房產(chǎn)調(diào)控政策變動(dòng) 產(chǎn)生糾紛很難搞
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業(yè)界聲音：完善合同內(nèi)容 調(diào)整房貸預(yù)算
近年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，銀行購(gòu)房貸款政策變化較大。在非因一方當(dāng)事人原因?qū)е陆灰撞怀傻那闆r下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并可要求中介公司退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣(mài)方退回房屋定金等。
此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，業(yè)內(nèi)人士建議買(mǎi)家應(yīng)適度調(diào)高首付預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。如向銀行申請(qǐng)70萬(wàn)元房貸，最后僅獲批65萬(wàn)元，買(mǎi)家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。
案例2：
房子沒(méi)買(mǎi)成 中介費(fèi)無(wú)得退
去年8月，梁某經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)張某介紹看了一套房屋后，對(duì)房屋十分滿(mǎn)意。梁某認(rèn)為購(gòu)房是一件重要的事情，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)決定約家人再次查看該房屋。梁某及其家人對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)、價(jià)款、環(huán)境等均十分滿(mǎn)意，于是向賣(mài)家支付2萬(wàn)元定金及5000元中介費(fèi)，并簽署三方合同，約定貸款人為梁某的母親周某。
事后，銀行告知梁某因其母親已近50歲，只同意貸8年款，與其預(yù)期貸10年款有差距。于是梁某就與賣(mài)方、中介公司協(xié)商解除合同，并要求退回定金2萬(wàn)元及中介服務(wù)費(fèi)5000元，遭到拒絕。梁先生認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)履行完，中介公司無(wú)權(quán)收費(fèi)，賣(mài)家應(yīng)退回房屋定金，于是將中介公司和業(yè)主告上法庭。最后，經(jīng)法院審理，法院對(duì)梁某的訴訟請(qǐng)求不予支持。要求其向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)、向賣(mài)方支付違約金及經(jīng)濟(jì)損失。
業(yè)界聲音：合同合法 中介公司可收取報(bào)酬
在房屋交易過(guò)程中，中介公司的行為實(shí)際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買(mǎi)賣(mài)合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介公司有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)。