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2013年12月16日08:54 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

2013年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新是核心要求；2013年，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力不減，全年實(shí)現(xiàn)“7.5%”目標(biāo)勝券在握；2013年，資金盤活存量，消費(fèi)猶抱琵琶，“兩輪驅(qū)動(dòng)”克難攻堅(jiān)；2013年，中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆三中全會(huì)部署15個(gè)方面的改革……

2013年，貸款利率全面放開，上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立，金融改革提速；2013年，《關(guān)于進(jìn)一步深化新股發(fā)行體制改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布實(shí)施；2013年，證監(jiān)會(huì)再掀監(jiān)管風(fēng)暴，“頂格處罰”成慣常做法；2013年，史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)，一線城市房?jī)r(jià)一騎絕塵；2013年，4G牌照發(fā)放；2013年，客廳互聯(lián)網(wǎng)大戰(zhàn)上演……

靜思推動(dòng)敏行，歲暮天寒，梳理今年的故事，是為接力明天。這既是開啟，也是延續(xù)；既是積淀，也是傳承。

行業(yè)白皮書背后通常意味著“望斷群峰巔，登臨方解意”、“一覽眾山小”，其高屋建瓴、提綱挈領(lǐng)、言簡(jiǎn)意賅都是不容易達(dá)到的。

之所以冠之以“白皮書”，希望我們能夠有，至少部分有“胸中經(jīng)綸點(diǎn)江山”之瀟灑；能夠有，至少部分有“登高壯觀天地間”之境界。

凡人底色，亦可書寫將相襟懷；立足方寸，亦能走出四海格局。

這些都是《證券日?qǐng)?bào)》產(chǎn)經(jīng)中心年終專稿·行業(yè)白皮書出臺(tái)前的思考。

歲末天寒，希望我們的年終專稿系列能給您帶來(lái)一份驚喜，一份不一樣的溫暖。

前言：2013年房地產(chǎn)的發(fā)展超出了許多所謂預(yù)言大師的蓋棺定論范疇。一線城市房?jī)r(jià)一騎絕塵，房企情緒高漲，搶地潮一浪高過(guò)一浪，而三線、四線城市迥然不同，成交低迷，房?jī)r(jià)徘徊不前，有些地方竟然出現(xiàn)“鬼城”。年初，被稱為歷史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，但作用似乎是為一線房?jī)r(jià)上漲加碼助力，年底不少城市再次你追我趕，房?jī)r(jià)調(diào)控“嚴(yán)”字當(dāng)頭，一年中，房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)醿深^。保障房陸續(xù)入市，對(duì)房市沖擊如何？結(jié)論難下；未來(lái)房?jī)r(jià)如何走向？結(jié)論難下；調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成多大的沖擊，結(jié)論難下。

2013年，地產(chǎn)市場(chǎng)四大特點(diǎn)不容忽視：一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、賣地創(chuàng)新高、融資創(chuàng)新高、房企“出海”前所未有。

如果說(shuō)前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話，那么2013年房企的海外投資絕對(duì)稱得上是一股熱潮。

12月13日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石透露了這家行業(yè)龍頭海外投資的最新動(dòng)向，其在微博上表示，萬(wàn)科進(jìn)入紐約的第一個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是位于曼哈頓區(qū)的超高層。此前，萬(wàn)科已經(jīng)確定了兩筆海外投資，這其中還不包括年初其在中國(guó)香港拿下的荃灣項(xiàng)目。

早在今年2月份，萬(wàn)科便宣布以1.75億美元與美國(guó)鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。隨后的4月16日，萬(wàn)科又宣布與新加坡吉寶置業(yè)聯(lián)手開發(fā)新加坡東部的一個(gè)住宅項(xiàng)目。

