昨晚，南京house365.com網(wǎng)站在頭條顯赫位置刊登了這樣一則新聞：“南京市公積金暫對(duì)第二套住房說不”，文中透露，南京住房公積金管理中心規(guī)定，自9月1日起，南京住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的暫不批準(zhǔn)辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購(gòu)房也暫不辦理公積金貸款。南京市住房公積金管理中心貸款管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人昨晚向記者證實(shí)了此消息，他說：“出臺(tái)此項(xiàng)政策主要是為了順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求，對(duì)第二次使用公積金貸款購(gòu)房的行為不予支持?！睒I(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，南京暫出公積金貸款新政，是收緊銀根的又一體現(xiàn)。另?yè)?jù)了解，省公積金貸款政策沒有變化。
新政出臺(tái)
新政:南京市公積金貸款暫不批第二次
南京住房公積金管理中心公積金貸款政策具體調(diào)整情況如下：一、住房公積金貸款計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)由原0.3調(diào)整為0.2。2007年9月1日起中心進(jìn)行貸款終審時(shí)，貸款額度將按照調(diào)整過的還貸能力系數(shù)進(jìn)行計(jì)算。2007年9月1日起各行送審的貸款請(qǐng)按調(diào)整后還貸能力系數(shù)計(jì)算貸款額度；二、住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的暫不批準(zhǔn)辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購(gòu)房也暫不辦理公積金貸款。2007年9月1日起系統(tǒng)將對(duì)此進(jìn)行判斷。2007年9月1日前各行已在住房公積金管理信息系統(tǒng)中進(jìn)行貸款初審和復(fù)審的貸款，仍按照原貸款操作規(guī)定執(zhí)行。
這一關(guān)系民生的調(diào)整消息為何不召開新聞發(fā)布會(huì)向社會(huì)告知呢？記者就此向南京市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人提出詢問時(shí)，該人士回復(fù)是，“沒通過新聞發(fā)布會(huì)的形式向媒體宣布，是考慮到這種調(diào)整不是重大政策的調(diào)整，不像個(gè)人貸款額度提高之類，只是中心的操作系統(tǒng)進(jìn)行微調(diào)而已。”
算賬： 15萬元貸款額只能貸到10萬
有消息靈通人士向記者透露,其實(shí)各家銀行早些時(shí)候已經(jīng)陸續(xù)收到南京市住房公積金管理中心關(guān)于此次調(diào)整的通知。巧合的是,house365.com網(wǎng)站上也貼出了通知的影印件。但幾家銀行的回復(fù)頗為含蓄,均表示“我們暫時(shí)未收到這一通知,但對(duì)調(diào)整已有所耳聞,調(diào)整后對(duì)使用南京市公積金貸款的購(gòu)房者影響較大,對(duì)使用省公積金貸款的購(gòu)房者沒有影響”。
民生銀行南京分行房貸部人士告訴記者,調(diào)整后,使用南京市住房公積金的可貸數(shù)額將大大下降,比如原來某人可貸15萬元公積金,每個(gè)月繳存的公積金總額為150元,繳存的比例為10%?，F(xiàn)在個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.3調(diào)整為0.2后,按照“個(gè)人住房公積金貸款額度=借款職工的住房公積金月繳存額÷公積金的繳存比例×0.2(還貸能力系數(shù) )×12(月數(shù))×實(shí)際可貸年限”這個(gè)計(jì)算公式,這位客戶就只能貸到10萬元了。建行江蘇分行房金部人士則表示,按照調(diào)整后規(guī)定的“夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的,再購(gòu)房也暫不辦理公積金貸款”,那么如果夫妻雙方有一方曾辦理的是省公積金貸款,而另一方是初次辦理南京市公積金貸款,那么再購(gòu)房時(shí)仍不可辦南京市公積金貸款。
原因：保障首次置業(yè)者,收緊銀根
南京之所以出臺(tái)公積金貸款新政，銀行人士分析指出，南京市住房公積金貸款新政與今年公積金支取額大幅攀升、入不敷出有一定關(guān)系，通過下調(diào)個(gè)人還貸能力系數(shù)和對(duì)貸款條件加以限制，可以減少公積金支出數(shù)量，實(shí)現(xiàn)公積金收支平衡。另外，住房公積金貸款新政也能在一定程度上抑制過旺的購(gòu)房需求。
“當(dāng)然，這也跟國(guó)家收緊銀根政策有關(guān)?！庇腥耸恐赋觯瑖?guó)家對(duì)一手房的政策導(dǎo)向是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，南京出臺(tái)該政策也是為了保障首次置業(yè)者。
市場(chǎng)反應(yīng)
中介：市民購(gòu)房成本將增大
中原地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人士在接受記者采訪時(shí)表示，從這份由公積金管理中心直接下發(fā)給銀行的文件中可以看出，與眾多商業(yè)性銀行近期收緊貸款的政策一樣，公積金管理中心也在將放貸的“口子”越收越緊，一方面可以看成是樓市調(diào)控的一項(xiàng)配套措施，另一方面也表明公積金這塊大“蛋糕”由于使用的人越來越多，“蓄水”趕不上“防水”，因此只能通過抬高“門檻”加以控制。
