè)月后，也就是到2008年10月，上海等一線樓市成交量只有2007年同期的兩成左右，房價(jià)由此直線下跌。
一個(gè)可以對比的數(shù)據(jù)是，今年年初以來，樓市成交同樣連續(xù)數(shù)月下降，而房價(jià)持續(xù)堅(jiān)挺。到了5月，上海等地樓市成交量再次跌到去年同期的兩成不到。而房價(jià)是否也將由此推開下跌的第一波浪潮？
本期周刊，上海證券報(bào)深入采訪大中小三類房企，一個(gè)明確的共識(shí)是：大房企此輪房價(jià)抗跌性更強(qiáng)，其原因是2009年巨額的銷售回款支撐，加上此前融資儲(chǔ)備的充裕。相反，中小城市中小房企的資金壓力正逐漸加大，用他們的話說，就是銀行的門難登，購房者又不買賬！降價(jià)，已成必由之路。而一些受訪企業(yè)更直言，房價(jià)最多再挺3個(gè)月！
中小房企：房價(jià)最多再挺3個(gè)月
房企A，曾獲評上海民營企業(yè)500強(qiáng)，其早年建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目目前仍是上海地標(biāo)性建筑之一。而今天，已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線城市的A企業(yè)正在為無處尋錢而苦惱不已。
張先生(化名)是A企業(yè)某項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人，近日，與銀行人士吃飯溝通是他的主要工作之一。據(jù)他介紹，目前房企從銀行貸款正變得越來越難?！耙郧耙恍┓中芯湍軟Q定的貸款項(xiàng)目，現(xiàn)在全部要拿到總行去批。另外，如果開發(fā)商以前的貸款還沒有還清，那再借錢就更麻煩?！睆埾壬寡阅壳啊皦毫艽??！?/p>
通過降價(jià)來增加現(xiàn)金流，這一點(diǎn)A公司不是沒有想到。據(jù)張先生介紹，該公司的部分樓盤已經(jīng)開始嘗試小幅降價(jià)，比如9.8折或9.9折的優(yōu)惠?！暗彿空吒静毁I賬。”張先生說。
“現(xiàn)在上海，包括上海周邊城市很多售樓處都只有看房咨詢的人，買房的人幾乎沒有。在利空政策還沒出盡的時(shí)候，誰不想等到形勢明朗一些再做決定？”克而瑞機(jī)構(gòu)上海事業(yè)部副總經(jīng)理李振宇稱。
而當(dāng)記者問及A公司在政策未有轉(zhuǎn)向的情況下，其資金還能支撐多久時(shí)，張先生稱最多三個(gè)月。也就是說，如果其他融資渠道都沒有突破，三個(gè)月后，A公司在售樓盤將考慮大幅降價(jià)，折扣底線為30%。
雖然此輪政策主要針對住宅物業(yè)，但一些開發(fā)寫字樓的中小企業(yè)也同樣被波及。浙商王先生(化名)在上海南外灘黃金地段擁有一棟爛尾寫字樓。憑借其與世博區(qū)域隔江相望的地段優(yōu)勢，曾醞釀在五月開盤的該寫字樓定下了單價(jià)6萬左右的意向售價(jià)。
不巧的是，隨著4月底房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的到來和五一冷清的成交打擊，王先生意向銷售價(jià)格一降再降，目前定價(jià)只有4萬多，但仍不敢貿(mào)然開盤。
“現(xiàn)在，幾乎40%以上的開發(fā)商選擇推遲開盤。一是因?yàn)槟壳靶蝿莶幻骼?，二是現(xiàn)在可能即便降價(jià)也賣不動(dòng)。受此影響，我們這些代理企業(yè)的策劃部門也到了幾乎無事可做的地步?！鄙虾Ｒ拙悠髣澆抗ぷ魅藛T稱。
王先生同樣面臨非常緊張的資金壓力。據(jù)了解，他有意到老家浙江永康舉行一場推介會(huì)，意向購房者需要交納的意向金高達(dá)百萬元，但同時(shí)可以獲得一份價(jià)值數(shù)萬元的黃金制禮品。如果數(shù)月后無意購房，意向金可以返還?！斑@意味著開發(fā)商可以通過意向金獲得巨額的短期融資，禮品就是開發(fā)商付出的利息成本?！币晃涣私庠撈髽I(yè)的人士介紹。
除了一線城市的中小房企外，二、三線城市的中小房企日子更加難過。“今年二、三線城市的房屋開工量非常大，這需要龐大的資金投入。而且二、三線以前的監(jiān)管力度很弱，包括樓盤剛出地面就銷售等都沒有得到有效控制。這時(shí)候執(zhí)行收緊銀行信貸和嚴(yán)格監(jiān)管市場，將給二、三線城市的開發(fā)商帶來很大的壓力。”廣州一位房地產(chǎn)開發(fā)商稱。
龍頭房企：降價(jià)是遲早的事
雖然這輪降價(jià)可能由中小房企領(lǐng)跌，但大房企仍最終難免降價(jià)之路。據(jù)上海證券報(bào)了解，在數(shù)日前的一次萬科集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上，萬科集團(tuán)總裁郁亮告誡各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很緊?，F(xiàn)在還不是最嚴(yán)厲的狀態(tài)?！蓖瑫r(shí)，萬科集團(tuán)授權(quán)地方分公司可視各地情況調(diào)整銷售及價(jià)格策略。
到17日，北京萬科率先小幅降價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)期北京房價(jià)將就此進(jìn)入全面調(diào)整。而萬科在上海的樓盤雖未出現(xiàn)明顯降價(jià)跡象，但業(yè)內(nèi)稱萬科、保利等大型房企都改變了早期的樂觀預(yù)期，對樓市可能出現(xiàn)下行的判斷越來越明顯。
大型房企可能出現(xiàn)普遍降價(jià)趨勢的時(shí)間點(diǎn)是在今年下半年。據(jù)了解，大量房企的新盤上市周朝定在今年下半年，在供給量大幅增加和需求觀望雙重作用下，房企降價(jià)將不可避免。而一線城市周邊樓市的率先降價(jià)將傳導(dǎo)至一線城市。
成交量暴跌是開發(fā)商不敢漲價(jià)的主要原因。地產(chǎn)專家薛建雄介紹，上周上海商品住宅網(wǎng)上簽約量不足6萬平方米，只有正常市場情況下一天的成交量。北京中原地產(chǎn)李文杰則稱，北京情況比上海更糟。業(yè)內(nèi)預(yù)測，如果宏觀調(diào)控政策在較長周期內(nèi)持續(xù)目前的力度，房價(jià)必將進(jìn)一步松動(dòng)。
“有地產(chǎn)名人說開發(fā)商可以撐一年肯定是夸張的，我覺得在目前的形勢下開發(fā)商最多也就能撐半年?！?潛龍地產(chǎn)副總經(jīng)理賀承軍稱。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜也預(yù)計(jì)，開發(fā)商在堅(jiān)持兩三個(gè)月后降價(jià)在所難免。受此影響，廣州房價(jià)或在8月份回落10%，其中，郊區(qū)回落15%左右，市區(qū)下降5%。
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