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樓市迷霧:長沙“標本”凸顯二線城市調(diào)控困局
關鍵詞： 樓市 二線城市 城市房屋 房企 調(diào)控措施 開發(fā)商
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松動的微調(diào)閘門
5月30日，一則湖南省將對首套房政策微調(diào)的消息不脛而走，被市場看作房地產(chǎn)調(diào)控松綁蔓延化的例證。不過，湖南省發(fā)改委新聞中心負責人很快對傳聞進行了澄清。
不料一波未平一波又起，6月5日長沙市再度傳來“岳麓區(qū)購房可申請剛需裝修補助款”的消息。媒體報道，岳麓區(qū)舉辦2012年區(qū)域價值推介月，凡在6月1日-7月15日期間購買新建商住宅的消費者，按單套建筑面積的大小可獲得2000元-3000元的剛性消費住房裝修補助。
一位長沙房地產(chǎn)公司高管表示，“裝修補助還只是傳聞，我們銷售一線也沒有得到岳麓區(qū)具體的通知。不過即使是真的，區(qū)里的微調(diào)政策影響還是很小的，補貼金額最高才3000元，對剛需購房者吸引力不大，不會對長沙樓市產(chǎn)生太大刺激。”
一則又一則的傳聞快速散播，有公眾對調(diào)控走向敏感的因素，也折射出地方政府投資減速壓力增大的尷尬。受國家調(diào)控政策和市場預期影響，湖南省房地產(chǎn)投資連續(xù)11個月環(huán)比下滑，2012年1-4月完成投資523億元，增幅同比回落13.7個百分點。
更重要的是，開工建設意愿不強和信貸支持不足等，導致這種投資增速下滑的趨勢短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)向。中國人民銀行長沙中心支行披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月湖南省新增房地產(chǎn)貸款140.1億元，同比少增35.7億元。其中，購房貸款新增101.8億元，同比少增51.4億元。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪表示，當前全國范圍內(nèi)土地市場交易冷清，給地方政府財政收入帶來了巨大的壓力。特別是二線城市，短期經(jīng)濟增長對于房地產(chǎn)依賴性更強，在土地財政萎縮的情況下，保持經(jīng)濟增速的目標將很難完成。
在湖南省投資工作會上，副省長于來山的一席話體現(xiàn)了投資對地方政府的重要性。于來山強調(diào)：“項目與投資上不去，經(jīng)濟就缺乏持續(xù)的動力，投資不足對湖南而言是主要矛盾和矛盾的主要方面，抓投資才是抓‘牛鼻子’”。
出于對土地財政的依賴，以及拉動房地產(chǎn)投資的需要，截至目前全國已有40多個城市微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括：上調(diào)公積金貸款額度、首套房貸款利率調(diào)整、減免征收購房契稅、補貼首次置業(yè)、買房現(xiàn)金補貼、放松限購標準等。其中，上調(diào)公積金貸款額度成為最常用的微調(diào)手段，涉及的城市有：濟南、廈門、重慶、武漢、合肥、吉林、南京、常州、廣州、沈陽、蕪湖、蚌埠、呼和浩特、信陽、克拉瑪依、濱州、日照、淄博、青島、東營、泰安、菏澤等20多個城市，這其中以二線城市居多。
中投聯(lián)大（北京）投資有限公司董事長楊少峰表示，“當前國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)增速下滑的趨勢，從消費、投資和出口等“三駕馬車”來看，投資規(guī)模萎縮帶來的影響尤其明顯。對于地方政府來說，房地產(chǎn)投資的變化將對許多產(chǎn)業(yè)造成影響，出于拉動經(jīng)濟的目的出臺微調(diào)政策可以理解。近一段時間，推出微調(diào)政策的城市逐漸增多，尤其是揚州政策具有明確的信號意義，表明在堅持限購原則的前提下，允許出臺保障剛需購房需求的微調(diào)政策。相比而言，一線城市產(chǎn)業(yè)結構比較合理，對房地產(chǎn)投資的依賴相對較弱。而二線城市由于外來人口需求有限，在調(diào)控政策抑制投資的情況下，受到的沖擊更加明顯”。
二線城市的地產(chǎn)困局
實際上，在二線城市中，像長沙市這樣“剛需觀望、房企苦撐、政府‘發(fā)愁’”的調(diào)控困局十分普遍。