另一家大型中介的市場(chǎng)部經(jīng)理認(rèn)為，對(duì)于新政的第二條，也就是“辦理過公積金的不得再辦”的規(guī)定，他認(rèn)為對(duì)購(gòu)房者影響有限，因?yàn)橛械馁?gòu)房者會(huì)去選擇商業(yè)性貸款，或是在每年的7月份將公積金取出用做提前還款。而對(duì)于新政的第一條，該人士表示對(duì)貸款人的影響更大一些，這是由于調(diào)整系數(shù)之后，貸款人的最高貸款額度將會(huì)降低，有的市民購(gòu)房原先可以全部使用公積金貸款，今后將不得不選擇組合貸款，所付出的成本隨之加大。
市民：直接影響購(gòu)房計(jì)劃
記者了解到，目前南京人購(gòu)買二手房時(shí)，使用公積金的比例大概在四成左右，而新政的出臺(tái)將直接影響到這些人群的購(gòu)房預(yù)期。在機(jī)關(guān)上班的小張得知這一消息后趕緊算了筆賬，她說自己還沒有使用過公積金，調(diào)整之前，她的貸款額度可以貸滿15萬元，而今后則只能貸到10萬元了。
記者在采訪中獲悉，像小張這樣以后貸不足15萬元的市民還有不少，這將直接影響到他們的購(gòu)房計(jì)劃。 在教育部門工作的劉小姐表示，如果公積金貸款額度“縮水”的話，她和愛人將不考慮在江寧購(gòu)買房產(chǎn)，“本來是想拿閑錢做點(diǎn)投資，我們擔(dān)心今后政策還會(huì)調(diào)整，所以房子暫時(shí)不買了，股市或者基金應(yīng)該會(huì)是比較好的選擇吧”。
業(yè)內(nèi)：政策可能會(huì)再次調(diào)整
河西一家樓盤的開發(fā)商黃先生表示，公積金貸款緊縮對(duì)開發(fā)企業(yè)幾乎沒什么影響，但是對(duì)于購(gòu)房者來說，可能會(huì)造成心理上的壓力，他擔(dān)心一些使用公積金購(gòu)房的市民會(huì)降低房子的面積預(yù)期，原本打算購(gòu)買120平方米的，今后可能只選擇100平方米，通過壓縮支出控制成本。而南京一所高校的房產(chǎn)研究專家則表示，支取公積金購(gòu)房的市民越來越多，而繳存量變化不大，直接促使了“門檻”的抬高。該人士表示這僅僅是暫行政策，針對(duì)的只是目前公積金“蓄水池”的現(xiàn)狀而制定的，一旦今年底明年初時(shí)公積金的歸集量有所回升，相關(guān)的政策可能會(huì)再次進(jìn)行調(diào)整。
新聞附件
商業(yè)貸款和公積金貸款還款利息對(duì)比
純商業(yè)貸款 公積金貸款 差額
每月還款額 1111.83 993.25 118.58
總還款額 266840.26 238380.27 28459.99
總利息額 116840.26 88380.27 28459.99
備注：貸款總額15萬，還款年限20年，以8月22日發(fā)布的新利率計(jì)算，商業(yè)貸款采用等額本息還款法。(單位：元)
A、何為還貸能力系數(shù)
據(jù)南京住房公積金管理中心有關(guān)人士介紹，還款能力系數(shù)，是反映職工公積金貸款本金與職工當(dāng)月收入的占比情況。個(gè)人住房公積金貸款額度=借款職工的住房公積金月繳存額÷公積金的繳存比例×0.2(還貸能力系數(shù) )×12(月數(shù))×實(shí)際可貸年限。
B：15萬20年房貸，商貸比公積金貸多付息28459元
同樣貸款總額15萬元，還款年限為20年，如果使用公積金貸款，按照8月22日公布的新基準(zhǔn)利率，比純商業(yè)貸款利息額少支付28459.99元(如上表)。
觀點(diǎn)PK
正方：
新政有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)
政策總是“雙刃劍”。一方面這項(xiàng)政策可以給瘋狂樓市退燒，另一方面也會(huì)傷及改善住房的買房者。有關(guān)房產(chǎn)專家認(rèn)為：受深圳二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌的影響，南京二手房已經(jīng)開始萎縮，表現(xiàn)在掛牌量增多，交易量變少，新政出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)影響更大。而一手房市場(chǎng)還是一種穩(wěn)定的效果，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲也不會(huì)大跌。
抑制投資性購(gòu)房
另一位研究專家指出，南京公積金貸款政策的調(diào)整是本輪緊縮房貸的手段之一。其直接影響是對(duì)投資性購(gòu)房、家庭多套購(gòu)房和超前購(gòu)房消費(fèi)產(chǎn)生抑制，從而進(jìn)一步促進(jìn)樓市的供需平衡。不排除下一步會(huì)有利率提高、按揭首付比例提高等進(jìn)一步金融政策的出臺(tái)。
反方：
影響“改善住房”者
“這個(gè)政策打擊了改善住房者”，一聽到公積金貸款一生只能貸一次的消息后，已用公積金貸款買了一套100平米自住房的馬小姐有點(diǎn)激動(dòng)：“雖然這個(gè)政策目前對(duì)我們沒有太大影響，但是當(dāng)我們有能力想為孩子換第二套房子的時(shí)候，當(dāng)然希望能有公積金貸款的支持，畢竟公積金貸款利率比商業(yè)貸款利息要低得多?！?/p>
對(duì)投資者影響并不大
一位開發(fā)商表示，叫停公積金二次貸款，對(duì)真正的投資客而言，影響不大。實(shí)際上公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差只有幾萬元，平均到數(shù)十年中去還，與房地產(chǎn)的升值空間相比，簡(jiǎn)直微乎其微。所以說，此政策對(duì)富人而言幾乎沒有任何影響。真正受到傷害的，是那些需要改善生活條件的普通購(gòu)房家庭。
馬祚波 陳春林 沈春寧
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