不過(guò)，與綠地相比，萬(wàn)科的海外投資規(guī)模可謂“小巫見(jiàn)大巫”。

這家今年剛剛在中國(guó)香港實(shí)現(xiàn)借殼上市的開發(fā)商，一年內(nèi)便形成了亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地產(chǎn)開發(fā)版圖布局，總投資規(guī)模超過(guò)百億美元。其收購(gòu)的紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)，項(xiàng)目的總投資額預(yù)計(jì)將超過(guò)50億美元，是內(nèi)地房企迄今在美國(guó)的最大投資。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近兩年內(nèi)，有接近20家知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中絕大部分是在2013年進(jìn)入實(shí)際操作層面，例如萬(wàn)科在2012年成立了海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，但直到2013年才開始正式進(jìn)行海外投資。

那么，是什么原因讓這么多品牌房企開始熱衷于海外投資呢？

中國(guó)銀行發(fā)布的《2011年中國(guó)私人財(cái)富管理白皮書》顯示，在中國(guó)高凈值人群(定義為可投資資產(chǎn)在1000萬(wàn)元以上的人口)中，14%已經(jīng)移民海外，另有46%正在計(jì)劃或者辦理移民的過(guò)程中。

世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告也顯示，按中國(guó)當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來(lái)或有1.1萬(wàn)億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。

與之相符的是，根據(jù)來(lái)自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升，達(dá)到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬(wàn)美元。

對(duì)此，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良直言，“我們感興趣的是中國(guó)人多的地方，你不去賺，這部分錢就被外國(guó)人賺走了”。王石此前表示，由于不少萬(wàn)科的客戶將移民海外，其中，30%選擇北美地區(qū)，萬(wàn)科會(huì)跟隨這些客戶進(jìn)軍北美地區(qū)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國(guó)房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷售渠道上的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)人群到海外置業(yè)投資，這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。

同時(shí)，國(guó)內(nèi)地價(jià)高企，限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，擴(kuò)展融資渠道降低融資成本、推進(jìn)企業(yè)國(guó)際化等因素也是房企“出海”的重要原因。

“積累了在海外開拓市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一家企業(yè)的發(fā)展思路、視野等都會(huì)有很大的幫助，可以學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新理念等，反哺國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)?！惫庖瘓F(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名這樣認(rèn)為。

據(jù)了解，綠地在韓國(guó)濟(jì)州島的項(xiàng)目漢拿山小鎮(zhèn)拿地成本僅為50萬(wàn)元/畝，但在海南拿地的價(jià)格可能要在1000萬(wàn)元/畝以上。尤其是今年以來(lái)，一線、二線城市地王頻現(xiàn)，土地價(jià)格迅速攀升，北京市的樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，堪比發(fā)達(dá)國(guó)家的首都或經(jīng)濟(jì)中心。

此外，張玉良表示，當(dāng)前歐美等國(guó)經(jīng)濟(jì)加速?gòu)?fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，二者之間存在“剪刀差”，所以其認(rèn)為目前正是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外投資的黃金窗口期。

最新的數(shù)據(jù)也似乎印證了這一觀點(diǎn)，據(jù)悉，今年英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)較去年上漲了9.7%，且沒(méi)有下滑跡象。同時(shí)，美國(guó)聯(lián)邦住房金融署最新公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)第九個(gè)季度上漲。而這些數(shù)據(jù)顯然也支撐房企“出?！钡男判摹?/p>

不過(guò)，在想著到海外賺錢的同時(shí)，這些“出?！狈科笠矐?yīng)當(dāng)注意來(lái)自各方面的風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉表示，進(jìn)軍海外市場(chǎng)并不簡(jiǎn)單，如果沒(méi)有充裕的資金和合適的開發(fā)模式、沒(méi)有更好了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求及特色、沒(méi)有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等，那么，房企布局海外市場(chǎng)有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。海外市場(chǎng)看似藍(lán)海，但并不一定會(huì)有好的收益。

中坤對(duì)冰島的投資就是一個(gè)例子，由于政治和法律問(wèn)題，三年時(shí)間過(guò)去了，無(wú)論中坤最早提出的購(gòu)地方案還是后來(lái)的租地計(jì)劃，事情一直懸而未決。

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