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2013年12月16日08:54 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

融資推高地價地價推高房價

地價、房價被推高，是融資成本低的“衍生產(chǎn)品”。

僅從今年房企在海外資本市場頻繁融資的具體情況也可以看出，除了成本比較低之外，房企融資規(guī)模比較大，期限也比較長，單筆融資期限有超過5年的，甚至還有長達7年以上的。此外，一家房企多次發(fā)債的情況屢見不鮮，這都意味著，房企對低成本資金的需求非常強烈。那么，這些錢都用到了哪里？

據(jù)筆者查閱資料發(fā)現(xiàn)，其實這些房企發(fā)債的目的不外乎以下幾種：還舊債；買地擴張；一般性經(jīng)營資金。以富力地產(chǎn)為例，公司擬使用所得款項凈額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購?fù)恋丶耙话愎居猛尽?/p>

還債剩下的錢，開發(fā)商幾乎都用來“搶地”了，因為手握大量現(xiàn)金的話，顯然可以在競爭優(yōu)質(zhì)地塊時獲得先機。

不得不說，2013年土地市場被稱之為“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟買白菜似的底氣所在，不乏海外資本市場的推動。企業(yè)有了低成本的大量資金才敢于出手，且能痛快下手。而一線、二線城市房價的走高，也給了海外投資者更大的信心。

盡管如此，我們認為，借道中國香港的融資平臺進行融資和資本運作，雖然已經(jīng)成為不少開發(fā)商的共識，但成功吸得海外資本，并不意味著前途就一帆風(fēng)順，一些企業(yè)也陷入了財務(wù)危機。

2013年，有實力角逐北京市場的知名房企高層每每感嘆，“太貴了”，“我們搶不到”。但就其結(jié)果來看，顯然，部分房企依然搶地搶得很歡快。

然而，地價成本驟增，人工成本猛漲，房企如何平衡資金？除了向海外資本市場伸手，頻繁發(fā)債，換取相對低成本的資金外，銷售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者了解到的數(shù)據(jù)來看，一線城市和部分二線城市仍是房企銷售業(yè)績的主力貢獻區(qū)域，這也是房企扎堆一線城市搶地的主要因素。

此外，更吸引開發(fā)商的是布局一線城市帶來的利潤。事實上，無論是地價的飆升還是人工成本的猛漲，最終這些成本還是轉(zhuǎn)嫁給了購房者，這個市場的終端接盤者。

不過，開發(fā)商對未來一線、二線城市房價走勢判斷的樂觀程度似乎一直在打破人們的認知底線。這種“簡直瘋了”的拿地情緒風(fēng)險性還是很大的，甚至有些企業(yè)已經(jīng)被套在了里面，地王沒法入市，無法見到“回頭錢”。

同時，入市時間拖得越久，開發(fā)商的資金壓力越大，尤其對一些無法在海外資本市場融到低成本資金的企業(yè)，已經(jīng)紛紛開始借道信托融資。

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