地產(chǎn)邏輯
總資產(chǎn)規(guī)模均超千億元的航空集團(tuán)為何都鐘情于房地產(chǎn)的開發(fā)？中信建投一位航空業(yè)分析師表示,這與航空公司多年來微薄的盈利狀況有很大關(guān)系。
“各大航空集團(tuán)的主業(yè)幾乎都是不賺錢的。以過去3年為例,2008年全行業(yè)虧損,2009年扭虧微利,2010年恢復(fù)性增長。今年行業(yè)的平均毛利率預(yù)計(jì)不到10%,就已經(jīng)算是經(jīng)營狀況比較好的時(shí)候了?！痹摲治鰩煴硎尽?/p>
據(jù)介紹,航空業(yè)的盈利狀況取決于需求與航空油價(jià)兩個(gè)因素。2010年,航空需求伴隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)逐漸恢復(fù),同時(shí)油價(jià)在中性水平,故盈利有所好轉(zhuǎn)。但更多時(shí)候,油價(jià)帶來的成本壓力就像是懸在航空集團(tuán)頭頂?shù)囊话牙麆Α?/p>
“主營業(yè)務(wù)和輔業(yè)中主要的旅游及酒店業(yè)務(wù)都是長線投資,很需要住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這樣的短線支撐?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
或許正因如此,在2005年前后,三大航空集團(tuán)同時(shí)將房地產(chǎn)業(yè)確定為重要的輔業(yè)板塊之一。
上述知情人士還介紹,各大航空集團(tuán)在獲取土地的途徑上,具有相當(dāng)?shù)谋憷浴?/p>
“舉例來說,各地政府都希望航空公司在當(dāng)?shù)亻_設(shè)航線,后者雖然也很愿意,但開設(shè)是需要成本的。雙方一般就會(huì)協(xié)商,政府給航空公司一塊地由其自行建設(shè),其中一部分解決辦公和員工住房的問題,另一部分就可以開發(fā)成住宅和商鋪賣掉。”該人士表示。
正因如此,航空公司拿地的主要方式以協(xié)議出讓為主,并且主業(yè)巨量的資金渴求也決定了其不太可能在公開市場(chǎng)競(jìng)價(jià)拿地。
上述人士稱,當(dāng)航空公司與地方政府建立起良好的關(guān)系后,除上述形式的土地外,也同樣可能獲得其他核心區(qū)域的地塊。有些時(shí)候,雙方甚至可能合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。
“航空集團(tuán)操作地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),多數(shù)比較低調(diào),傾向于把這部分業(yè)務(wù)獨(dú)立出去。因此很多項(xiàng)目的開發(fā),外界并不知道其與航空集團(tuán)的關(guān)系。”上述知情人士表示。
另外,三大航空集團(tuán)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心到底有多大？
上述中信建投分析師認(rèn)為,各航空集團(tuán)目前的房地產(chǎn)份額很小,并沒有成為重要的增長點(diǎn)和新業(yè)務(wù)來源。因此可能是短期行為,做一兩個(gè)項(xiàng)目,退出應(yīng)該比較容易。這種說法得到了華泰聯(lián)合一位分析師的認(rèn)同。
但上述知情人士則認(rèn)為,目前各公司上報(bào)的資產(chǎn)中,多數(shù)公司的項(xiàng)目已經(jīng)完結(jié),是否退出已經(jīng)沒什么意義了。真正重要的是大量隱性公司及土地資源,這部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資源的清退,顯然并不容易。
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