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2011年房地產業(yè)五大猜想:瘋漲難再現(xiàn)
關鍵詞： 房地產業(yè) 調控房價 樓市降溫 保利地產 房產稅 房企 緊箍咒 房價會 購房者 一線城市
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瘋漲難再現(xiàn) 剛需撐銷量
作為牽動國計民生的重要基礎性產業(yè)，房地產業(yè)2011年的走勢備受關注。在資金、土地成本上升及宏觀調控等因素作用下，房地產業(yè)景氣度將迎來新考驗。2011年房價會否再創(chuàng)新高？成交清淡能否倒逼開發(fā)商降價？……種種懸念，將貫穿于2011年全年。價格、銷量、開發(fā)商、貸款、房產稅等成為把握2011年房地產業(yè)走勢的關鍵詞。
房價瘋漲難再現(xiàn)
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年前11月70個大中城市房價上漲7.7%，全年漲幅預計將較此略低，達7%左右。分析人士認為，在高房價基數(shù)及政策因素影響下，2011年全國房價上漲10%以上的可能性很小，更可能出現(xiàn)的是房價高位盤整或穩(wěn)中略降的態(tài)勢。
從月度走勢來看，2010年房價呈現(xiàn)1-4月上漲、5-8月份下降、9-10月回升、年底再度緩慢抬頭的態(tài)勢，政策效應影響甚大。從全年來看，房價環(huán)比波動較為微小。盡管樓市調控已初顯成效，但當前仍要警惕以下幾種可能推升房價的因素。
首先是地價漲幅高于房價，2010年前11月，全國開發(fā)商土地購置費用同比增幅達67.4%，折合單價來看，地價漲幅明顯超過同期房價。尤其是2010年底，多個城市再度爆出“地王”，可能成為未來房價的推手。其次是剛性需求的推動。央行2010年12月公布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，居民購房意愿比例為16.2%，已連續(xù)兩個季度回升。此外，在當前一線城市房價企穩(wěn)的同時，大多數(shù)二三線城市房價可能出現(xiàn)“補漲”，這種情況值得警惕。
自2005年以來，我國商品房銷售體現(xiàn)出價格同比波幅加大、波動周期縮短的特點。有分析認為，2008年以來，房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入增長與國房景氣指數(shù)兩個指標的周期越來越吻合。住建部等相關部門已表態(tài)，2011年將繼續(xù)堅定不移地推進房地產調控。不難預料，房價大漲的情況難以出現(xiàn)。從目前市場看，價格大跌也不具備條件，而更可能表現(xiàn)為小幅波動。
銷量小幅增長可期
2010年樓市銷量繼續(xù)上升，盡管2011年調控政策或將更為嚴格，投資需求受到抑制，但在剛性需求支撐下，樓市降溫并不容易。
2011年房地產銷售能否延續(xù)輝煌，業(yè)內人士普遍較為樂觀。在多城市出臺“限購令”的背景下，一線城市銷量或將保持平穩(wěn)，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化進程推動，二三線城市銷量有望明顯增長。
2010年房地產企業(yè)“千億軍團”崛起，“500億團隊”升級，“300億隊伍”增加新面孔，房企的這種梯隊形勢在2011年仍有可能延續(xù)。中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布的《2010年度中國房地產企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國近40家房地產開發(fā)商闖入百億元行列，主要的30家開發(fā)商2010年全年銷售額累計達8691億元，銷售面積為8449萬平方米。開發(fā)商的銷售均價達每平方米10286.42元，同比上漲24%。
萬科年銷售額首超千億元，銷售面積達898萬平方米。保利、恒大、綠城等5家超大型房地產企業(yè)銷售額已超500億元，其中保利地產以660億元位列銷售金額榜亞軍，恒大地產銷售面積大增43%至831萬平方米，銷售額達527億元。萬達、碧桂園等四家開發(fā)商銷售額突破300億元。百億軍團中出現(xiàn)眾多首次殺入的新軍，如復地、合景泰富、金科、雅戈爾、海爾地產等。
不過，房企在競爭中分化加劇，市場集中度加強，各梯隊間已逐步拉大差距，房企擴張速度最快的時期正在過去。
對未來房地產銷量增長點，業(yè)內較看好二三線城市。一線城市增量空間已近飽和，未來房企主戰(zhàn)場在二三線城市。以萬科為例，年銷售超過千億元，與其2009年開始加大二三線城市拓展力度密不可分，尤其是一線城市受限購政策及土地資源緊張等因素影響，房地產企業(yè)轉向二線市場，能提前布局二三線城市的房企，2011年或仍有不俗表現(xiàn)。