“今年前四月，青島市商品住宅成交量151萬平方米，同比下降30%。原因其實非常簡單，因為客戶觀望，購買意愿不強。目前青島的商品住宅庫存量已經(jīng)達到了1144萬平方米，即使在沒有新增的情況下，也需要兩年多的時間才能消化?！鼻鄭u萬科營銷管理部負責人袁源介紹，“2月份，青島銀行率先推出住宅房貸款八五折優(yōu)惠，曾一度刺激成交量大幅增加，不過這種政策缺乏持續(xù)性，4月份以來已經(jīng)逐漸恢復到正常狀態(tài)”。
在袁源看來，青島基本上屬于全國房地產(chǎn)市場執(zhí)行限購政策最嚴格的地區(qū)，涉及了限購、限貸、限價等三限政策，包括房地產(chǎn)指導價格也是由政府給出的。青島市場受到三限政策的影響，本地剛需的首置類產(chǎn)品成交占比穩(wěn)步上升，已經(jīng)成為了市場的絕對主流。
青島市自限購政策推出以來，由于拆遷安置成本上升、土地市場價格延續(xù)著上漲的趨勢，未來市區(qū)供應地塊將以舊城改造為主，集中在四方、李滄、城陽和高新區(qū)。從市場格局來看，萬科、中海和保利在四方和李滄競爭力明顯，城陽和高新區(qū)則主要由世貿(mào)和龍湖兩大開發(fā)商盤踞。
當然，在品牌房企跑馬圈地的同時，調(diào)控政策給它們帶來的沖擊同樣不小。2012年4月，中海地產(chǎn)在青島的項目——中海紫御觀邸刊登廣告稱，每套房直接降價100萬元，相當于每平方米下調(diào)4000-5000元。然而，這樣轟動性的促銷策略取得的效果卻并不理想。中海地產(chǎn)一位主管營銷的副總表示，紫御觀邸的降價幅度達到了20%左右，這并不是從資金鏈的層面考慮，而是由于品牌房企銷售任務和目標壓力比較大。從項目來講，紫御觀邸長期滯銷，需要通過促銷來增強市場地位，不過在降價活動一個月內(nèi)，實際成交只有40套左右。
5月初，揚州市推出購房獎勵政策，“擦邊球”式的微調(diào)引發(fā)人們熱議，這項新政即將于7月1日起實施，屆時建筑面積在90平方米及以下的購房人可獲購房合同價款千分之六的獎勵。
“在蘇中地區(qū)，揚州、南通這些地方的外來人口導入量嚴重不足，經(jīng)濟活力不如蘇州、無錫。這導致?lián)P州的戶籍人口甚至超過了常住人口，我們的客戶中，本地人大概占到了95%，其中30%-40%是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（高郵、寶應、儀征、江都）的人群往揚州市中心城區(qū)聚集?！睋P州某大型房企市場部經(jīng)理對于微調(diào)政策帶來的影響感到悲觀，“由于揚州經(jīng)濟實力與周邊地區(qū)對比偏弱，本地剛需的購買力不足，房價收入比處于較高的水平，獎勵政策并不會帶來實際影響，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存速度慢、增加土地儲備意愿不足的現(xiàn)狀難以改變。2011年揚州商品住宅庫存量同比增幅為88.1%，達到了158.57萬平方米。今年以來的庫存量進一步上升，超過了160萬平方米，達到了歷史最高值”。
“房地產(chǎn)的暴利時代早就過去了，長沙本地房企現(xiàn)在想實現(xiàn)滾動發(fā)展都很難，保生存已經(jīng)成為普遍情況?！弊诶淝宓氖蹣谴髲d中，岳麓山對面一處樓盤的銷售總監(jiān)程啟迪感嘆，雖然季節(jié)已經(jīng)入夏，但樓市仍然未走出最冷的“冬天”。
長沙被稱為全國省會城市中的房價“洼地”，2011年商品住宅均價為5989元/平方米。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，這塊“洼地”的樓市正面臨困局：房價難見松動，購房者無奈觀望；去庫存速度放緩，開發(fā)商艱難求生；投資驟然減速，地方政府“發(fā)愁”。5月末，湖南首套房政策微調(diào)的謠言迅速被澄清，6月5日再度傳聞岳麓區(qū)將對剛需消費住房裝修進行補助，接踵而至的微調(diào)信號凸顯了政、商、民各方的圍城心態(tài)。
截至目前，全國已有40多個城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行微調(diào)，多數(shù)集中在二線城市。這折射出，相比于外來人口多和投資需求旺盛的一線城市，本地剛需不足的二線城市實際上受調(diào)控政策的影響更加明顯，地方發(fā)展模式和樓市格局正在悄然生變。