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如果說，“遏制房價(jià)過快上漲”是樓市調(diào)控上半場(chǎng)的目標(biāo)，那么，“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，則無疑是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為樓市調(diào)控下半場(chǎng)確定的任務(wù)。
為什么在“遏制房價(jià)過快上漲”后，還必須“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”？
因?yàn)橹挥凶尫績r(jià)回歸到民眾能接受、樓市能健康發(fā)展的合理水平，才能有效降低全社會(huì)的生活、商務(wù)成本，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定增長。
讓人稍感欣慰的是，經(jīng)過不斷加碼的樓市調(diào)控，房價(jià)過快上漲勢(shì)頭已得到了抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性被進(jìn)一步削弱，目前絕大多數(shù)城市的房價(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)確立。佐證這一判斷的是，央行不久前發(fā)布的2011年第四季度全國50個(gè)城市城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查。這份問卷調(diào)查顯示，在各主要投資方式中，偏好“房地產(chǎn)投資”的居民為16.5%，較上季大幅下降7.1個(gè)百分點(diǎn)?！胺康禺a(chǎn)投資不再是居民的投資首選，抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，調(diào)控取得了階段性的成果?！毖胄性谡{(diào)查報(bào)告中如是表述。
“階段性成果”的取得，無疑宣告了上半場(chǎng)順利收官，也標(biāo)志著圍繞著下半場(chǎng)“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”目標(biāo)而展開的政策調(diào)控已經(jīng)箭在弦上。
如何才能確保下半場(chǎng)“房價(jià)合理回歸”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)？
從目前情況看，一方面，在樓市調(diào)控進(jìn)入下半場(chǎng)后，隨著土地市場(chǎng)遇冷、對(duì)土地收入依賴較大的地方政府的現(xiàn)金流受到了影響，微調(diào)或變相放松樓市調(diào)控政策時(shí)有耳聞，繼續(xù)堅(jiān)持樓市調(diào)控將面臨越來越大的阻力。另一方面，盡管不少城市出現(xiàn)了所謂“降價(jià)潮”，但這些房價(jià)下降一如全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生所言，“媒體熱追的只是郊區(qū)的盤，又降價(jià)又打折又砸樓盤售樓處等，但這并不是全國普遍的一個(gè)情況?！憋@然，只有一個(gè)城市中心城區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目降價(jià)，這個(gè)城市的房價(jià)才算真正開始回落；也只有以中心城區(qū)下跌的房價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算出的均價(jià)，才能真實(shí)反映該城市房價(jià)是否真正實(shí)現(xiàn)了“合理回歸”。但現(xiàn)實(shí)是，一些一線城市，中心城區(qū)可供開發(fā)的土地有限，導(dǎo)致市區(qū)地價(jià)居高不下，均價(jià)也隨之受到影響，降幅緩慢，房價(jià)合理回歸非常艱難。
不過，人們從國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)中還是驚喜地發(fā)現(xiàn)：環(huán)比房價(jià)下調(diào)超過0.5的6個(gè)城市中全部為限購城市，限購的40個(gè)城市中有30個(gè)城市出現(xiàn)了房價(jià)環(huán)比下調(diào)，7個(gè)城市房價(jià)停漲。這表明，不管地方政府阻力多大，中心城區(qū)房價(jià)“回歸”多難，只要我們堅(jiān)定信心，堅(jiān)持既有樓市調(diào)控政策不放松，假以時(shí)日，房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整，并非奢望。另一方面，目前我國住房供應(yīng)存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率較低，遠(yuǎn)不能滿足中、低收入群體的必要需求。“十二五”期間，地方政府如果能確保用3600萬套保障房覆蓋更多城鎮(zhèn)居民，那么，此舉無疑會(huì)助力房價(jià)“合理回歸”。此外，房企償債高峰的到來，也為房價(jià)合理回歸提供了重要契機(jī)：一方面，很多房企依托房產(chǎn)抵押而獲得的民間借貸，都到了償還期，房企要還這些借貸，必然要拋售房產(chǎn)，這將會(huì)給房價(jià)下行帶來外部推力，日前出現(xiàn)的濟(jì)南開發(fā)商劉城因高利貸難以償還、資金鏈斷裂而跑路的事件，已經(jīng)發(fā)出了這方面的警訊；另一方面，房企通過海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募等方式獲得的借款，今年上半年也到了償還時(shí)點(diǎn)，屆時(shí)房企將會(huì)因?yàn)閲?yán)峻的資金壓力，而不得不降價(jià)銷售、回籠資金，從而被動(dòng)推動(dòng)房價(jià)下行。
總而言之，要“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，就必須繼續(xù)通過政策引導(dǎo)，逐漸剔除房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，讓樓市回歸到以居住為主的市場(chǎng)上來。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段。比如，可以通過征收房產(chǎn)稅的辦法，增加投機(jī)成本；也可以通過適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率的辦法，鼓勵(lì)剛需者購房。只有投機(jī)需求被抑制了，居住成了住宅的主要屬性，樓市下半場(chǎng)的調(diào)控才有望大功告成。