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下載安裝Flash播放器開(kāi)發(fā)商新一輪洗牌來(lái)臨
經(jīng)歷2010年的房?jī)r(jià)沖高、嚴(yán)格政策調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交出“靚麗”成績(jī)單。2011年情況或不容樂(lè)觀(guān)，信貸規(guī)?？刂?、更嚴(yán)格的調(diào)控政策，將有效抑制房企高速擴(kuò)張，中小房企甚至?xí)庥鲑Y金難題。
銀監(jiān)會(huì)已向各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布通知，警示四類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，包括拖延開(kāi)發(fā)期限、變相捂盤(pán)惜售、通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。與此同時(shí)，房企通過(guò)資本市場(chǎng)的再融資自2009年下半年幾乎全面停止，涉及再融資申請(qǐng)總額高達(dá)數(shù)千億元。從房地產(chǎn)調(diào)控角度出發(fā)，2010年房地產(chǎn)上市公司再融資政策難以放松。
北京市從2010年12月1日起實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出臺(tái)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2011年，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度將在全國(guó)各省市全面鋪開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能按計(jì)劃對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。
盡管2010年調(diào)控政策頻出，但銷(xiāo)售仍然火爆，開(kāi)發(fā)商回籠大量資金，加上2009年資金的累積，暫未出現(xiàn)資金問(wèn)題。但有業(yè)內(nèi)人士表示，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個(gè)資金渠道已建起堤壩，外來(lái)資金來(lái)源日趨變窄、變細(xì)甚至干枯，開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向依賴(lài)自有資金。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，自有資金在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的比重越來(lái)越大。
有開(kāi)發(fā)商表示，如果樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，開(kāi)發(fā)商資金就不再樂(lè)觀(guān)，到2011年下半年部分中小房企可能會(huì)資金鏈緊繃，出現(xiàn)“無(wú)錢(qián)拿地、無(wú)盤(pán)可開(kāi)”的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。
金融“緊箍咒”將持續(xù)
2010年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源同比增幅逐步收窄，這一趨勢(shì)在短期不會(huì)改變。在穩(wěn)健貨幣政策的宏觀(guān)背景下，2011年開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者均將繼續(xù)受到金融“緊箍咒”的壓力。
目前首套房和二套房首付比例分別為30%和50%，利率則分別不能低于基準(zhǔn)利率的85折和1.1倍。有關(guān)部門(mén)日前提出，房地產(chǎn)價(jià)格回到合理價(jià)位的調(diào)控手段之一是信貸杠桿，這意味著短期來(lái)看房貸政策工具收緊的可能性大于放松。
加息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，一方面將增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，另一方面則將增加購(gòu)房者的還貸壓力。目前商品住宅開(kāi)發(fā)商的平均毛利率普遍在35%以上，適度加息不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，但在房屋交易低迷、土地增值稅嚴(yán)格清算，嚴(yán)格預(yù)售款監(jiān)管等多重壓力下，加息周期將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在第三套房全面停貸的背景下，目前自住需求購(gòu)房比例有所提高。從這個(gè)角度來(lái)看，加息影響不及提高首付比例影響大。但無(wú)論是橫向還是縱向比較，當(dāng)前我國(guó)利率水平仍處于低位，再加上通脹預(yù)期有所增強(qiáng)，可以肯定的是，加息壓力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。