建立量化調控指標和機制
現在中國政府對房地產已經重拳出擊，但是從中長期來說怎樣保證房地產能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個想法，就是用調控通貨膨脹的方式來調控房價。
他說，調控通貨膨脹，首先是有一個非常明確的、非常權威的物價指數——— C PI；第二個，對物價指數要有調控的目標。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調控目標是3%，就是說如果C PI超過了3%，一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候，為了防止通貨膨脹的出現，央行就會開始上調存款準備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實行。第三個，調控應該以宏觀手段為主。
湯敏認為，借鑒調控通貨膨脹的方式，我們對房價也應該有一個大的目標。首先，要進行量化的目標管理。中國現在的房地產調控沒有量化指標。比如說現在要把房地產價格打壓下來，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什么情況下要開始進行調控。
怎樣建立量化管理目標呢？就要建立兩個核心指數。一個指數叫城市基本房價指數。中國現在的房價指數，建設部出一套，發(fā)改委出一套，統計局出一套，各種各樣的數字不斷出現，而且很多是互相矛盾的，這樣就會使調控非常困難。因此應該要有一個權威指數。在這個指數里，應該把市場被干預了的那些小城鎮(zhèn)住房、經濟適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調控目標跟這些無關，剩下的可以被叫做城市基本房價。
湯敏表示，這個基本房價應該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數應該是權威的。這種房價指數應該不難做，因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒，可以根據中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進來，就可以做出來。這個指數不但應該有全國性的，也應該有地區(qū)性的。
有了基本房價后，還應該有一個基本房價變化容忍度指標，就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度，就要采取各種各樣的政策。當然，這個容忍度是多少，也要認真研究，可能每年都有所不同，但大體上應該差不多。湯敏個人認為，這個數應該比通貨膨脹的目標稍高一些，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標后，何時對房價進行干預全社會都會很清楚。
除了有上限之外，還需要有一個下限，因為政府也不希望房地產崩盤。對于買方來說，當然房地產價格跌得越多越好，但問題是在短時間內價格跌得過猛，對整個經濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產“軟著陸”，讓它慢一點跌，跌的時間長一點。比如說很多買房者的首付是20%，如果房價跌過20%，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。
有了上限、下限以后，如果基本房價在這個區(qū)間里波動，政府就認為這是一個比較正常的市場，不去干預。一旦超過了這個限制，可能就要啟動各種各樣的調控機制，這些機制以宏觀機制為主，包括貨幣政策。而且這個調整，如果是全國性的出現房價上漲，就應該出全國性的政策。如果是地區(qū)性的，就應該出地區(qū)性的政策。
把地產納入宏觀經濟目標
湯敏表示，他提出的這種方式，國際上目前還沒有。不過現在世界的理論界正在討論，房地產泡沫到底應不應該作為宏觀調控的目標。因為在很長的時間里，房地產、股市都不在宏觀調控的目標里。大家如果研究宏觀經濟學的話，就可以看到，宏觀經濟學對通貨膨脹、對就業(yè)研究得非常細、非常多，但是對資本市場、對房地產價格的影響研究非常欠缺。
湯敏說，過去傳統的宏觀調控，都是以通貨膨脹或者就業(yè)為目標，對資產價格往往沒有加以注意，這實際上造成了很多問題。比如說上個世紀80年代的日本，當時日本的房地產價格、股市價格拼命上漲，但是它的通貨膨脹率并不高，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認為市場沒有風險，為了防止日元升值過高，往市場上提供了大量的貨幣。這些錢沒有進入實體經濟，也就沒有推高通貨膨脹率，但是跑到股市、房市去把資產價格推高了，最后造成了很大的問題。
美國這次的次貸危機，從某種意義上來說也跟這個有關。美國聯邦儲備銀行前主席格林斯潘長期以來反對中央銀行干預資產價格。1997年的時候，美國納斯達克市場的泡沫已經很高了，但是格林斯潘在國會聽證的時候曾經說，現在的股市是非理性繁榮，但是這不是中央銀行該管的。格林斯潘認為，當資產泡沫破裂以后，美聯儲可以通過貨幣政策救市，但是去打壓資本市場、打壓房地產價格并不是他的責任?！?·11”以后，美聯儲給市場注入了大量的資金。當時美國通貨膨脹率并不高，所以中央銀行認為沒風險，繼續(xù)注入資金。這些錢進入到了美國的房地產市場，加上次級債和其它一些金融衍生產品，造成了美國房地產市場的泡沫，最后導致了危機。
這次國際金融危機以后，很多學者開始痛定思痛，考慮宏觀管理應不應該把資產價格，尤其是房地產的價格、股市的價格考慮進去。這個問題現在還在討論之中，不過有一種趨勢是，未來的宏觀管理很可能把這些考慮進去，作為一個調控的目標。
湯敏說，到目前為止，這些問題還沒有形成完整的理論。但是對中國來說，可能等不到這些理論都完善的時候再去做。事實上，很多的經濟理論恰好是在實踐中做了以后再總結，最終上升為理論的。中國正面臨著一個非常緊急、非常危急的時候，因為房地產泡沫已經明顯地形成，所以怎么樣從自身利益出發(fā)，建立一套能夠讓房地產市場長治久安、平穩(wěn)發(fā)展的機制，就顯得格外重要。
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